Pararius Huurwoningenszesxwbq

Rechten van de verhuurder bij ontmanteling van hennepkwekerij

De illegale teelt van hennep is omvangrijk en heeft steeds vaker een bedrijfsmatig karakter. Hennepteelt zorgt in woonwijken voor overlast zoals: brandgevaar, wateroverlast, stank en schade aan woningen. Ook is de georganiseerde criminaliteit veelal bij de hennepteelt betrokken. Onderzoek van enkele jaren geleden wees uit dat 80% van de huurders die betrapt werden op het opzetten van een hennepkwekerij recidivist was en dat vrijwel altijd links bestonden met zwaar criminele milieus.

Hennepkwekerijen worden veelvuldig in huurpanden aangetroffen. Bij ontdekking van een kwekerij werken gemeente, politie en energiebedrijf meestal nauw samen. Op basis van het bestuursrecht laat veelal de gemeente de hennepkwekerij ontmantelen. Regelmatig worden de kosten daarvan verhaald op de verhuurder.

Over dat laatste gaat dit artikel. Waarop is de bevoegdheid van de gemeente gebaseerd, en vooral: hoe zit het met het verhaal van de kosten van ontmanteling op de verhuurder? Wat moet een verhuurder of beheerder van woonruimte doen om dat te voorkomen?

Wettelijke basis ontmanteling door gemeente
Ingevolge de Algemene wet bestuursrecht is de gemeente bevoegd (en in beginsel verplicht) om regelgeving die zij uitvoert te handhaven. Dat kan de gemeente doen door naleving van die regels af te dwingen door bestuursdwang toe te passen: het zelf ongedaan maken van de overtreding van de regel op kosten van de overtreder. In spoedeisende gevallen hoeft de gemeente de betrokkene niet tevoren aan te schrijven om de overtreding binnen een bepaalde termijn te staken en te waarschuwen dat anders tot bestuursdwang zal worden overgegaan.

In de praktijk hanteren gemeenten verschillende wettelijke regelingen wanneer zij overgaan tot ontmanteling van een hennepkwekerij. Grondslagen voor spoedeisende bestuursdwang zijn de Woningwet in samenhang met het Bouwbesluit, de Woningwet in samenhang met de Bouwverordening en het bestemmingsplan. Daarnaast is grondslag een bepaling in de Woningwet die een zorgplicht oplegt aan iedereen die een bouwwerk laat gebruiken, om geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid te laten bestaan.

Wettelijke basis kostenverhaal op de verhuurder
Artikel 5:25 van de Algemene wet bestuursrecht bepaalt dat de toepassing van bestuursdwang geschiedt op kosten van de overtreder, tenzij deze kosten redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoren te komen.

De gemeente kan dus de kosten van bestuursdwang verhalen op de overtreder. Overtreder is ieder die het in zijn macht heeft om overtreding van de regel ongedaan te maken. Alleen al omdat het gebruik van een verhuurde ruimte als hennepkwekerij in strijd met de huurovereenkomst is en omdat hij op basis daarvan daartegen kan optreden, wordt de verhuurder gezien als overtreder. Bovendien wordt de verhuurder door de bestuursrechter gezien als degene die het verhuurde pand laat gebruiken (door de huurder) in strijd met het bestemmingsplan of met genoemde bepalingen van de Woningwet.

De laatste jaren komt dat steeds vaker voor en daar is langzamerhand veel jurisprudentie over verschenen. Van lagere rechters en van de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna “de afdeling” genoemd). Uit die jurisprudentie zijn voor professionele verhuurders een aantal lessen uit te trekken. Ik zal eerst twee voorbeelden bespreken en daarna een aantal tips en aanbevelingen voor de verhuur-praktijk geven.

Standaard overwegingen Raad van State
De standaard overwegingen van de afdeling in dit soort zaken luiden als volgt:

“Van een professioneel verhuurder van een pand mag worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Zij dient aannemelijk te maken dat zij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Tenzij een verhuurder aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt, dient een verhuurder als overtreder te worden aangemerkt.”

Daarnaast speelt het al dan niet zorgvuldig screenen van de aspirant huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een grote rol in de jurisprudentie van de afdeling.

