Bemiddelingskosten in rekening brengen bij huurder of verhuurder

Wanneer mag aan de huurder courtage in rekening worden gebracht?

Verhuurmakelaars brengen sinds jaar en dag tot tevredenheid van vele huurders en verhuurders huurovereenkomsten voor woonruimte tot stand. De wijze van werken en de markten die zij bedienen verschillen van makelaar tot makelaar. De een richt zich op verhuurders. De ander richt zich op particuliere huurders. Er zijn ook makelaars die zich richten op beide partijen of uitsluitend op bedrijven die woonruimte zoeken voor hun werknemers of relaties.

Zodra de makelaar bemiddelingswerkzaamheden verricht voor zowel de verhuurder als de huurder gelden er wettelijke regels. Die regels gaan vooral over de vraag of aan de huurder courtage in rekening mag worden gebracht. Dat leverde tot voor kort nauwelijks disputen op met huurders.

Maar daarin lijkt sinds kort verandering te zijn gekomen. Huurders blijken in toenemende mate de door hen betaalde courtage terug te vorderen. En er zijn de afgelopen tijd diverse belangenbehartigers opgekomen die huurders hierin professioneel bijstaan, soms op basis van no cure no pay. Veel makelaars zijn hier de afgelopen tijd mee geconfronteerd. Dat heeft tot zeer uiteenlopende en soms ook tegenstrijdige jurisprudentie geleid. Ook op TV en in andere media is dit onderwerp de laatste tijd regelmatig aan de orde geweest.

Gebleken is dat er veel misverstanden bestaan over de vraag wanneer bij de huurder courtage in rekening mag worden gebracht en wanneer dat niet mag. De wettelijke regeling hierover is ingewikkeld. Huurders denken soms dat het nooit is toegestaan courtage aan hen in rekening te brengen. Gebleken is ook dat er makelaars zijn die de wettelijke regeling niet goed kennen en dat zij hun contracten en werkwijze daarmee niet of onvoldoende in overeenstemming hebben gebracht. Deze makelaars lopen (veelal onnodig) het risico dat huurders door hen betaalde courtage kunnen terugvorderen.

In dit artikel zetten we uiteen hoe de wettelijke regeling luidt. Kortom, hoe zit het nu echt?

Dit artikel is een update van eerder gepubliceerde artikelen over dit onderwerp.

Twee verschillende wettelijke regelingen

In dit artikel wordt uitgegaan van de meest voorkomende situatie: bemiddeling voor een particuliere huurder naar een zelfstandige woonruimte. Bij onzelfstandige woonruimte (kamers) en als de huurder een bedrijf is luidt de wettelijke regeling enigszins anders.
Er spelen bij de bemiddeling van huurwoningen twee wettelijke regelingen een grote rol. Dat zijn artikelen 264 en 417, beide van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Beide regelingen zijn van dwingend recht. Dat betekent dat de wet altijd gaat vóór afspraken die partijen maken. Contract is contract geldt hier dus niet.
Artikel 264 verbiedt de makelaar zich ten koste van de huurder onredelijk te bevoordelen door (een te hoog bedrag aan) courtage in rekening te brengen. Art. 417 gaat het zogenaamde ‘dienen van twee heren’ tegen.

Artikel 264 is veruit het meest bekend, omdat deze bepaling staat in het gedeelte van het Burgerlijk Wetboek dat over de huur en verhuur van woonruimte gaat. Artikel 264 is in de jurisprudentie vaak toegepast, maar dan vooral om de redelijkheid van de kosten die de verhuurder in rekening brengt bij de aanvang van de huur te toetsen, zoals contractkosten, sleutelgeld en administratiekosten.

Onbekendheid met de wet

Artikel 417 is veel onbekender. Zo onbekend zelfs dat toen op 23 april 2011 in het TV-programma Kassa aandacht werd besteed aan bemiddelingskosten bij verhuur van woningen alleen aan artikel 264 werd gerefereerd en niet aan artikel 417. Zelfs de aanwezige vertegenwoordiger van de Woonbond repte toen niet over (de implicaties van) artikel 417.

Na de uitzending van Kassa heeft de SP (op 27 april 2011) vragen gesteld aan minister Opstelten. Opstelten heeft die vragen op 8 juni 2011 beantwoord. Uit de Kamervragen blijkt dat ook de SP uitsluitend zicht had op artikel 264 en niet op artikel 417. Echter Opstelten heeft in zijn beantwoording artikel 417 erbij gehaald.

