Pararius Huurwoningen
szesxwbq

Huurverhoging op basis van inkomen, wat gaat er gebeuren?

In het regeerakkoord tussen VVD en PvdA uit oktober 2012 stond dat de huurprijzen van woningen zullen mogen stijgen met een extra huurverhoging. Afhankelijk van het inkomen van de huurder(s), kregen de verhuurders de mogelijkheid een opslag op de reguliere huurverhoging te doen. Het doel van de inkomensafhankelijke huurprijsverhoging is het bevorderen van de doorstroming van de woningmarkt en daarmee het tegengaan van scheefwonen. Er was van meet af aan, vooral uit huurderskringen, veel kritiek op deze plannen. De kritiek heeft er in het op 13 februari jl. gesloten woningmarktakkoord niet toe geleid dat de voorstellen van de baan zijn, zoals wel is gebeurd met de inkomensafhankelijke zorgpremie.

Woningmarktakkoord

In het Woningmarktakkoord van het kabinet en oppositiepartijen D66, ChristenUnie en de SGP is de inkomensafhankelijke huurverhoging, in een aangepaste en afgeslankte vorm, namelijk gebleven. Er dient, om te bepalen welke extra verhoging mag worden doorberekend, te worden gekeken naar het belastbare verzamelinkomen van een huishouden. Volgens dit akkoord mogen de volgende huurverhogingen worden doorgevoerd:

• Voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-: maximaal 1,5% boven inflatie;
• Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,- en € 43.000,-: maximaal 2% boven inflatie;
• Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,-: maximaal 4% boven inflatie.

Deze verhogingspercentages liggen lager dan in het oorspronkelijke (regeer)akkoord stond. Daarin waren de percentages namelijk maximaal respectievelijk anderhalf, tweeënhalf en zesenhalf % boven inflatie. De voorstellen zijn nog niet door de Eerste Kamer. Naar verwachting stemt deze op 12 maart a.s. De initieel geplande stemronde van 5 maart jl. is uitgesteld. Het wordt kort dag om nog voor de jaarlijkse huurverhogingsronde van 1 juli het hele wetgevingstraject rond te hebben. Hier kom ik nog op terug.

Voor huurders met een zorgindicatie (gehandicapten of chronisch zieken) gelden uitzonderingen. Zij kunnen uitgezonderd worden van de inkomensafhankelijke verhoging van de huurprijs op grond van een hardheidsclausule

Opvragen gegevens huurder/huishouden

Een verhuurder dient, om de juiste huurverhoging te kunnen versturen, te weten wat het inkomen is van het huishouden van de huurder. Dat moet worden opgevraagd bij de Belastingdienst, maar daar is vooralsnog geen wettelijke basis voor. Pas als de voorstellen daadwerkelijk wet zijn geworden, is dit mogelijk. De privacy van huurders verhindert dat de gegevens nu al bekend kunnen worden gemaakt.

Verhuurders kunnen per adres opvragen wat het gezamenlijke huishoudinkomen is van de bewoners van het opgegeven adres in het peiljaar. Dat jaar ligt twee jaar voorafgaand aan de voorgestelde ingangsdatum. Met andere woorden: voor de huurverhoging van 2013 is 2011 het peiljaar. Het inkomen van alle personen uit het huishouden van 23 jaar of ouder telt mee voor het huishoudinkomen. Voor personen onder 23 jaar telt het inkomen slechts mee als dat meer is dan € 20.000,-. De krantenwijk van de tienerzoon zal dus niet meetellen.

De Belastingdienst zal de verhuurder vervolgens een verklaring verstrekken waarin slechts wordt aangegeven of het huishoudinkomen boven of onder de € 33.164,- dan wel € 43.000,- ligt. Als er geen gegevens bekend zijn, zal dat worden meegedeeld. Welke huurverhoging de verhuurder dan kan aanzeggen, is onduidelijk. Dat wordt een praktisch probleem van de verhuurder. Als die meent dat het huishoudinkomen van de huurder een verhoging van de huurprijs met 4% boven inflatie rechtvaardigt, zal de verhuurder dat hard moeten kunnen maken. Dat zal zonder verklaring niet meevallen. Of kan de verhuurder een huurverhoging van inflatie plus 4% voorstellen met de vermelding dat de belastingdienst geen gegevens heeft, om daarmee de huurder te dwingen die gegevens te verstrekken?

