"Bouwen op basis van idealen verstopt de woningmarkt"

Jasper de Groot, algemeen directeur van Pararius, over de twee derde-norm, doorstroming en de rol van vrije sector huur 

De recente woningmarktverkenning van ABF Research zet de landelijke betaalbaarheidsnorm opnieuw ter discussie. In meerdere scenario’s ligt de behoefte aan ‘betaalbare’ woningen substantieel lager dan de twee derde die het Rijk voorschrijft. Toch houdt minister Mona Keijzer vast aan deze norm. Hieronder zetten we de visie van onze algemeen directeur, Jasper de Groot, op deze ontwikkeling uiteen aan de hand van enkele vragen en zijn antwoorden. 

Wat vindt u ervan dat ABF minder behoefte aan 'betaalbaar' voorziet dan het Rijk eist? 

Het bevestigt dat de 'twee derde-regel' geen wetenschappelijke formule is, maar een simplistisch communicatiemiddel. Zelfs de minister erkent dat de behoefte in het scenario 'Midden' op 60% ligt. Toch houdt men vast aan 66,7%. Dat betekent dat we bouwen op basis van politieke ambities in plaats van de actuele marktvraag. Als we bouwen naar de regionale behoefte, komen projecten veel makkelijker van de grond.

Kan de twee derde-norm nu van tafel?

Die moeten we ieder geval kritisch tegen het licht houden. De focus ligt nu te eenzijdig op de onderkant, terwijl de vrije sector huur (slechts 4% van de voorraad) is gemarginaliseerd. Door het tekort aan doorstroming houden 553.000 scheefhuurders nu sociale woningen bezet. We moeten verschuiven van 'betaalbaarheid bij oplevering' naar 'betaalbaarheid door doorstroming'. Een woning in het hogere segment kan op die manier een kettingreactie op gang brengen die onderaan ruimte schept.

Is de daling in de behoefte aan vrije sector huur logisch?

Het model van ABF is zorgwekkend optimistisch; het gaat ervan uit dat iedereen met een hoger inkomen direct naar de koopmarkt vlucht. De praktijk is weerbarstiger: de koopmarkt is 15 keer groter dan de vrije huursector. Deze sector is de 'smeerolie' voor mobiliteit en flexibiliteit. Wie de vrije huur verder beperkt op basis van dit rapport, zet de hele woningmarkt op slot.

Is vasthouden aan 30% sociaal en twee derde betaalbaar verstandig?

Dat brengt grote risico’s voor de haalbaarheid. Eén landelijke rekensom aanhouden negeert de lokale realiteit, zoals de vraag naar middenhuur in steden of kwalitatieve woningen in krimpgebieden. Die laatste 6,7% (het verschil tussen 33,3% en 40% vrije sector) is vaak de nekslag voor een project. De vrije sector is de motor die de onrendabele top van betaalbare woningen moet financieren; zonder die motor start de bouw simpelweg niet.

Wordt er te veel voor starters en te weinig voor doorstromers gebouwd?

Exact. De markt is een keten, maar het beleid focust alleen op de onderkant. De minister signaleert zelf dat de vraag naar vrije huur stijgt omdat andere opties onbereikbaar zijn, maar het aanbod blijft achter. Zonder perspectief op een volgende levensfase verstopt de keten. Je lost het tekort niet op door méér van hetzelfde te bouwen, maar door beweging in de hele markt te krijgen.

Wat als het Rijk de prognoses naar beneden bijstelt?

Dat geeft de broodnodige ademruimte. De betaalbaarheids-quota verlagen zorgt paradoxaal genoeg voor méér betaalbaarheid: je trekt de verstopping aan de bovenkant weg. Zo creëer je plek voor middeninkomens en scheefhuurders. De huurmarkt moet weer een gezonde ladder worden met verschillende sporten, in plaats van een doodlopende weg in de sociale sector.

Wat betekent het loslaten van de twee derde eis voor ontwikkelaars?

Het maakt projecten weer rendabel. Er ontstaat ruimte in de businesscase om te investeren in diversiteit die aansluit bij regionale woonwensen. Door marktpartijen de vrijheid te geven om rendabel te bouwen, verhoog je de productiecapaciteit en zorg je voor een natuurlijke afstemming tussen vraag en aanbod.

Zijn de ABF-cijfers betrouwbaarder dan het Rijksbeleid?

De ABF-data rusten op realistische scenario’s, terwijl het programma van het Rijk een 'ideaalbeeld' is. De minister geeft zelf toe dat haar programma laat zien wat er idealiter moet gebeuren, niet wat de meest waarschijnlijke ontwikkeling is. Om de markt vlot te trekken hebben we plannen nodig die financieel en markttechnisch daadwerkelijk van de grond kunnen komen.

Wat moet het Rijk nu doen? 

Verschuif de focus van symptoombestrijding naar het facilitatie van de marktvraag. Gebruik de cijfers om de twee derde regel soepeler toe te passen en biedt ruimte voor lokaal maatwerk. Verleid de 553.000 scheefhuurders tot doorstroming door een aantrekkelijk vrij segment te realiseren. Alleen door keuzevrijheid te vergroten, komt de markt weer in beweging.