Vermoed wordt dat de Woonbond (en andere partijen die plegen op te komen voor het huurdersbelang) toen wakker zijn geworden en artikel 417 in stelling proberen te brengen. De steeds vaker voorkomende claims van huurders tot terugbetaling van courtage getuigen hiervan.

‘Geen twee heren dienen’

De regeling staat, om precies te zijn, in artikelen 417, 425 en 427 van het Burgerlijk Wetboek.

De regeling is nogal rigoureus. De regeling komt erop neer dat indien de makelaar een opdracht tot bemiddeling van de verhuurder heeft, waarbij de verhuurder courtage moet betalen, de makelaar bij de huurder geen courtage in rekening mag brengen. Anders gezegd: tweezijdige courtage is verboden. Als de makelaar in strijd hiermee handelt kan de huurder de door hem betaalde courtage terugvorderen.

De letterlijke tekst van de wet verbiedt niet courtage bij de huurder in rekening te brengen als de makelaar ook opdracht tot bemiddeling van de verhuurder heeft, waarbij de verhuurder géén courtage hoeft te betalen. Deze situatie komt regelmatig voor. En toch moet de makelaar die zo te werk gaat oppassen. De wettelijke regeling heeft namelijk tot doel tweezijdige bemiddeling bij huurwoningen helemaal tegen te gaan. Bovendien is de achterliggende gedachte van de wet dat de huurder moet worden beschermd tegen verhuurder en makelaar. De kans is daarom groot dat, indien een makelaar tweezijdig bemiddelt, waarbij alleen de huurder courtage betaalt, de huurder de courtage kan terugvorderen. De makelaar die niet het risico wil lopen dat de huurder courtage kan terugvorderen doet er daarom verstandig aan een keuze te maken: ofwel alleen bemiddelen in opdracht van de verhuurder en dan alleen aan de verhuurder courtage in rekening brengen, ofwel alleen bemiddelen in opdracht van de huurder en dan alleen aan de huurder courtage in rekening brengen.

Hierbij komt het wel aan op de vraag wat bemiddeling is. Verricht de makelaar werkzaamheden voor de verhuurder die niet als bemiddelingswerkzaamheden kunnen worden beschouwd, dan kan de huurder niet zo gemakkelijk de courtage terugvorderen.

Wat is bemiddeling?

Bemiddeling bij de huur en verhuur van woonruimte is volgens de wet het (tegen betaling) werkzaam zijn bij het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Daar vallen niet alle werkzaamheden die makelaars verrichten onder. Dat betekent dat, indien de makelaar wel diensten verleent aan de verhuurder, maar het gaat niet om bemiddelingsdiensten, kan er geen sprake zijn van tweezijdige bemiddeling en kan de huurder om die reden niet door hem betaalde courtage terugvorderen.

Een veel voorkomend voorbeeld: indien de makelaar:
- (conform de wensen van de verhuurder) een woning presenteert op zijn website en die van Pararius,
- de verhuurder niet adviseert,
- niet bemiddelt in opdracht van de verhuurder,
- wel bemiddelt in opdracht van de huurder,
- en uitsluitend de belangen van de huurder behartigt,
is er geen sprake van bemiddeling in opdracht van de verhuurder. De huurder, voor wie de makelaar wel heeft bemiddeld, kan de courtage dan niet terugvorderen.

Duidelijke positie van de makelaar; heldere schriftelijke overeenkomsten

De makelaar die bemiddelt in opdracht van woningzoekenden is afhankelijk van zijn contacten in de markt met woningeigenaren om hun opdrachtgevers te kunnen bedienen. De gemiddelde makelaar is dus voortdurend op zoek naar woningeigenaren die huurwoningen beschikbaar hebben. Indien de makelaar beschikbare huurwoningen vindt zal hij die meestal willen presenteren op het internet om huurders daarop attent te maken. Het verdient aanbeveling dat de makelaar daarvoor toestemming vraagt aan de woningeigenaar en dit goed schriftelijk regelt met hem.

Het verdient ook aanbeveling dat de makelaar al in zijn presentatie van de woning duidelijk maakt:
- dat hij deze presentatie in opdracht van de woningeigenaar heeft gedaan,
- dat hij niet bemiddelt in opdracht van de woningeigenaar,
- dat hij uitsluitend bemiddelt in opdracht van de huurder zodra die zich bij hem meldt,
- dat hij uitsluitend de belangen van de huurder behartigt,
- en dat hij (alleen) van de huurder courtage vraagt.
Op die manier weet de huurder al voordat hij contact met de makelaar opneemt waar hij aan toe is.