Vereisten huurverhogingsvoorstel

Bij het huurverhogingsvoorstel moet de verklaring van de Belastingdienst worden gevoegd. De verhuurder moet vermelden wat de oude huurprijs is, wat het verhogingspercentage en bedrag van de verhoging is en wat uiteindelijk de nieuwe huurprijs wordt. Daarbij mag niet worden uitgekomen boven de maximaal redelijke huurprijs (op basis van de puntentelling). De huurprijs mag eveneens niet uitkomen boven de liberalisatiegrens. Die ligt per 1 januari 2013 op € 681,02 per maand (143 punten of meer).

Een voorstel dient daarnaast twee maanden voorafgaand aan de beoogde ingangsdatum te zijn ontvangen door de huurder. Dit betekent dat als de huurverhoging in moet gaan per 1 juli, de brief met de verhoging uiterlijk op 30 april bij de huurder bezorgd moet zijn. Wees er bedacht op dat (ook) dit jaar op 30 april geen post wordt bezorgd.

In het voorstel moet ook de ingangsdatum van de verhoging staan. Tot slot moet de verhuurder vermelden wat de bezwaarmogelijkheden van de huurder zijn en welke gevolgen het voor de huurder heeft als er geen bezwaar wordt gemaakt. Op de meeste (standaard) huurverhogingsformulieren staan deze formaliteiten vermeld.

Bezwaar huurder

Als een huurder niet instemt met het voorstel tot huurverhoging, kan hij bezwaar maken. Naar verwachting zullen veel huurders bezwaar gaan maken tegen een extra huurverhoging omdat zij menen dat zij niet in aanmerking komen voor de extra verhoging. De verhuurders die worden geconfronteerd met een dergelijk bezwaar, zullen een nieuwe, tweede inkomensverklaring op moeten vragen bij de Belastingdienst. Als daaruit blijkt dat het inkomen van het huishouden van de huurder inderdaad lager is dan in de eerste inkomensverklaring stond, kan dat voor de verhuurder reden zijn het huurverhogingsvoorstel aan te passen. Het kan zijn dat het inkomen drastisch is gewijzigd in het jaar na het peiljaar. Dat kan voor een huurder reden zijn de huurverhoging te weigeren. Als overleg tussen huurder en verhuurder over een huurverhoging (ook na een tweede inkomensverklaring) niets oplevert, kan de verhuurder naar de huurcommissie om de aangezegde huurverhoging te laten toetsen. Dat moet binnen 6 weken na de aangezegde huurverhogingsdatum (meestal 1 juli) gebeuren. Als het initiële verhogingsvoorstel niet aangetekend is verstuurd, zal de verhuurder binnen 6 weken na de ingangsdatum moeten rappelleren per aangetekende brief. Vervolgens is het aan de huurder om naar de huurcommissie te gaan. Voor rechtspersonen bedragen de leges bij de huurcommissie maar liefst € 450,-. Dat is dus een dure procedure. De huurcommissie zal vervolgens toetsen in welke inkomenscategorie de huurder valt en wat de daarmee samenhangende maximale huurverhoging is.

Een huurder kan op basis van de aangenomen voorstellen, in geval van een verlaagd inkomen een voorstel tot huurverlaging doen. Doet een huurder dat op terechte gronden, kan de huurprijs door de huurcommissie worden verlaagd naar het niveau waarop deze gelegen zou hebben als in de betreffende jaren niet de hogere inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening zou mogen zijn gebracht, met een maximum van twee jaar (terugwerkende kracht), of tot het niveau van de huurtoeslaggrens, als de huurprijs daar inmiddels boven gestegen is. De huurtoeslaggrens is gelijk aan de liberalisatiegrens en bedraagt sinds 1 januari 2013 dus € 681,02.

Complicaties

Wij zien een aantal beren op de weg. De eerste is van praktische aard. Om de huurverhoging in te laten gaan per 1 juli 2013, moet het voorstel tot huurverhoging als gezegd op uiterlijk 30 april (twee maanden voorafgaand aan de ingangsdatum) bezorgd zijn bij de huurder. Dat betekent dat de verhuurder voor die tijd nog een heleboel informatie moet hebben: hoeveel wordt er verdiend in het huishouden van de huurder? Wat heeft de Belastingdienst daarover verklaard? Deze informatie zal de Belastingdienst echter pas verstrekken als daartoe een (wettelijke) verplichting bestaat. In het voorjaar van 2012 heeft de Belastingdienst al (op grote schaal) informatie verstrekt aan verhuurders over het verzamelinkomen van huurders en hun huishoudens. Toen werd ook meegedeeld hoeveel personen deel uitmaakten van het huishouden. Voor het verstrekken van deze informatie was toen (nog) geen wettelijke basis en de rechtbank Den Haag heeft in een kort geding vonnis van 13 april 2012 de Staat verboden nog langer informatie te verstrekken zolang daar geen wettelijke basis voor bestaat (klik hier voor deze uitspraak). Deze basis komt er aan, maar zo ver is het nu nog niet.

Het is dus maar de vraag of het lukt om voor 1 mei aanstaande de benodigde gegevens te hebben ontvangen van de Belastingdienst. Verhuurders kunnen er (bij twijfel) voor kiezen om het hoogste percentage huurverhoging aan te zeggen. Als de huurder het daar niet mee eens is, kan de huurder bezwaar maken. Wij verwachten dat de huurcommissie dan door middel van conversie zal bepalen welk percentage wel het juiste is. Deze vorm van ‘blufpoker’ door de verhuurder laat echter onverlet dat er aan een ander vormvereiste niet wordt voldaan: de verklaring van de Belastingdienst moet worden meegestuurd met het voorstel. Het biedt dus geen oplossing.

Overleg nodig?

Er is mogelijk nog een andere complicatie, die vooral voor woningcorporaties roet in het eten kan gooien. Voor corporaties of verhuurders met ten minste 25 voor verhuur bestemde woongelegenheden in Nederland geldt de Overlegwet (officieel: Wet op het overleg huurders verhuurder). Op basis van deze wet moet een verhuurder voor wie de Overlegwet geldt in geval van een wijziging van zijn beleid zijn huurdersorganisatie de gelegenheid geven om een advies uit te (laten) brengen over het beleidsvoornemen. De huurdersorganisatie heeft vervolgens zes weken om een advies uit te (laten) brengen. Gedurende deze termijn mag de verhuurder de voorgenomen wijziging nog niet uitvoeren. Wij sluiten niet uit dat het opvragen van gegevens bij de Belastingdienst door de verhuurder, om, anders dan in het verleden, de omvang van de huurverhoging te doen afhangen van het inkomen van de huurder is, te kwalificeren is als een beleidswijziging in de zin van de Overlegwet. Dat zou betekenen dat de verhuurder, nadat hij zijn huurdersorganisatie heeft gemeld dat hij zijn huurprijsbeleid gaat wijzigen, nog eens zes weken moet wachten. En 30 april komt steeds dichterbij. Ook dit leidt er dus toe dat het qua planning zeer krap wordt om de huur per 1 juli met maximaal 4% boven inflatie te verhogen. Grotere verhuurders doen er, voor de zekerheid, verstandig aan nu al meteen aan hun huurdersorganisatie advies te vragen over hun voornemen.

Huurdersverenigingen hebben meegedeeld kritiek te hebben op de plannen. Zij menen dat de Belastingdienst niet zomaar mag overgaan tot het verstrekken van gegevens en dat de inkomensafhankelijke huurverhoging in het geheel niet door mag gaan omdat het beoogde doel (scheefwonen tegengaan) niet wordt behaald. Minister Blok zet zijn plannen echter door. Het is afwachten of de Eerste Kamer gevoelig is voor de kritiek van de Woonbond, die op 21 februari jl. een brief naar de Eerste Kamer heeft gestuurd.

