Pararius Huurwoningenszesxwbq

Regeerakkoord over de woningmarkt 2013 - Pararius.nl

Analyse van Mr. Huib Hielkema van Unger Hielkema Advocaten

Op maandag 29 oktober 2012 bracht het kabinet Rutte II zijn regeerakkoord naar buiten en werd duidelijk welke plannen de regering heeft met de woningmarkt. In het regeerakkoord beslaat de paragraaf over de woningmarkt nog geen 500 woorden, maar na vele jaren stilzitten met als gevolg een woningmarkt die tot stilstand is gekomen, zet dit nieuwe kabinet ambitieuze stappen. De vraag is of het de juiste stappen zijn om de woningmarkt op korte en lange termijn weer in beweging te krijgen.
In deze eerste editie van de discussiegroep Woningverhuur Nederland van Pararius geeft Huib Hielkema van Unger Hielkema Advocaten een analyse van de plannen voor de markt van huurwoningen.

Huurmarkt

Afschaffing puntensysteem; huren op basis van de WOZ-waarde

De meest fundamentele wijziging is dat de huren voortaan gebaseerd zullen zijn op de waarde van de woning in leegstaat. Om die reden wordt het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) afgeschaft. Wel worden de huren gemaximeerd, namelijk tot 4,5 % van de WOZ-waarde. De regering lijkt ervan uit te gaan dat de huren door het nieuwe maximum zullen stijgen.

Extra huurverhogingen

Zittende huurders krijgen gelegenheid langzaam naar het hogere huurniveau toe te groeien. Het tempo waarin dat gebeurt is afhankelijk van hun inkomen. Tot een inkomen van € 33.000,-- mag er een jaarlijkse huurverhoging worden gevraagd van maximaal het inflatieniveau plus 1,5%. Tot € 43.000,-- maximaal het inflatieniveau plus 2,5%. En boven € 43.000,-- maximaal het inflatieniveau plus 6,5%.

Huurders met een inkomen boven € 43.000

Voor de huurders met een inkomen boven € 43.000,-- is er nog iets bijzonders. Voor hen geldt de maximale huurprijs (op basis van de WOZ-waarde) niet. Aan hen kan dus ongeacht de hoogte van de huurprijs elk jaar een huurverhoging worden gevraagd van inflatieniveau plus 6,5%. Deze ‘scheefwoners’ moeten op den duur zelfs meer betalen dan de nieuwe maximale markthuurprijzen om hen te bewegen hun goedkope sociale huurwoningen vrij te maken voor een huishouden met een laag inkomen. Huurders in zo’n situatie zullen dus moeten kiezen. Ofwel verhuizen naar een andere huurwoning, want dan geldt, ondanks hun inkomen, bij aanvang van de nieuwe huur wel de maximale huurprijs (en beginnen de (extra) huurverhogingen van voren af aan). Ofwel de hogere huur voor hun bestaande woning voor lief nemen.

Bijzonder is dat zodra de scheefwoner vertrokken is, de verhuurder aan de nieuwe huurder, ook als deze meer dan € 43.0000 verdient, bij aanvang niet meer mag vragen dan de maximale huurprijs.

Handhaving liberalisatiegrens

De regering wil het onderscheid tussen de niet-geliberaliseerde en de geliberaliseerde huursector handhaven. Of de liberaliseringsgrens blijft liggen op € 665 huur per maand is nog onduidelijk. En of er voor huurders in het geliberaliseerde gedeelte een (beperkte) vorm van huurprijsbescherming zal zijn, bijvoorbeeld tegen te grote huursprongen, is ook nog niet duidelijk. Op dit moment geldt voor de vrije sector geen enkele huurprijsregulering. De rechter kan er alleen voor waken dat de huurprijs niet hoger wordt dan het marktniveau.

Huurtoeslag

Het regeerakkoord stelt dat de huurtoeslag intact blijft om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. Verdere details ontbreken. De geschiedenis leert dat bezuinigen op de huurtoeslag gemakkelijk is. Het is dus geen rustig en zeker bezit voor de huurders.

Rol huurcommissie

Niet duidelijk is welke rol er overblijft voor de huurcommissie bij huurprijsgeschillen. Den Haag is al langer bezig op de huurcommissies te bezuinigen. De hoogte van de maximale huurprijs kan heel gemakkelijk uitgerekend worden en geschillen daarover zouden via bezwaar tegen de WOZ-aanslag bij de gemeentebelastingen moeten worden uitgevochten. Dan moeten huurders trouwens nog wel de mogelijkheid krijgen bezwaar te maken tegen de WOZ-waardebeschikking. Die mogelijkheid hebben zij nu nog niet.
De huurcommissie zou dan, naast servicekostenkwesties, nog hooguit een taak hebben bij geschillen over tijdelijke huurverlaging wegens gebreken en geschillen over het toepasselijke huurverhogingspercentage. Dat is vreemd: een huurcommissie die zich ineens moet gaan bezig houden met het inkomen van de huurder.