Eerste voorbeeld: professionele particuliere verhuurder Rotterdam
Het betreft een uitspraak van de afdeling van oktober 2011. Een professionele verhuurder van 800 panden in Rotterdam kreeg van de gemeente een factuur van bijna € 4000 voor de kosten van ontmanteling van een hennepkwekerij in een door hem als woning verhuurd pand. Na bezwaar bij de gemeente en beroep bij de sector bestuursrecht van de rechtbank oordeelde de afdeling dat de gemeente inderdaad die kosten op hem mocht verhalen.

Indertijd ben ik in het kader van een proefprocedure bij deze zaak betrokken geweest. Wat mij daarvan vooral is bijgebleven, is de discrepantie tussen enerzijds de beperkte juridische mogelijkheden die een verhuurder in zijn civielrechtelijke (huur)rechtsverhouding met de huurder heeft en anderzijds de zware zorgverplichting die de bestuursrechter op de verhuurder legt op basis van het bestuursrecht.

Uit de overwegingen van de afdeling haal ik het volgende.

De verhuurder had op basis van het relatief oude huurcontract uit 2004 geen directe mogelijkheden voor een periodieke controle binnen de woning. Niets wees erop dat er iets mis was in de woning. in het kader van onderhoud van het naastgelegen pand had hij recentelijk de woning van de buitenzijde bekeken.

De afdeling maakt daar korte metten mee: voor een nader onderzoek bestond naar zijn oordeel aanleiding, nu de huurder regelmatig een huurachterstand had en er voorts in 2005 en 2006 klachten van omwonenden waren geweest over ratten en wildgroei in de tuin bij het pand. Daarbij kwam dat de huurbetaling plaatsvond via storting op het postkantoor waardoor de herkomst van de huurpenningen niet vastgesteld kon worden.

Uit een oogpunt van zorgvuldigheid had het op de weg van de verhuurder gelegen om het gebruik van het pand te controleren. Van een professionele verhuurder mag immers worden verwacht dat zij een organisatie heeft die is toegerust op het reguliere toezicht van de panden die zij verhuurt, in welk verband zij ook op het illegale gebruik van panden kan toezien.

De omstandigheid dat haar bij uitoefening van dit toezicht in tegenstelling tot de politie geen bevoegdheden toekomen om woningen binnen te treden, sluit niet uit dat zij op andere wijze die toestemming wel verkrijgt. Niet is gebleken dat de verhuurder het gebruik van het pand in de jaren voorafgaande aan de ontdekking van de hennepkwekerij had gecontroleerd.

Over het screenen van de huurder voordat de huurovereenkomst werd gesloten overweegt de afdeling het volgende. Mede gezien de slechte kwaliteit van de overgelegde kopieën van het identiteitsbewijs en een loonstrook van de huurder, had het op de weg van de verhuurder gelegen om van de huurder ter controle tevens een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie en een werkgeversverklaring te verlangen.

De afdeling bevestigt tenslotte in deze uitspraak haar lijn dat de eisen die het bestuursrecht in het kader van de zorgplicht van de verhuurder stelt aan een professionele verhuurder zwaarder zijn dan in het geval van een niet-professionele verhuurder.

Tweede voorbeeld: woningcorporatie Schiedam
De Stichting Mooiland Vitalis verhuurt een woning in Schiedam. In de woning wordt een hennepkwekerij ontdekt en op basis van bepalingen van de Woningwet en het Bouwbesluit heeft B&W bij wijze van bestuursdwang de hennepkwekerij ontmanteld. De kosten van toepassing van bestuursdwang, ruim € 1000, verhaalt de gemeente op de Stichting omdat die als overtreder van de genoemde wettelijke bepalingen wordt aangemerkt. De afdeling oordeelt hier dat de Stichting niet als overtreder kan worden aangemerkt en dus de ontmantelingskosten niet aan de gemeente hoeft te betalen.

B&W is van mening dat de Stichting onvoldoende controle heeft uitgeoefend. Gelet op de achterstand in huurbetalingen en de omstandigheid dat op de rekeningafschriften waarmee de huur betaald is, een ander adres van de huurder vermeld staat, had zij een nader onderzoek moeten instellen naar het gebruik van de woning.