Zodra een huurder een opdracht verleent tot het zoeken naar woonruimte en/of tot bemiddeling is sterk aan te raden dit schriftelijk te bevestigen in een heldere overeenkomst alvorens de bemiddelingswerkzaamheden te starten. Het verdient ook aanbeveling daarin goed vast te leggen of de makelaar ook voor de woningeigenaar werkzaamheden verricht, zodat de huurder precies weet wat de positie van de makelaar staat.

Is er geen heldere schriftelijke overeenkomst, dan kan de huurder de betaalde courtage vaak alleen al om die reden terugvorderen.

Bewijslast

Als een huurder denkt dat er tweezijdige courtage en/of bemiddeling aan de orde is en daarom zijn courtage terugvordert van de makelaar, is het in beginsel aan hem te bewijzen dat de makelaar (ook) in opdracht van de verhuurder (al dan niet tegen betaling) werkzaamheden verrichtte, die strekten tot het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Dat zal in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn voor de huurder. De huurder weet immers meestal niet welke contacten en afspraken er zijn met de verhuurder.

Soms gaan rechters ervan uit dat de makelaar opdracht tot bemiddeling van de verhuurder heeft indien de makelaar met diens toestemming of in diens opdracht een woning heeft gepubliceerd op het internet, zoals de website van Pararius. Indien in dergelijke gevallen geen opdracht tot bemiddeling is verleend door de verhuurder – het gaat dus alleen om de presentatie op het internet – is het van groot belang om dit contractueel goed vast te leggen, zodat aan de rechter kan worden duidelijk gemaakt welke relatie er is met de verhuurder.

Onredelijk voordeel: is de huurder gebaat?

De huurder kan daarnaast op grond van artikel 264 door de rechter laten toetsen of de door de makelaar aan de huurder in rekening gebrachte bemiddelingskosten geen onredelijk voordeel opleveren voor de makelaar.

De meeste rechters zullen daartoe in de eerste plaats bekijken of de door de makelaar verrichte werkzaamheden uitsluitend of overwegend in het belang van de huurder zijn verricht. Het gaat hierbij om de door de makelaar aan de huurder verschafte toegevoegde waarde: is de huurder door de aan hem verleende dienstverlening van de makelaar gebaat of heeft de makelaar vooral de belangen van de verhuurder gediend?

De dienstverlening van makelaars verschilt van geval tot geval. Vaak gaat het om meer dan alleen bemiddelingswerkzaamheden. In de praktijk gaat het onder meer om de volgende werkzaamheden:

• Het geven van voorlichting aan de huurder over de (on)mogelijkheden om een huurwoning van zijn voorkeuren te vinden;
• Het inventariseren van de woonwensen van de huurder;
• Het zoeken naar een huurwoning en het doen van een (pre)selectie op basis van door de huurder opgegeven voorkeuren;
• Het verzorgen van één of meer bezichtigingen van woningen (al dan niet inclusief vervoer) en het evalueren daarvan;
• Het onderhandelen en adviseren over de huurvoorwaarden;
• Het opstellen van een huurovereenkomst en het verzorgen van de ondertekening daarvan door partijen;
• Het organiseren van de betaling van de eerste huurtermijn en waarborgsom;
• Het verzorgen van de in ontvangstneming van de sleutels namens de huurder;
• Het opmaken van een inspectierapport en het erop toezien dat daaruit voortvloeiende werkzaamheden en reparties worden verricht;
• Het verzorgen en aanvragen van huurtoeslag, een huisvestingsvergunning, levering van energie, internetaansluiting e.d.;
• Het leveren van naamplaatjes en/of extra sleutels;
• Informatieverstrekking over huurbescherming, het woningwaarderingsstelsel en overige aspecten met betrekking tot de huur(prijs)wetgeving;
• Bemiddeling bij overname van zaken van de voorgaande huurder;
• ‘Aftersales’: het dienen als vraagbaak voor de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.

Deze lijst bevat werkzaamheden waardoor de huurder wordt gebaat en waarvoor dus aan de huurder een (redelijke) vergoeding in rekening mag worden gebracht.

Onredelijk voordeel: is de hoogte van de courtage redelijk?

Daarnaast kan de rechter op grond van artikel 264 de hoogte van het door de makelaar in rekening gebrachte bedrag toetsen. Veel makelaars brengen pas courtage in rekening als de bemiddeling is geslaagd (no cure no pay): de huurder hoeft pas courtage te betalen als er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De hoogte van de courtage staat daardoor los van de inspanningen en werkzaamheden van de makelaar. Meestal wordt daarvoor een tarief berekend gelijk aan een maand huur vermeerderd met BTW. Dat tarief wordt in de meeste gevallen als redelijk beschouwd.