Monumenten

Ook is niet duidelijk of monumenten een speciale behandeling krijgen wat betreft de maximale huurprijs. Tot nu toe gold een systeem waarbij bij monumenten hogere huurprijzen mochten worden gevraagd vanwege de hogere onderhoudslasten.

Nog meer onduidelijk: kamers, all-inhuurprijzen etc.

Het regeerakkoord maakt geen onderscheid tussen zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen. Gaat het puntenstelsel voor kamerbewoners ook op de schop? En hoe zit het met het puntenstelsel voor woonwagens en standplaatsen? En blijft er een mogelijkheid bestaan om via de huurcommissie een korting te krijgen op de huurprijs bij gebreken? Blijft de sanctie bij all-in huren (een extreme huurverlaging) bestaan? Het is allemaal nog niet duidelijk.

Oude plannen naar prullenbak?

Allerlei al eerder voorgenomen wijzigingen van bestaande regelingen kunnen naar de prullenbak of moeten worden gewijzigd. Ik noem hier: de nieuwe regeling voor monumentenhuurprijzen (50 punten extra), de wijzigingen in de leegstandwet (puntenstelsel niet van toepassing) en de inkomensafhankelijke huurverhoging.


Woningcorporaties

Beperkte rol en streng overheidstoezicht

De regering wil de taak van woningcorporaties koppelen aan het publieke belang. Daarom mogen corporaties alleen nog maar actief zijn op het gebied van bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan “ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed”.

Corporaties komen onder directe aansturing van gemeenten te staan. Grotere gemeenten krijgen daar extra bevoegdheden voor. Hoe die aansturing zal luiden en welke extra bevoegdheden er zullen komen is nog niet bekend. Dit is zeer ingrijpend voor de corporatiebranche. Het betekent dat de “niet-DAEB”-activiteiten zullen moeten worden beëindigd. Dat zal in de corporatiebranche helemaal niet lekker vallen. Het is de vraag hoe het kabinet dit vorm en inhoud wil geven.

Verhuurderheffing

De corporaties zouden minder te klagen hebben als zij door de hogere huren meer armslag krijgen en niet meer behoeven in te teren op hun vermogen en onrendabele toppen behoeven te accepteren. Zij komen bedrogen uit. Het kabinet wil de extra huuropbrengsten via een heffing afromen. Daartoe is door het huidige demissionaire kabinet al een wetsvoorstel ingediend. Volgens dat wetsvoorstel moeten alle verhuurders met meer dan 10 woningen een verhuurderheffing betalen van zo’n € 350 per woning per jaar. Rutte en Samson willen nu een nog hogere heffing, kennelijk omdat de huren meer mogen stijgen dan volgens de plannen van het huidige kabinet.


Onze visie

Geen analyse van de problemen op de woningmarkt

De woningmarkt piept en kraakt al jaren dat het een aard heeft. De hypoheekrenteaftrek stuwt de koopprijzen kunstmatig omhoog, terwijl de huurregulering (circa 95% van de huurmarkt) de huurprijzen kunstmatig laag houdt. Er is daardoor geen middensegment, waardoor huurders goedkoop blijven zitten waar ze zitten. Het is de afgelopen tijd alleen maar erger geworden en de tot nu toe getroffen politieke maatregelen helpen weinig, omdat het lapmiddelen zijn. Wij hebben de politiek nog nooit kunnen betrappen op een fundamentele analyse van het slechte functioneren van de woningmarkt en op een grondige lange termijnvisie over de toekomst van de woningmarkt. Het CPB, de SER, vele wetenschappers en marktpartijen hebben dat wel gedaan.

Toch grote veranderingen

Een fundamentele analyse en een visie hebben wij helaas ook niet gelezen in het regeerakkoord. En toch komen er nu maatregelen die een forse breuk zijn met het verleden. Er wordt voor het eerst in tientallen jaren scherp gesneden in de hypotheekrenteaftrek. En voor het eerst sinds de tweede wereldoorlog lijken de huurprijzen richting marktniveau te gaan. Het is jammer dat allerlei recente voorstellen uit de wetenschap (de 22 economen) en de markt (‘Wonen 4.0’) niet serieus lijken te zijn genomen.
Het regeerakkoord over de woningmarkt is het simpele resultaat in nog geen 500 woorden van ongetwijfeld aangename gesprekken van een handjevol politici waarin handjeklap is gedaan, oftewel een politiek compromis. Het doel? Bezuinigen, met als mogelijke (toevallige) bijvangst het weer op gang brengen van de woningmarkt.

Waarom 4,5% van de WOZ-waarde?

De regering vindt dat de huren moeten worden gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde (per jaar). Niet duidelijk is hoe de regering aan dat percentage komt en of de regering heeft geanalyseerd wat dit percentage zal doen met het (gemiddelde) huurniveau in Nederland. Vrijwel alle deskundigen zijn het er over eens dat het noodzakelijk is dat de huur- en koopmarkt naar elkaar toegroeien en dat de huren daarom naar marktniveau gaan. Zelfs de Woonbond is het daarmee eens. Maar is 4,5% van de WOZ-waarde het markniveau? Dat is lastig te bepalen in een markt die de overheid al sinds de Tweede Wereldoorlog verstoort met regelgeving. Het CPB heeft hier in 2010 een studie naar gedaan en kwam uit op 5,7% van de WOZ-waarde. Dat is beduidend meer.

Voorbeelden uit de praktijk

Een voorbeeld van hoe het akkoord uitpakt: een kleine gerenoveerde Amsterdamse etagewoning (van circa 50 m2). De maximale huurprijs op basis van de punten is € 485,-- per maand. De WOZ-waarde bedraagt € 200.000,--. De nieuwe maximale huurprijs op basis van de WOZ-waarde wordt € 750,-- per maand. Dat is een forse stijging.

Amsterdam heeft een atypische woningmarkt met hogere prijzen dan elders. Daarom nog voorbeeld: een kleine starterswoning in Den Haag die volgens het puntensysteem een huurprijs heeft van maximaal € 400,-- per maand. De WOZ-waarde is € 70.000, zodat de nieuwe huurprijs uitkomt op € 262,-- Dat is een forse verlaging.

Wij denken dat de huren in de schaarstegebieden (grofweg het gebied van Amsterdam via Utrecht tot gedeelten van Noord-Brabant) gemiddeld hoger zullen worden. Maar wij vermoeden dat de huren in de rest van het land hooguit gelijk blijven of zelfs een stuk lager zullen uitvallen dan met het puntensysteem en (dus) onder het markniveau zullen blijven. Daar komt de woningmarkt niet mee op gang.

Investeringen in de energieprestatie ineens onrendabel

De overheid stimuleert verhuurders te investeren in de energieprestatie van hun woningen: dat levert sinds 1 juli 2011 veel extra punten en dus hogere huurprijzen op. Verhuurders zijn dan ook flink aan de slag gegaan in de verwachting dat zij de investering kunnen terugverdienen met een hogere huurprijs. Huurders werken daar meestal aan mee omdat de hogere huur (ruimschoots) wordt gecompenseerd door een lagere energienota (en verbeterd wooncomfort). Maar de investering van de verhuurder komt waarschijnlijk onvoldoende terug in een hogere WOZ-waarde. In elk geval loopt de WOZ-waardebepaling (ruim) een jaar achter op de marktontwikkelingen. Dat zou er nog wel eens toe kunnen leiden dat verhuurders in plaats van de door de overheid beloofde huurverhoging worden geconfronteerd met een huurverlaging. Het is te hopen dat dit effect wordt voorkomen bij de uitwerking van het akkoord.

Sigaar uit eigen doos

Tot nu toe beloofde links niet aan de hypotheekrente te komen in ruil waarvoor rechts de huren ongemoeid liet. Deze veel te lang in stand gebleven politieke verlamming is nu door Rutte en Samson doorbroken. En dat is winst voor de woningmarkt. Dat de hypotheekrenteaftrek nu ook voor bestaande gevallen wordt beperkt was niet langer tegen te houden. Datzelfde geldt voor de noodzaak de huren te verhogen. Maar het is voor de verhuurders wel een sigaar uit eigen doos, want de overheid pikt de extra huurverhogingen via een nieuwe belasting meteen weer in om via de huurtoeslag door te geven aan de laagst betaalden. De extra huurverhogingen worden dus betaald door de verhuurders. De indirecte vorm van huursubsidie door de verhuurders blijft dus gehandhaafd. Het ziet er niet naar uit dat er voor de verhuurders iets overblijft om te investeren in renovaties en nieuwbouw. Ook dat is nodig om de woningmarkt weer op gang te brengen.

De regering had grotere stappen moeten zetten met het brengen van de huren op het (juiste) marktniveau en met (snellere) afschaffing van de hypotheekrenteaftrek (met een zekere belastingverlaging). De extra gelden die dat zou hebben opgeleverd zou via de huurtoeslag hebben kunnen worden herverdeeld onder de minst draagkrachtigen.

Verhuurderheffing alleen voor corporaties?

Onlangs is een wetsvoorstel ingediend dat voorziet in een nieuwe belasting voor alle verhuurders met meer dan 10 huurwoningen. Die wordt gerechtvaardigd met een tweetal andere wetsvoorstellen die hogere huren mogelijk moeten maken bij huurders met hogere inkomens. Die huurverhogingen worden bij de verhuurders dus ‘afgeroomd’.