De afdeling geeft in de uitspraak eerst zijn hiervoor geciteerde standaard overwegingen. Hier heeft de Stichting volgens de afdeling wél aannemelijk gemaakt dat zij niet wist en niet kon weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. In de korte huurperiode van een klein jaar zijn er zeer regelmatig medewerkers van de Stichting in het betreffende complex aanwezig geweest, heeft een jaarlijkse onderhoudsinspectie van het complex plaatsgevonden en zijn gedurende enkele maanden grootschalige onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Bij deze gelegenheden zijn geen aanwijzingen geweest van een niet normaal gebruik van een woning. Van buitenaf is dat niet geconstateerd. Er zijn geen klachten binnengekomen.

Voorts heeft de stichting een toereikende administratie met betrekking tot de huurder gevoerd. Er is sprake van een ondertekende huurovereenkomst, een kopie van het paspoort en een werkgeversverklaring. De ontvangst van de huur is regelmatig geadministreerd en de manier van betaling riep geen vragen op. Over de huurachterstand overweegt de afdeling dat die wel meeviel en dat er in de sociale huursector wel vaker sprake is van huurachterstanden. Het adres op de rekeningafschriften was het voormalige woonadres van de huurder.

De Stichting kan dus naar het oordeel van de afdeling niet als overtreder worden aangemerkt en hoeft de kosten wegens ontmanteling van de hennepkwekerij niet aan de gemeente te betalen.

Tips en aanbevelingen voor verhuurders en beheerders
Het zorgvuldig verzamelen en bijhouden van gegevens van de verhuurde woning en de huurder voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst en gedurende de huurtijd is cruciaal. Zorg voor een interne procedure waardoor dit alles gewaarborgd wordt.

Hanteer een deugdelijk huurcontract waarin onder meer is opgenomen een hennepverbod met sanctie, de verplichting voor de huurder om periodiek een controle van de gehele woning toe te staan en de verplichting om de huur van de eigen bankrekening over te maken. Te denken valt ook aan de verplichting van de huurder om gedurende de huurtijd op eerste verzoek een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie (GBA) over te leggen.

Zorg voor een zorgvuldige screeningsprocedure voor aspirant huurders. Bouw in dat de volgende, originele, documenten worden overgelegd en deugdelijk in kleur worden gekopieerd voor het dossier (in de Rotterdamse zaak werd het de verhuurder aangerekend dat er kopieën van slechte kwaliteit in het dossier zaten):

- identiteitsbewijs
- laatste drie loonstroken
- loonstorting op het bankafschrift
- bankpas
- werkgeversverklaring
- verhuurdersverklaring

Bouw in dat alle woningen periodiek worden gecontroleerd.

Wees gedurende de huurtijd alert op signalen die op onregelmatig gedrag van de huurder kunnen duiden (klachten van omwonenden, huurachterstand, wordt de huur van de bankrekening van de huurder betaald?).

Zorg voor een goede opvolging van deze signalen. Dat kan bijvoorbeeld zijn dossieronderzoek, opvragen van een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie of extra controle van (binnen) de woning.

Neem zodra er enig vermoeden is van hennepteelt contact op met de politie. Omdat vaak sprake is van criminele connecties kunnen stappen naar de huurder risico’s opleveren.

Tot slot
Onder meer om te voorkomen dat mensen een tijdelijk verhuurde (koop)woning misbruiken voor hennepteelt, voerde de Nederlandse Vereniging van Makelaars eind 2012 de Woon-toets in. Met behulp van deze toets onderzoekt de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiële huurder, koper of opdrachtgever. Ook zijn diverse bedrijven actief om verhuurders te ondersteunen bij het screenen van aspirant huurders (zoals bijvoorbeeld Stichting Verhuur Veilig).

Cor Goudriaan is advocaat bij Unger Hielkema advocaten te Amsterdam.
www.ungerhielkema.nl


Verwant artikel: Kan een bemiddelingsbureau aansprakelijk worden gesteld voor een door een huurder aangebrachte hennepplantage?