Beheer voor de verhuurder

Een complicerende factor kan zijn de situatie dat de makelaar de woning, waar hij eerder een huurder naar bemiddelde, vervolgens in opdracht van de verhuurder gaat beheren (en dat daarvoor wellicht ook al deed). Complicerend, omdat bij het beheer de makelaar eenzijdig de belangen van de verhuurder dient: bij een huurachterstand zal de huurder gesommeerd moeten worden tot betaling, bij burenoverlast zal de huurder verzocht moeten worden daaraan een einde te maken etc. Nog lastiger wordt het als er een conflict tussen huurder en verhuurder ontstaat over afspraken die gemaakt zijn bij de aanvang van de huur, omdat de makelaar toen de belangen van de huurder diende.

Beheer voor de verhuurder kan dus tot twijfels leiden over de vraag of de makelaar wel daadwerkelijk de belangen van de huurder dient tijdens de bemiddeling, zeker in het geval de makelaar al langer als vaste beheerder voor de betreffende verhuurder optreedt.

Wanneer kan de courtage teruggevorderd worden?

De makelaar mag dus binnen zekere grenzen voor beide partijen werkzaamheden uitvoeren en courtage bij de huurder in rekening brengen, maar als hij dat doet moet hij zijn werkzaamheden contractueel goed regelen met beide partijen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder de door hem betaalde courtage terugvorderen in de volgende situaties:

- Indien de makelaar ook aan de verhuurder courtage in rekening brengt.
- Indien de werkzaamheden die de makelaar verricht voor de verhuurder bemiddelingswerkzaamheden zijn.
- Indien de makelaar in de contracten met de huurder en verhuurder niet goed regelt dat hij tegenstrijdige belangenbehartiging voorkomt.
- Indien de makelaar bij de bemiddeling niet echt opkomt voor de belangen van de huurder en hij (dus) geen echte toegevoegde waarde verschaft aan de huurder.

Modeldocumenten van Pararius

Pararius heeft modelcontracten ontwikkeld waarin met de wettelijke eisen rekening wordt gehouden. Bij Pararius aangesloten makelaars kunnen daarvan gebruik maken en de contracten aanpassen aan hun praktijk. Zij moeten er uiteraard voor zorgen dat ook hun praktijk in overeenstemming is met de wettelijke regeling.

Tenslotte

Het is oppassen geblazen voor verhuurmakelaars. Huurders en hun belangenbehartigers wisten tot voor kort niet of nauwelijks van het bestaan van de diverse wettelijke regelingen. Het lijkt erop dat zij sinds kort ‘wakker zijn geworden’. Verhuurmakelaars kunnen dus een kritischer houding van huurders verwachten. Het wachten is op goede gezaghebbende rechtspraak over deze materie. Daar ontbreekt het helaas aan. Verhuurmakelaars doen er goed aan hun bedrijfsprocessen en contracten goed tegen het licht te houden. Daarbij speelt ook de goede naam van de branche een rol.

 

Huib Hielkema
Unger Hielkema advocaten
www.ungerhielkema.nl
 



close
Login
Bewaar en volg woningen! Nog niet ingeschreven? Gratis inschrijven

Direct inloggen

Login met Facebook

  • Wij delen alleen de gegevens die jij wil delen
  • Jij bepaalt wat er op Facebook wordt geplaatst
  • Nee, je vrienden zien niet dat je bij ons bent ingeschreven...
Login met Facebook

Nee, wij houden ook niet van spam... Je kunt je email voorkeuren altijd aanpassen

Lees over ons:

close
Schrijf je in en word op de hoogte gehouden van de nieuwste huurwoningen!

Makelaars betalen voor de vermelding van woningen op Pararius

  • Grootste huurportaal van Nederland
  • Elke minuut nieuwe huurwoningen
  • Persoonlijke aanbiedingen
  • En nog veel meer...

Nee, wij houden ook niet van spam... Je kunt je email voorkeuren altijd aanpassen
Je kunt je direct weer uitschrijven.

Lees over ons:

close
Schrijf je in en word op de hoogte gehouden van de nieuwste huurwoningen!

Makelaars betalen voor de vermelding van woningen op Pararius

  • Grootste huurportaal van Nederland
  • Elke minuut nieuwe huurwoningen
  • Persoonlijke aanbiedingen
  • En nog veel meer...

Nee, wij houden ook niet van spam... Je kunt je email voorkeuren altijd aanpassen
Je kunt je direct weer uitschrijven.

Lees over ons: