Pararius Huurwoningen

Elsevier: Ouderwetse puntentelling

Huiseigenaren die verhuren, moeten dat vaak met verlies doen. De overheid legt een rekenmethode op die ze opscheept met een maximale huurprijs.

Fleuriëtte van de Velde
Jasper de Groot kocht in 2005 voor 205.000 euro een etage in Amsterdam-Zuid. Zijn maandelijkse woonlasten bedroegen 850 euro. Onlangs kocht hij een ander huis. Hij wilde zijn etage, een volledig gerenoveerd appartement van 60 vierkante meter met twee ruime slaapkamers en een balkon, aanhouden en verhuren. De geïnteresseerden stonden in de rij. In de vrije sector had De Groot er minstens 1.250 euro per maand voor kunnen vragen. Maar volgens het door de overheid ingestelde huurpuntensysteem valt het huis onder de sociale woningbouw. De Groot mocht daarom maar maximaal 520 euro huur per maand vragen. 'Ik zou wel gek zijn geweest het met verlies te verhuren.' Hij heeft de etage inmiddels verkocht.

Om huurders te beschermen tegen exorbitante huurprijzen, hanteert de overheid al jaren het huurpuntenstelsel, in jargon het woningwaarderingsstelsel. De kwaliteit van het huis wordt uitgedrukt in punten. Vooral de oppervlakte telt mee: 1 vierkante meter is 1 punt waard. Als een huis meer dan 142 punten krijgt, valt het in de vrije sector en mag de eigenaar vragen wat hij wil. Daaronder bepaalt de overheid hoeveel een eigenaar mag vragen. Maximaal is dat (afhankelijk van het aantal punten) 621,67 euro per maand.

Maar het puntensysteem rammelt aan alle kanten. Neem de voor de puntentelling zo belangrijke oppervlakte. Wie een ruime gang heeft, heeft pech, want die telt niet mee. Een balkon tot 25 vierkante meter is slechts 2 punten waard, als het ten minste breder is dan 1,5 meter. Zo niet, dan moeten 5 punten van het totaal worden afgetrokken, terwijl huurders in de grote steden vaak al een gat in de lucht springen als ze een buitentje hebben.

Ook met kwaliteit wordt nauwelijks rekening gehouden. Prachtige houten vloeren, luxe keukens met ingebouwde apparatuur, voor de huurprijs maakt het miniem verschil. Nee, hang liever in elke kamer twee wasbakken op. Daar zit geen huurder op te wachten, maar elke wasbak levert 1 punt op. Verder worden voor de woonomgeving punten toegekend. De criteria hiervoor zijn hopeloos verouderd. Geldt er bijvoorbeeld betaald parkeren in de buurt? Twee minpunten.

Het opmerkelijkst is nog wel dat het voor de puntentelling niet uitmaakt of een huis in het centrum van Amsterdam staat of in het Groningse Appingedam. Terwijl precies hetzelfde huis in Amsterdam twee tot drie keer zo duur is en de eigenaar dus veel hogere woonlasten heeft. Er wordt, kortom, totaal geen rekening gehouden met de waarde van het pand.

Jasper de Groot is niet de enige die zijn huis vanwege dit systeem niet verhuurt. Op zijn website www.pararius.nl bieden huurmakelaars in heel Nederland huurwoningen aan. Huurwoningen in Amsterdam tussen de 50 en 75 vierkante meter worden nauwelijks aangeboden. 'Logisch. In Amsterdam kun je een huis in die categorie bijna niet verhuren zonder verlies te maken. Al plaats je gouden kranen, je komt nooit boven die 142 punten.'

'Het is vreselijk,' zegt Hein Bos van Vastgoedbelang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed. 'De vraag in de grote steden is zo groot, maar door het puntensysteem haken particuliere verhuurders af.' De overheid schiet hiermee haar doel, bescherming van huurders, voorbij. Bos: 'Hier heeft niemand wat aan. Zo onttrek je huurwoningen aan de markt. Iedereen wil in Amsterdam wonen, maar een huis krijgt standaard al 12 punten minder dan in Zaandam wegens nadelige omgevingsfactoren als geluidsoverlast en parkeerdrukte.

De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (FVBN) waarschuwt al tijden dat de nieuwbouw van huurwoningen door het puntensysteem in de knel komt. 'Huizen in de sociale sector worden nu ver onder de marktprijzen verhuurd. Het prijsverschil tussen deze huizen en in kwaliteit vergelijkbare woningen die net wel in de vrije sector vallen, is hierdoor te groot,' zegt directeur Frank van Blokland. 'Beleggers denken daarom wel twee keer na voordat ze in deze nieuwbouwprojecten investeren.'
Huiseigenaren die toch een hogere prijs met hun huurder afspreken, lopen een risico. Huurders krijgen in zes talen een brief van de overheid op de mat waarin staat dat ze naar de huurcommissie kunnen stappen. Vervolgens stelt die de maximale huur met terugwerkende kracht vast.

Deze zomer leek een verbetering nabij. Toenmalig VVD-minister Sybilla Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu stelde in haar plannen voor de liberalisering van de huurmarkt voor om de WOZ-waarde van een pand in het puntensysteem mee te nemen. Maar de Tweede Kamer blokkeerde haar voorstel.

Omdat PvdA en CDA elkaar op het dossier wonen in gijzeling houden (het CDA kreeg van de PvdA gedaan dat de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd blijft in ruil voor de belofte niets aan de huren te doen), gebeurt er de komende jaren niets. 'Wij gaan wel meer punten geven voor energiezuinige huizen,' zegt woordvoerder Gerard Westerhof. Daar schieten mensen die op zoek zijn naar een huurhuis in een grote stad in de Randstad echter weinig mee op.