Pararius Huurwoningen

Leegstandwet: tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte

Leegstandwet, handreiking aan woningeigenaar in crisistijd

De Leegstandwet regelt onder meer de tijdelijke verhuur van leegstaande woonruimte. Met een vergunning van de gemeente kunnen eigenaren hun leegstaande woningen tijdelijk verhuren, zonder dat zij geconfronteerd worden met de huurbescherming van huurders. Dat biedt mogelijkheden voor bijvoorbeeld huiseigenaren die hun oude koopwoning niet verkocht krijgen en met dubbele lasten zitten of woningcorporaties die wooncomplexen willen renoveren.

Er is de laatste tijd veel over de Leegstandwet te doen. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties probeert de huiseigenaren in deze tijden van crisis tegemoet te komen door Leegstandwet te verruimen. Op 11 oktober 2012 is daartoe een wetsvoorstel ingediend. Maar recent is ook de aandacht gevestigd op de risico’s van tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Zo zijn er Kamervragen gesteld over de rol van de banken, die huiseigenaren verplichten met bepaalde bemiddelingsbureaus in zee te gaan. En op 1 december 2012 is in een uitzending van het programma “Kassa” stilgestaan bij de risico’s voor de huiseigenaar van een ondeugdelijk huurcontract. Hieronder zullen wij deze recente ontwikkelingen bespreken.

De Leegstandwet nu

Eerst kort iets over de Leegstandwet zelf. In de Leegstandwet is specifiek aangegeven welke categorieën panden tijdelijk op grond van de Leegstandwet kunnen worden verhuurd. Dat zijn woonruimte in leegstaande gebouwen (bijvoorbeeld kantoren, scholen, hotels, et cetera), koopwoningen en huurwoningen bestemd voor afbraak of vernieuwbouw.

Vergunning

Er moet een vergunning worden aangevraagd bij de gemeente, die de aanvraag toetst aan bepaalde in de Leegstand opgenomen criteria. De vergunning wordt verleend voor maximaal twee jaar en kan als de oorzaak van de leegstand onverwachts langer voortduurt met steeds één jaar worden verlengd. De maximale termijn is vijf jaar. Er kan maar één keer een vergunning voor een bepaalde woning worden aangevraagd.

Huurprijs

De gemeente bepaalt de huurprijs van de woning. Die prijs wordt vermeld in de vergunning. Voor de berekening van de huurprijs wordt gebruik gemaakt van het woningwaarderingsstelsel (het puntensysteem). Dit is de huurprijs die tussen partijen geldt, ook al hebben zij zelf een hogere huur afgesproken. Sinds 2010 is ten aanzien van koopwoningen in de Crisis- en Herstelwet opgenomen dat deze in de vrije sector verhuurd mogen worden als de woning daarvoor voldoende punten heeft. Dus koopwoningen die leeg staan en die qua punten in de geliberaliseerde sector vallen, mogen voor een hogere huur worden verhuurd.

Formele eisen

Voor de tijdelijke huurovereenkomst gelden specifieke vereisten. Zo moet de tijdelijke huurovereenkomst tenminste zes maanden duren en is de opzegtermijn voor de verhuurder drie maanden en voor de huurder ten hoogste een maand. De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan en daarin dient in ieder geval melding te worden gemaakt van de vergunning, het nummer van de vergunning, het tijdvak waarvoor de vergunning is verleend en de in de vergunning vermelde huurprijs. Ook dient in de huurovereenkomst vermeld te worden dat de huurovereenkomst eindigt op het tijdstip dat de vergunning haar geldigheid verliest. De huurder moet bekend zijn met het karakter van de tijdelijke huurovereenkomst.

Geen huurbescherming

Als de vergunning is verleend en de tijdelijke huurovereenkomst aan alle formele vereisten voldoet, dan is een belangrijk deel van de wettelijke huurbescherming uitgesloten. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen zonder daarbij een van de wettelijke redenen te noemen. Ook de beëindigingsprocedure geldt niet, de huurovereenkomst eindigt als die rechtsgeldig is opgezegd.

Wetsvoorstel

Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Blok heeft op 11 oktober 2012 een wetsvoorstel ingediend, dat ten doel heeft de tijdelijke verhuur van woonruimte te vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur te verruimen. Er zijn - kort gezegd - een viertal wijzigingen.

Huurprijs helemaal vrij bij te koop staande woningen

In de eerste plaats wil de minister de huurprijsbescherming van te koop staande woningen volledig schrappen. Voor álle te koop staande woningen zal worden geregeld dat deze geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. De verhuurder mag bij een te koop staande woning dan dus zelf de huurprijs bepalen en hoeft zich niet aan de puntentelling te houden. De gemeente heeft hierin geen taak meer. Let wel dat dit alleen geldt voor leegstaande koopwoningen en dus niet voor woningen in leegstaande woningen in gebouwen en voor huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak en vernieuwbouw.

Ruimere termijnen bij renovatie/sloop

Ten tweede bestaat het voornemen om maximale termijnen waarvoor een vergunning kan worden afgegeven te verruimen. De termijn voor huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of vernieuwbouw zal worden verlengd naar zeven jaar. Daarmee wordt onnodige leegstand voorkomen wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen. De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen die geen woonbestemming hebben, wordt verdubbeld naar tien jaar. Zo wordt het voor investeerders in afwachting van een definitieve bestemming van een gebouw meer lonend om deze tijdelijk te laten bewonen.