Nu het ernaar uitziet dat de nieuwe maximale huren in veel gebieden helemaal niet hoger zullen zijn dan nu, zullen de verhuurders er per saldo op achteruit gaan. De verhuurderheffing staat los van het daadwerkelijk kunnen realiseren van hogere huren. In gebieden waar de maximale huren lager zullen uitpakken dan nu, zullen verhuurders er zelfs dubbel op achteruit gaan. En als de waardedaling van woningen doorzet wordt dat effect alleen maar groter. Niet iets om vrolijk van te worden als je woningen exploiteert in ‘de provincie’. Het is te hopen dat het kabinet oog heeft voor deze niet te rechtvaardigen gevolgen van zijn grove pennenstreken in het regeerakkoord.

In het regeerakkoord overigens geen woord over de verhuurderheffing, maar in de paragraaf die gaat over de woningcorporaties staat dat de extra huuropbrengsten van corporaties die het gevolg zijn van de maatregelen in de huursector via een heffing worden afgeroomd. Wat betekent dit? Dat de verhuurderheffing voor de particuliere verhuurders van de baan is? Wij weten het niet.

Strijd met Europees recht?

Wij denken dat de nieuwe maximering van de huurprijzen (ook) in strijd is met Europees recht. Het nieuwe stelsel geeft, net als het puntensysteem, geen enkele oplossing voor verliesgevende exploitaties van verhuurders bij bestaande huurcontracten. In die gevallen kan het nog vele jaren duren voordat een huurprijs is bereikt die uitzicht biedt op rendement. Als het 4,5%-niveau te laag is voor een redelijk rendement moet de verhuurder hopen dat de huurder meer dan € 43.000,-- verdient, want alleen dan mag de huur onbeperkt doorgroeien (tot die huurder weer vertrekt natuurlijk).

Over deze materie lopen een aantal principiële procedures bij zowel de Nederlandse rechter (inmiddels aanbeland bij de Hoge Raad) als bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Dit jaar is er ook een zogenaamde class-action gestart door de Stichting Fair Huur voor Verhuurders (zie de website www.fairhuurvoorverhuurders.nl). De centrale stelling is dat de overheid de hoogte van de huur niet mag beperken tot een niveau waarop de verhuurder geen redelijk rendement heeft. De overheid die dat toch doet handelt in strijd met het mensenrechtenverdrag. Unger Hielkema advocaten is bij al deze procedures betrokken.

Inkomen huurder bepaalt de huur

Het is niet juist dat de hoogte van het inkomen van de huurder mede bepalend is voor de hoogte van de huurprijs. De hoogte van de huurprijs zou uitsluitend gebaseerd moeten zijn op de waarde van het te verhuren object. Als die te hoog is voor de huurder, moet hij al dan niet tijdelijke financiële ondersteuning van de staat krijgen (en niet van de verhuurder).

Verhuurders worden met de nieuwe maatregelen gestimuleerd scherp te selecteren op het inkomen van hun huurder. Hoe hoger het inkomen, hoe hoger de huur. Dat is geen juiste prikkel om de woningmarkt op gang te brengen.

Het is bovendien nog maar de vraag of de inkomensafhankelijke huurverhoging in overeenstemming is met de privacywetgeving nu dat noodzakelijk maakt dat de verhuurder informatie krijgt over het inkomen van zijn huurders.

De toekomst?

Een ding is zeker: de maatregelen zullen geld in het laatje brengen van Den Haag. Maar of het de problemen op de woningmarkt oplost is de vraag. We zullen eerst moeten kijken hoe de markt reageert op de maatregelen. In theorie zouden huur- en koopprijzen naar elkaar toe moeten groeien, zodat de doorstroming op gang kan komen. Wij schatten in dat dat effect in sommige steden wel zal optreden, maar of het genoeg is voor een substantieel en blijvend effect voor de gehele woningmarkt is moeilijk te voorspellen. Als de maximale huur (ver) onder het markniveau blijft zal er weinig gebeuren.
Huurders buiten de schaarstegebieden gaan in deze barre economische tijden profiteren van het plannen. Een (verdere) daling van de koopprijzen leidt tot daling van de WOZ-waarde. En dat leidt alleen maar tot een (jaarlijkse) daling van de huurprijzen in plaats van stijging.

De tijd zal het leren. Nu moeten eerst de ambtenaren aan de slag om de kabinetsplannen uit te werken in wetsontwerpen. U hoort tegen die tijd zeker weer van ons.

Huib Hielkema (klik hier voor meer informatie)
Unger Hielkema advocaten, Amsterdam
www.ungerhielkema.nl