Vrije sector huurmarkt steeds verder op slot

Huurder moet €800,- meer verdienen dan een jaar geleden, aanbod daalt met 36 procent

Pararius Huurmonitor Q2 2025

Het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector is in het tweede kwartaal van 2025 met 36,4 procent gedaald ten opzichte van een jaar eerder, blijkt uit een data-analyse van woningplatform Pararius. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter nam toe met 7,9 procent. Ondertussen nam de vraag naar vrije sector huurwoningen verder toe. Woningen ontvingen gemiddeld 57 reacties, het hoogste niveau sinds de start van de metingen. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde huurprijs tot €1.830 per maand, waarvoor een bruto-inkomen van ruim €5.490 nodig is. De grootste druk blijft zichtbaar in het segment tot €1.500 per maand, maar ook in hogere prijsklassen neemt het aantal reacties toe.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen

Het huuraanbod uit deze analyse is afkomstig van Pararius, Huurwoningen.nl en andere openbare databronnen.¹ In het tweede kwartaal van 2025 kwamen in heel Nederland 12.744 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dat is 36,4 procent minder dan een jaar geleden, toen er in hetzelfde kwartaal 20.026 woningen vrijkwamen. In totaal werden 13.655 vrije sector huurwoningen afgemeld. Dat is 30,2 procent minder dan in het tweede kwartaal van 2024 (19.561). De structurele daling van het beschikbare huuraanbod waaruit men moet kiezen, versterkt de concurrentie tussen woningzoekenden en zet de huurprijzen verder onder druk.

Een vrije sector huurwoning stond in het tweede kwartaal van 2025 gemiddeld 18 dagen online. Dat is een dag  korter dan een jaar geleden en het laagste niveau sinds de start van de metingen door Pararius. Daarmee blijft de looptijd uitzonderlijk kort, wat de aanhoudende krapte op de huurmarkt onderstreept.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning

In het tweede kwartaal van 2025 ontving een vrije sector huurwoning gemiddeld 57 reacties. Dat is opnieuw een flinke stijging ten opzichte van een jaar geleden (41 reacties) en het hoogste aantal sinds de start van de metingen in 2021.

Het aantal reacties lag dit kwartaal op een hoogtepunt. Dat wijst erop dat de concurrentie op de huurmarkt structureel toeneemt.

De concurrentie onder woningzoekenden concentreert zich nog altijd in het laagste segment van de vrije sector, met huurprijzen tussen €1.185 en €1.500 per maand. Ruim 35 procent van alle reacties werd hier geplaatst, terwijl 27 procent van het aanbod in deze categorie viel. Voor veel huurders is dit het enige deel van de vrije sector huurmarkt dat verhoudingsgewijs nog enigszins binnen de financiële draagkracht valt. Het gevolg is dat woningen in dit segment zeer snel worden verhuurd.

Ook het middensegment van de vrije sector (€1.500 tot €2.000 per maand) begint de krapte inmiddels te voelen. Dit prijsniveau was in het tweede kwartaal van 2025 goed voor 40,9 procent van de reacties, tegenover 33,8 procent van het aanbod. Daarmee groeit dit segment uit tot het nieuwe zwaartepunt op de huurmarkt. Huurders lijken zich noodgedwongen steeds vaker te richten op duurdere woningen, nu het aanbod onder de €1.500 steeds schaarser wordt.

In het hoogste segment (woningen boven de €2.000 per maand) is de verhouding tussen vraag en aanbod eveneens scheef, maar dan de andere kant op. Dit segment vertegenwoordigde 39,2 procent van het aanbod en ontving 23,7 procent van de reacties. Toch neemt de belangstelling voor deze duurdere huurwoningen toe. In het eerste kwartaal van 2025 lag het aandeel reacties in deze prijsklasse nog op 18,3 procent.

Krapte op de huurmarkt

Om inzicht te geven in de situatie op de huurmarkt heeft Pararius de "Pararius krapte-indicator" ontwikkeld. Deze meet de verhouding tussen vraag en aanbod op basis van vier elementen: het totale aanbod, het aantal nieuw gepubliceerde woningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het gemiddeld aantal reacties per woning.

In het tweede kwartaal van 2025 kwam de krapte-indicator uit op 0,32, het laagste niveau sinds de invoering van deze maatstaf. Daarmee is er onmiskenbaar sprake van een verhuurdersmarkt, waarin vraag en aanbod steeds verder uit balans raken. Ook in het vierde kwartaal van 2024 (0,47) en het eerste kwartaal van 2025 (0,46) lag de indicator al op een laag niveau. Dat betekent dat de markt inmiddels drie kwartalen op rij extreem krap is. Woningen worden sneller verhuurd, krijgen meer reacties en blijven korter beschikbaar. Deze druk vertaalt zich in toenemende concurrentie en toenemende druk op de huurprijzen in de vrije sector.

