Pararius Huurwoningenszesxwbq

Gemeente remt flexibiliteit op de woningmarkt

Huurprijzen stijgen door tekort aan betaalbare huurwoningen

Amsterdam, 29 oktober 2015 - De huurprijzen in de vrije sector in Nederland zijn in het derde kwartaal met 5,2% gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand komt uit op € 13,27. Pararius.nl wijt de stijging aan een stagnatie aan de aanbodzijde. Gemeenten zouden anders moeten anticiperen op het tekort aan huurwoningen. De bij Pararius aangesloten makelaars verhuurden in het derde kwartaal van dit jaar 13.299 woningen via de website terwijl zij er slechts 10.194 nieuw te huur konden aanbieden.

Volgens Jasper de Groot algemeen directeur van Pararius is er veel vraag naar huurwoningen in het middeldure segment met huren tussen de € 700,- en € 1.000,- per maand. "Al jaren bepleiten wij in onze kwartaalberichten dat het segment vrije sector huurwoningen in Nederland te klein is voor het goed functioneren van de woningmarkt. Dit segment zorgt voor de verbinding tussen de sociale huurmarkt en de koopmarkt. Het zorgt voor keuzevrijheid, flexibiliteit en doorstroming van de middeninkomens. Er is momenteel nauwelijks een alternatief bij een neergaande of aantrekkende de koopmarkt."

Gemeenten verkopen grond liever voor koopwoningen
Nu de particuliere markt voor koopwoningen aantrekt zijn veel gemeenten geneigd het economisch belang te laten prevaleren ten koste van en het maatschappelijk belang. Gemeenten verkopen liever grond voor de realisatie van koopwoningen dan voor huurwoningen. Vastgoedbelegger Syntrus Achmea en vastgoed ontwikkelaar ASR stelden onlangs in een interview met het Financieele Dagblad dat ontwikkelaars bereid zijn meer voor grond te betalen als die grond bestemd is voor de particuliere koopmarkt. Bij een bestemming voor de huurmarkt moet de ontwikkelaar verkopen aan een belegger in huurwoningen. Deze belegger kan geen gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek die voor particulieren wel geldt. Door dit belastingvoordeel heeft een particuliere koper meer financiële ruimte dan een belegger. Dit heeft tot gevolg dat een ontwikkelaar bereid is meer voor grond te betalen bij een bestemming voor particuliere koop omdat hij dan hogere prijzen kan realiseren.

Gemeenten zullen dus met minder opbrengst genoegen moeten nemen als men het maatschappelijke belang wil dienen en het aandeel middeldure huurwoningen in de woningvoorraad wenst te vergroten.

Gemeenten doen aan symptoombestrijding
Daarnaast lijkt het alsof gemeenten zich niet bewust zijn van het feit dat de lange wachttijd voor een sociale huurwoning haar oorsprong vindt in het ontbreken van een solide middelduur huursegment. Hierdoor zijn sociale huurders niet in staat door te stromen. Volgens het ‘State of the State’ rapport van Deloitte is er een groep van meer dan 600.000 scheefwoners in Nederland. Dit is 28% van alle bewoners van sociale huurwoningen. Deze groep zou inmiddels geen corporatiewoning meer kunnen huren, maar woont daar vanwege eerdere toetreding wel al. De primaire reactie van de gemeenten is om meer sociale huurwoningen bij te laten bouwen terwijl een structurele oplossing gezocht zou moeten worden in het bijbouwen van woningen in het middeldure segment. Hierdoor kunnen de scheefwoners opschuiven. Beleggers hebben de wens dat gemeenten bij gronduitgifte eisen dat een bepaald deel wordt bestemd voor de bouw van middeldure huurwoningen.

Middeninkomens willen huren in de stad
De vraag naar huren in het middensegment is ongekend hoog. Er is een groeiende groep mensen met een middeninkomen geïnteresseerd in middeldure huurwoningen in de stad. Jasper de Groot: "De dubbele middeninkomens met weinig kinderen ontdekken het huurhuis als flexibel en mobiel alternatief op vlak van werken en wonen. Een koopwoning is voor deze categorie te veel een beslissing voor lange termijn. Daarnaast hebben zzp-ers en starters veelal beperkte financieringsmogelijkheden. Het huren van een woning in de vrije sector biedt een perfecte uitkomst, echter is de spoeling te dun".

Uitbreiding huuraanbod vrije sector cruciaal
Nadelig voor de middeninkomens die willen kopen is dat ook de Loan-to-Value (LTV) voor hypotheken verder zal worden afgebouwd. Onlangs adviseerde het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) aan het kabinet om de geleidelijke afbouw van de LTV met 1%-punt voort te zetten na 2018 totdat een niveau van 90% is bereikt. Hierdoor zullen veel starters langer moeten sparen voordat zij een woning kunnen kopen. Dit zal leiden tot een toename van de vraag naar huurwoningen in de vrije sector. Het FSC benadrukt dat aanvullende maatregelen nodig zullen zijn om aan de snel groeiende vraag te kunnen voldoen. Het liberaliseren van huurwoningen kan worden gestimuleerd door het inkomensafhankelijke huurbeleid te versterken en het huurrecht te versoepelen. Ook nieuwbouw van huurwoningen in de vrije sector wordt gestimuleerd door meer regelvrije ruimte te bieden.

