Pararius Huurwoningenszesxwbq

EU beschikking desastreus voor middeninkomens Randstad

Amsterdam, 24 november – Op 1 januari volgend jaar geeft het kabinet uitvoering aan de Europese beschikking over staatssteun. Dit betekent dat woningcorporaties 90% van hun vrijkomende sociale huurwoningen (huur tot 652,52 per maand) beschikbaar moeten stellen aan mensen met een bruto jaarinkomen onder de 33.614 euro. De overige 10% mag worden toegewezen aan mensen met een urgente woonbehoefte. De middeninkomens in de Randstad, die al de grootst mogelijke moeite hadden een huurwoning te vinden, komen door de beschikking nu ook nooit meer in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Voorheen genoten corporaties grote vrijheid om te bepalen aan welke inkomensklassen sociale huurwoningen mochten worden verhuurd. Ook de middeninkomens werden hierbij vaak een sociale huurwoning toebedeeld. Door dit beleid kon het zover komen dat van de 2,3 miljoen sociale huurwoningen in Nederland, er momenteel ongeveer 1 miljoen worden bewoond door mensen met een midden tot hoog inkomen. De invoering van de beschikking zal tot gevolg hebben dat de vraagdruk naar woningen tussen 650,- en 900,- euro nu zelfs nog groter wordt.

Met name de woningcorporaties in de Randstad zullen qua aanbod in de toekomst meer onderscheid moeten maken tussen de lage en middeninkomens. Nu de verkoop van corporatiewoningen stagneert en de exploitatie van duizenden sociale huurwoningen zeer hoge kosten met zich mee brengen moet er meer beleidsmatig gekeken worden naar de verhuur van woonruimte voor de middeninkomens. Volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius.nl, biedt het verhuren van woningen in de vrije sector uitkomst. De Groot: “Met name in Amsterdam is er een grote behoefte aan huurwoningen in het middeldure segment van 650,- euro tot 900,- euro. De middeninkomens hebben grote moeite met het kopen van een woning vanwege hun beperkte financieringsmogelijkheden bij de bank. Met een bruto inkomen 38.000 euro kun je een hypotheek krijgen 177.000 euro. Rekening houdend met kosten koper blijft er dan slechts 160.000 euro over, nauwelijks een optie in Amsterdam. Als je je vervolgens bedenkt dat de huurprijzen van huurwoningen die niet worden aangeboden door woningcorporaties veelal pas beginnen vanaf 1.000,- euro dan wordt het gat direct zichtbaar. Al in 2008 bleek uit onderzoek van Ymere dat meer dan 64% van de bewoners van een sociale huurwoning met een bovenmodaal inkomen binnen twee jaar wil verhuizen naar een appartement in de vrije sector. Voor woningcorporaties liggen hier kansen. Vaak kunnen sociale huurwoningen die vrijkomen met een paar eenvoudige aanpassingen gereed worden gemaakt voor verhuur in de vrije sector. Uit onderzoek van het IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed) blijkt dat 35% van de corporatievoorraad de kwaliteit heeft om na een verbetering als commerciële huurwoning te worden verhuurd. Dat zijn 840.000 woningen en is een niet te missen kans voor de corporaties.”

IVBN pleit voor het dichten van de kloof tussen huur en koop en ziet goede mogelijkheden in samenwerking tussen vastgoedbeleggers en corporaties. Nu woont 43% van de Nederlanders in een sociale huurwoning en wordt op deze wijze direct of indirect gesubsidieerd. Nederland telt 2,4 miljoen sociale huurwoningen en slechts 1,3 miljoen huishoudens met een laag inkomen waarvoor deze woningen bedoeld zijn. Jaarlijks zouden er dus 50.000 tot 100.000 sociale huurwoningen moeten worden omgezet naar vrije sector woningen om na 10 jaar überhaupt ergens te kunnen komen. Vastgoedbeleggers en woningcorporaties exploiteren nu al gezamenlijk nieuwbouwprojecten. Pensioenfondsen zouden volgens IVBN ook bestaande woningen van corporaties over kunnen nemen en deze beschikbaar maken voor meerdere inkomensgroepen. Dat levert rendement op voor de pensioenfondsen en liquiditeit voor de corporaties.