Twee keer Leegstandwetvergunning

Ook zal het mogelijk worden gemaakt dat hetzelfde gebouw of dezelfde woning in een nieuwe situatie voor een tweede keer tijdelijk kan worden verhuurd op grond van de Leegstandwet. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een woning op enig moment bestemd is voor renovatie en jaren later op de nominatie staat voor sloop. Het moet dan wel zo zijn dat tussen verschillende perioden van tijdelijke verhuur sprake is geweest van een periode van reguliere verhuur dan wel gebruik als woonruimte door de eigenaar van tenminste vijf jaar.

Geen extra gemeentelijke eisen

Tot slot regelt het wetsvoorstel dat de gemeenten geen nadere voorwaarden mogen stellen aan de vergunningverlening. In de praktijk is gebleken dat sommige gemeenten dat wel doen en dat acht de minister belemmerend. Gemeenten mogen geen eisen stellen die niet in de wet zijn opgenomen en mogen dus geen vergunning weigeren als aan de in de wet genoemde voorwaarden is voldaan.
De wijzigingen zullen naar verwachting per 1 juli 2013 ingaan. Het wetsvoorstel en de memorie van toelichting is na te lezen op https://www.rijksoverheid.nl/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2012/10/11/wijziging-in-de-leegstandwet.html.
 
Banken schrijven bemiddelingsbureau voor

Banken hanteren bij een hypotheekverstrekking een huurbeding, dat de eigenaar verbiedt om zonder toestemming van de bank de woning te verhuren. De eigenaar die een woning op grond van de Leegstandwet wil verhuren, zal dus eerst toestemming daarvoor aan de bank moeten vragen.

Onlangs is een artikel in de Telegraaf verschenen waarin melding wordt gemaakt van het verschijnsel dat banken eigenaren verplichten om bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet met bepaalde bemiddelingsbureaus in zee te gaan. Alleen als gebruik wordt gemaakt van deze bureaus zou toestemming voor tijdelijke verhuur worden verleend. Het staat eigenaren dan niet vrij om zelf huurders te zoeken of om een andere makelaar in te schakelen. Daarover zijn door de VVD Kamervragen gesteld aan minister Blok.

Minister Blok heeft in een brief aan de Tweede Kamer van 20 november 2012 (kenmerk 2012-0000666381) aangegeven dat deze praktijken inderdaad plaatsvinden bij een paar grote banken. De banken doen dit, omdat zij in het verleden zijn geconfronteerd met ondeugdelijke contracten. Deze contracten kunnen ertoe leiden dat niet aan de voorwaarden van de Leegstandwet wordt voldaan en er alsnog reguliere huurovereenkomsten tot stand komen. De huurder heeft dan huurbescherming en dat geeft bijvoorbeeld bij een executoriale verkoop een probleem. De minister vindt desalniettemin dat de banken de woningeigenaar niet mag verplichten gebruik te maken van bepaalde bemiddelingsbureaus. Wel zouden de banken bijvoorbeeld objectieve criteria kunnen stellen waaraan de bemiddeling zou moeten voldoen en zouden zij de eigenaar kunnen ondersteunen bij de keuze van een adviseur. Maar de minister vindt dat de woningeigenaren prima zelf tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet zouden kunnen regelen. De minister gaat hierover in overleg treden met de banken.

Klein foutje met grote gevolgen

In het verlengde hiervan is op 1 december 2012 in de uitzending van “Kassa” aandacht besteed aan een kwestie die speelde in Groningen (https://kassa.vara.nl/tv/afspeelpagina/fragment/huurcontract-leegstandwet-deugt-niet/speel/1/). Een eigenaar van een leegstaande koopwoning had toestemming verkregen van haar hypotheekverstrekker om haar woning tijdelijk te verhuren, mits zij de huurovereenkomst zou laten opstellen door een door de bank aangewezen bemiddelingsbureau. Dat is gebeurd. Maar dit bemiddelingsbureau had bij het opstellen van de huurovereenkomst een fout gemaakt. De huurovereenkomst was namelijk voor een bepaalde tijd gesloten. Dat betekent dat de verhuurder en huurder aan die bepaalde termijn vastzitten en dat er niet eerder dan tegen de einddatum kan worden opgezegd. Dus deze huiseigenaar, die na zes maanden weer in haar eigen woning wilde gaan wonen, kon niet van de huurder af.

Huurcontract luistert nauw

Een zekere alertheid bij verhuur van leegstaande woningen op grond van de Leegstandwet is vereist. Zo leert het voorbeeld hiervoor dat de huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet het beste voor onbepaalde tijd kan worden aangegaan, met een minimum van zes maanden. Daarnaast moet de huurovereenkomst voldoen aan alle specifieke vereisten die de Leegstandwet stelt. Zo niet, dan is er een reguliere huurovereenkomst tot stand gekomen met alle huurbescherming van dien. En ook bij het aanvragen van een verlenging van de vergunning is het opletten. Een verlenging moet uiterlijk voordat de vergunning afloopt worden ingediend. Als de vergunning wordt verlengd, moet ook de huurovereenkomst worden verlengd. Tot slot doet de verhuurder er verstandig aan om de huurovereenkomst tegen het einde van de duur van de vergunning schriftelijk op te zeggen, ondanks dat de Leegstandwet bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de vergunning haar geldigheid verliest.

De Leegstandwet biedt dus goede mogelijkheden voor huiseigenaren om leegstaande woningen te verhuren en deze mogelijkheden zullen in 2013 nog verder worden verruimd. Maar wees er scherp op dat aan alle voorschriften van de Leegstandwet moet worden voldaan. Het verdient de absolute aanbeveling om het tijdelijke huurcontract te laten opstellen of te laten controleren door een specialist.

Anne Maren Langeloo
Huib Hielkema
Unger Hielkema advocaten
www.ungerhielkema.nl

Zie ook “Leegstandwet, handreiking aan woningeigenaar in crisistijd”: https://www.youtube.com/watch?v=DrPLfw0gxAI