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

In het tweede kwartaal van 2025 betaalde een nieuwe huurder gemiddeld €1.830 per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Wie zo’n woning wil huren, moet volgens de inkomensnorm die verhuurders vaak hanteren minimaal drie keer de maandhuur verdienen, wat neerkomt op een bruto maandinkomen van ruim €5.490. Dat is ruim €800 meer dan een jaar geleden: in het tweede kwartaal van 2024 lag de inkomensgrens nog op €4.675, bij een gemiddelde huurprijs van €1.558. In twaalf maanden tijd is de gemiddelde huurprijs met 17,4 procent gestegen.

De gemiddelde vierkantemeterprijs liep in het tweede kwartaal van 2025 verder op. In Nederland betaalden nieuwe huurders gemiddeld €20,06 per vierkante meter per maand, een stijging van 7,9 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Het is voor het eerst sinds de metingen van Pararius dat de landelijke gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoningen boven de twintig euro uitkomt.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De kloof tussen wat een huurwoning in de vrije sector kost en wat mensen kunnen betalen wordt elk kwartaal groter. De huurprijzen stijgen, en daarmee ook het bedrag dat je als huurder moet verdienen om überhaupt in aanmerking te komen. We zien een groeiende groep mensen die te veel verdient voor sociale huur, maar te weinig om de vrije sector te betreden. Die middeninkomens zitten letterlijk klem. Zolang het aanbod niet toeneemt, verandert daar weinig aan. De vrije sector was ook een vangnet voor mensen met dringende behoefte aan flexibele woonruimte, maar dat vangnet functioneert steeds minder goed. Denk bijvoorbeeld  aan mensen in een echtscheiding of afgestudeerden met een nieuwe baan in een andere stad; hun bestaanszekerheid is op losse schroeven komen te staan.”

Pararius Huurprijsindex (PHI)

Sinds het derde kwartaal van 2024 neemt Pararius een huurprijsindex mee in haar rapporten. De Pararius Huurprijsindex (PHI) meet de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector en zet deze af tegen zowel de Consumentenprijsindex (CPI) als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). Voor al deze reeksen is het basiskwartaal 2021 Q1 = 100 aangehouden. Op deze manier probeert Pararius een zo transparant en compleet mogelijk beeld te schetsen van de situatie op de Nederlandse huurmarkt.

De huurprijzen in de vrije sector stijgen inmiddels sneller dan de inflatie. Dat was in het vorige kwartaal al het geval en heeft zich ook in het tweede kwartaal van 2025 voortgezet. Lange tijd bleef de huursector wat betreft prijsontwikkeling achter bij de koopmarkt, waar de prijzen sinds begin 2021 vrijwel elk kwartaal harder stegen dan de inflatie. Nu bewegen beide markten in vergelijkbare richting, wat erop wijst dat de prijsontwikkeling in de vrije sector steeds meer in lijn komt met die van de koopmarkt.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt

In het tweede kwartaal van 2025 verschoven op het platform van Pararius 2.112 woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt. Dat is het hoogste aantal uitgeponde woningen sinds de start van de metingen en een stijging van 42,1 procent ten opzichte van de 1.486 woningen in hetzelfde kwartaal van 2024. Het percentage van het totale koopaanbod dat afkomstig is uit de huurmarkt (uitponding) kwam in het tweede kwartaal van 2025 uit op 7,2 procent, tegenover 6 procent een jaar eerder. Hoewel dat percentage nu lijkt te dalen ten opzichte van het voorgaande kwartaal, blijft het absolute aantal uitgeponde woningen toenemen. Deze daling verhult daarmee een structurele uitstroom van vrije sector huurwoningen, die steeds vaker verdwijnen richting de koopmarkt. Tegelijkertijd groeit ook het normale koopaanbod (koopwoningen die van eigenaar-bewoner verwisselen) en daarmee het totale koopaanbod, waardoor de procentuele impact van uitgeponde woningen kleiner lijkt dan die in werkelijkheid is.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het tweede kwartaal van 2025 is de gemiddelde huurprijs per vierkante meter opnieuw gestegen voor zowel appartementen als eengezinswoningen. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €21,31 per vierkante meter voor een appartement, een stijging van 9,5 procent ten opzichte van een jaar eerder. Voor een eengezinswoning kwam de gemiddelde huurprijs uit op €16,11 per vierkante meter, 9,2 procent hoger dan in het tweede kwartaal van 2024.