Met name starters op de arbeidsmarkt die veelal flexibel willen zijn en nog niet willen of kunnen kopen zouden gebaat zijn bij meer huurwoningen in het middensegment. Vaak verdient men te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Bovendien zoeken deze starters meer luxe dan een sociale huurwoning hen kan bieden. Een huurwoning in dit middensegment is echter niet te vinden. Woningcorporaties bieden slechts 3,5% van hun huurwoningen aan in dit segment (87.000 woningen). Particuliere verhuurders vervullen wel een rol op het gebied van woningverhuur in de vrije sector en verhuren bijvoorbeeld ook aan expats. Omdat verhuur door particuliere eigenaren, gezien hun hypotheeklasten, echter veelal pas interessant wordt boven de 1.000,- euro is er een vacuüm ontstaan tussen sociale huur, aangeboden door corporaties, en de vrije sector huur die, indien aangeboden door particulieren, meestal pas begint vanaf 1.000,- euro.

Uit het onderzoek van Ymere uit 2008 kwam ook naar voren dat 47% van de woningzoekenden uit kleine huishoudens zonder kinderen bestond. Het realiseren van meer huurwoningen in dit middensegment zou dus een positieve invloed kunnen hebben op de doorstroming vanuit de sociale huursector en bovendien voor de kaspositie van de woningcorporaties.

Volgens Geert Haagh, directeur van Ektiv Vastgoedoplossingen moeten corporaties die op lange termijn willen overleven hun portefeuille continu aanpassen aan de wijzigende vraag vanuit de markt. Corporaties lopen momenteel tegen de grenzen van hun investeringsruimte aan. Maar liefst 63% van de investeringen is afhankelijk van verkoopprogramma’s die over het algemeen stagneren. Corporaties gaan daarom op zoek naar andere bronnen van inkomsten om de nodige investeringen te kunnen doen. Vrije sector verhuur is een interessante optie om de liquiditeit te verbeteren.

Ook Pararius deed onderzoek naar de mate waarop de vraag van woningzoekers in Amsterdam aansluit bij het huuraanbod op het eigen platform. Hieruit komt duidelijk naar voren dat maar liefst 56% van de bezoekers die zich inschrijven op Pararius voor een huurwoning in Amsterdam, zoekt in de prijscategorie van 500,- tot 1.000,- euro per maand. Maar 6% van het aanbod in Amsterdam op Pararius sluit aan bij de vraag van deze doelgroep.


Bron: www.pararius.nl

In oktober 2010 publiceerde DTZ Zadelhof een rapport waarin duidelijk naar voren komt dat de vraagdruk op huurwoningen de komende periode toeneemt. In studentensteden, met internationaal georiënteerde universiteiten is de vraag naar duurdere huurwoningen groot. Ook door het oplopende tekort aan huurwoningen als gevolg van het overwegend groeiende aantal huishoudens biedt kansen voor de exploitatie van huurwoningen in het duurdere segment

Begin deze maand liet D66 van zich horen omdat de 90% regeling voor mensen met een modaal inkomen tussen de 33.000 en 47.000 euro bruto nauwelijks opties biedt om betaalbaar te wonen in Amsterdam. Huren in de vrije sector begint nu nog veelal vanaf 1.000 euro en een koopwoning van 70m2 kost al snel tussen de 225.000 en 250.000 euro waardoor beide opties onbereikbaar zijn. D66 wil dat de gemeente afspraken maakt met de corporaties om woningen met huurprijzen tussen de 650,- en 900,- euro per maand te ontwikkelen.

Volgens Jasper de Groot van Pararius zijn de signalen uit de markt onmiskenbaar. “De middeninkomens worden de dupe als de corporaties na de invoering van de beschikking een afwachtende houding aannemen. Beter zou het zijn de beschikking te omarmen en de toch al scheefgegroeide en slecht doorstromende woningmarkt op termijn weer vlot te trekken. De bevindingen van verschillende organisaties uit de branche dat er door de corporaties meer moet worden ondernomen voor de middeninkomens liegen er niet om. Ook al is deze inkomensgroep veel minder hulpbehoevend dan de lage inkomens, het is en blijft sociaal verantwoord om voor deze inkomensgroep betaalbare huurwoningen in met name de Randstad te realiseren” Aldus De Groot.