Te weinig huurwoningen voor middeninkomens
Uit het rapport van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), dat in opdracht van de NVM werd uitgevoerd, blijkt ook dat er veel te weinig huurwoningen voor de middeninkomens zijn. Deze middeninkomens vormen de belangrijkste doelgroep voor middeldure huurwoningen. De middeninkomens ondervinden vooral in de verstedelijkte regio’s, Randstad, Noord-Brabant en Gelderland, moeite met de toegankelijkheid tot de woningmarkt. Afhankelijk van de mate waarin de koopsector toegankelijk is, zijn er regionaal wel verschillen.

Aandeel vrije sector huurwoningen in Nederland
Op elke twintig woningen in Nederland, ‘koop’ en ‘huur’ samen, is er op dit moment nog maar één huurwoning in de vrije sector.

In een woningmarkt waarbinnen de vrije sector slechts 4 tot 8% vertegenwoordigt van het totale woningaanbod in Nederland gaan huurprijzen direct omhoog op het moment dat het aanbod stagneert.

Er is dus een groot tekort aan huurwoningen in het luxere vrije sector segment zonder wachtlijsten. Als het aanbod in de vrije sector groeit, en dan met name in het middensegment, zal de huurmarkt dynamischer worden omdat het verschil met de sociale sector kleiner wordt. Ter vergelijking: In Duitsland behoort meer dan de helft van de woningvoorraad tot de vrije sector. Uit het onderzoek ‘Kansen voor particuliere huur in Nederland’ van Platform 31 blijkt dat hoe groter de vrije sector huurmarkt is, des te groter de verhuismobiliteit. Nederland heeft Europees gezien met 34% verreweg het grootste percentage sociale huurwoningen in haar woningvoorraad. Gevolgd door Oostenrijk met 23%.

Dalend huuraanbod
Conform de voorgaande kwartalen werden er op Pararius.nl meer woningen verhuurd dan er opnieuw te huur werden aangeboden. Deze trend lijkt zich voort te zetten, wat zou betekenen dat in de toekomst huurwoningen in de vrije sector nóg schaarser zullen worden en de huurprijzen nog verder zullen stijgen. Pararius wijt de daling o.a. aan een afname van het aantal particuliere eigenaren, dat tijdens de crisis vaak noodgedwongen de nog niet verkochte woning verhuurde. Nu de koopmarkt weer aantrekt lukt het deze eigenaren de woning alsnog te verkopen.

Regionale verschillen
Er zijn grote verschillen per regio op het gebied van huurprijzen. De huurprijzen in de Randstad zijn het hoogst. De ranglijst wordt zoals altijd aangevoerd door Noord Holland met € 18,22 per m2 per maand. Vorig jaar bedroeg dit nog € 16,56,een stijging van 10%. Drenthe is momenteel de goedkoopste provincie om een woning in de vrije sector te huren. De huurprijzen Drenthe stegen in een jaar tijd met 8,8% van € 7,86 naar € 8,55 per m2 per maand. Alleen in de provincie Groningen daalde de huurprijs met 6,5%. Daarentegen liet de stad Groningen een stijging zien van 6,4% naar € 12,87. Met name Noord- en Oost Groningen hebben te maken met een dalend aantal inwoners. Daar verhuizen de jongeren en hoogopgeleiden naar de grote steden waardoor de bevolking vergrijst. In de stad Groningen willen steeds meer mensen wonen waardoor de huurprijzen stijgen. Overijssel, Drenthe, Flevoland en Friesland, wisselen elkaar kwartaal op kwartaal af als hekkensluiter.

Huurprijzen in de zes grote steden
In alle zes grootste steden van Nederland zijn de huurprijzen in het derde kwartaal gestegen ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014. De huurprijzen stegen het hardst in Den Haag +9,2%, gevolgd door Amsterdam met +9%. In Utrecht steeg de huurprijs met +5,1%, in Rotterdam met +4,6%, in Eindhoven met +3,2% en in Tilburg met 0,9%.

In Amsterdam waar de prijzen meer dan 50% hoger liggen dan het landelijke gemiddelde staat een woning gemiddeld 70 dagen te huur. Dat is 17 dagen korter dan het landelijk gemiddelde. Gemiddeld betaalt een huurder in Amsterdam voor een huurwoning in de vrije sector € 2.155,- per maand.

Q3 2015 Aantal dagen te huur Prijs per m2 p/mnd Gemiddelde huurprijs p/mnd
Nederland 87 € 13,27 € 1.358
Amsterdam 70 € 21,04 € 2.155
Den Haag 83 € 14,51 € 1.518
Eindhoven 84 € 12,36 € 1.291
Rotterdam 78 € 13,08 € 1.233
Tilburg 79 € 9,89 € 1.102
Utrecht 81 € 14,81 € 1.244

Huurprijsontwikkeling per woningtype
De huurprijzen van gemeubileerde huurwoningen stegen met 8,2% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2014. Gestoffeerde huurwoningen werden in een jaar tijd 7,4% duurder om te huren en casco huurwoningen 2,1% duurder.

Q3 2015 Niveau Q3 2015 t.o.v. Q3 2014 t.o.v. Q2 2015
Kaal/Casco € 9,42 + 2,1% + 1,7%
Gestoffeerd € 12,30 + 7,4% + 6,6%
Gemeubileerd € 16,20 + 8,2% + 5,0%

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand per woonplaats Q3 2015

Procentuele ontwikkeling per woonplaats t.o.v. Q3 2014