Oplevervormen in Nederland

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal², gestoffeerd³ en gemeubileerd⁴. In het tweede kwartaal van 2025 bestond 31,4 procent van het afgemelde aanbod uit kale woningen. Nieuwe huurders betaalden hiervoor gemiddeld €19,47 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde huurwoningen vormden 33,6 procent van het aanbod, met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €22,16. Gemeubileerde woningen vertegenwoordigden 35 procent van de afgemelde huurwoningen en waren met een gemiddelde prijs van €25,16 per vierkante meter het duurst.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Pararius rapporteert ook over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze cijfers zijn gebaseerd op plaatsen waar gedurende het kwartaal ten minste dertig vrije sector huurwoningen werden afgemeld. In het tweede kwartaal van 2025 was in het overgrote deel van de gemeten steden sprake van een stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ten opzichte van een jaar eerder.

Zo ook binnen de G5 (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht), waar in elke stad de huurprijs steeg in het tweede kwartaal van 2025. In Amsterdam betaalden nieuwe huurders gemiddeld €27,91 per vierkante meter, 2,2 procent meer dan een jaar geleden. Ook in Rotterdam (+7,2%, €21,52), Den Haag (+6,8%, €21,34), Utrecht (+1,2%, €21,60) en Eindhoven (+4,3%, €18,38) liepen de prijzen verder op. Daarmee zet de trend van stijgende huurprijzen zich voort in alle vijf grote steden.

De sterkste prijsstijgingen werden dit kwartaal opnieuw gemeten in kleinere en middelgrote steden buiten de Randstad. In Roermond steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 28,3 procent naar €16,80. Ook in Hoorn (+25,4%, €20,79), Leeuwarden (+24,8%, €15,28), Bussum (+23,2%, €22,65) en Arnhem (+13,9%, €16,67) was sprake van procentuele huurprijsstijgingen ten opzichte van een jaar geleden.

In een aantal steden daalde de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in het tweede kwartaal van 2025. De sterkste daling werd gemeten in Hoofddorp, waar de vierkantemeterprijs met 7,4 procent afnam tot €20,19. Ook in Zwolle (–7,1%, €13,80), Heemstede (–6,2%, €19,93), Zeist (–5,2%, €17,83) en Ede (–2,4%, €14,46) bleef de ontwikkeling achter bij de landelijke trend. In veel van deze steden is de daling deels te verklaren door een veranderde samenstelling van het aanbod, bijvoorbeeld doordat er relatief meer grotere woningen werden verhuurd.

Amsterdam blijft de duurste stad van Nederland, gevolgd door Amstelveen (€23,38), Bussum (€22,65) en Haarlem (€21,66). De laagste vierkantemeterprijzen werden gemeten in Zwolle (€13,80), Bergen op Zoom (€14,13) en Helmond (€14,19).

Provincies

In het tweede kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs in alle provincies ten opzichte van een jaar eerder. De grootste stijging werd gemeten in Drenthe, waar nieuwe huurders 16,7 procent meer betaalden dan een jaar geleden. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter kwam hier uit op €14,94. Ook in Limburg (+16,3%, €16,22), Friesland (+12,3%, €13,69) en Gelderland (+10,6%, €15,71) liepen de prijzen op. Hoewel het prijsniveau in deze provincies nog altijd onder het landelijk gemiddelde ligt, maken de huurprijzen ook hier duidelijk in beweging.

Ook in de drie Randstadprovincies werden in het tweede kwartaal van 2025 prijsstijgingen gemeten. In Noord-Holland, nog altijd de duurste provincie van Nederland, steeg de gemiddelde huurprijs met 4,2 procent naar €24,52 per vierkante meter. In Zuid-Holland kwam de stijging uit op 5,6 procent (€20,15), en in Utrecht op 6,2 procent (€19,88).

In de overige provincies zette de prijsstijging eveneens door. In Overijssel (+6,2%, €14,43), Noord-Brabant (+6,4%, €17,05), Groningen (+5,7%, €17,66), Zeeland (+8,9%, €14,85) en Flevoland (+9,4%, €17,39) liepen de prijzen op ten opzichte van een jaar geleden.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, Vastgoed Nederland, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren aan alle websitebezoekers. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is, alsmede representatief voor de samenstelling van de Nederlandse voorraad van vrije sector huurwoningen. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben jaarlijks onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Download hier de volledige uitleg over de berekeningen in de Pararius Huurmonitor.