Indexclausules

In veel (geliberaliseerde) huurovereenkomsten staat dat de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd in plaats van verhoogd met het door de Minister voorgeschreven percentage. De verhuurder die dit is overeengekomen, zal zich aan deze afspraak moeten houden. Deze mag de huur dus slechts indexeren en geen extra huurverhoging toepassen. Daar ontbreekt de wettelijke basis voor. Het is voor deze verhuurders dus ook niet van belang (althans niet voor de huurverhoging) wat het huishoudinkomen is. Er zijn wel mogelijkheden om via de zogenaamde redelijk aanbodprocedure de huurovereenkomst zo te wijzigen dat toch een inkomensafhankelijk huurverhoging kan worden doorgevoerd, maar dat mag niet uitsluitend de huurprijs betreffen. De verhuurder zal dan aan moeten tonen dat er onvoorziene omstandigheden zijn die wijziging van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het voert te ver daar nu verder op in te gaan.

Toekomst

Er is nog heel wat werk te verzetten voor Minister Blok om er voor te zorgen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging al per 1 juli aanstaande kan worden doorberekend aan de huurder. De Minister heeft gezegd dat hij zich dat realiseert, maar dat hij er desondanks naar streeft om toch al per 1 juli aanstaande de verhoging te willen realiseren. Dat betekent dat al deze maand, of toch uiterlijk begin april, het hele traject van wetgeving geregeld moet zijn. Het zal ons benieuwen of dat lukt. Het is vanzelfsprekend mogelijk nog even te wachten met het versturen van het voorstel tot huurverhoging, totdat er duidelijkheid is over de kabinetsplannen, maar dan loopt de verhuurder wel enkele maanden de huurverhoging is.

Huursombenadering

Daar komt nog bij dat de inkomensafhankelijke huurverhoging een tijdelijke maatregel is. Eind 2014 zal er een wetsvoorstel komen waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt vervangen door een systeem met een jaarlijkse huursom. De zogenaamde huursombenadering. Daarbij wordt niet langer door de regering vastgelegd hoeveel de huur procentueel mag stijgen, maar hoeveel de totale huurinkomsten voor verhuurders van (sociale) huurwoningen mag stijgen. Verhuurders mogen dan per woning zelf beslissen of zij meer of minder vragen, mits het gemiddelde huurverhogingspercentage in een bepaald jaar maar onder het afgesproken maximum blijft. Zo krijgen verhuurders de gelegenheid de ongelijkheid op te heffen tussen relatief goedkope huurwoningen en woningen met een goede prijs/kwaliteit verhouding. Ook deze maatregel moet de doorstroming bevorderen. De verhuurder zal in elk geval meer vrijheid krijgen in de keuze voor een huurverhogingspercentage. De Belastingdienst zal dan geen rol meer (hoeven) spelen met het opgeven van inkomensgegevens. Zoals zij het zelf zal zeggen: leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker. Voor zichzelf. Niet voor de verhuurder.

Voor kleine (particuliere) verhuurders is de huursombenadering zinloos. Onduidelijk is wat voor hen geldt. Zouden zij dan de huur niet met een hoger percentage mogen verhogen bij huurders die goedkoop huren maar een hoog inkomen hebben? Hierover is nog niets bekend. Het is afwachten wat voor deze verhuurder de instrumenten worden om scheefwonen aan te kunnen pakken.

Voor de verhuurder wordt het nog even zoeken naar de juiste regels. Het is verstandig om advies in te winnen als u niet precies weet welke huurverhoging u aan kunt zeggen en hoe dat dan moet. Houd het nieuws in de gaten. Als gezegd wordt waarschijnlijk op 12 maart 2013 door de Eerste Kamer gestemd. Daarna weten we meer over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij zullen u op de hoogte houden.

Huib Hielkema

Jeroen Groenewoud