Woningzoekenden in middenhuursegment volledig kansloos
Huurwoningen in grote steden nog slechts 6 dagen online met ruim 400 reacties
Rotterdam, 28 mei 2025 - De druk op het middensegment van de huurmarkt bereikt een nieuw dieptepunt voor woningzoekenden. Het aanbod blijft dalen en de concurrentie per woning groeit tot ongekende hoogte blijkt uit een data-analyse van huurwoningplatformen Huurwoningen.nl en Pararius. In het eerste kwartaal van 2025 kreeg een middenhuurwoning gemiddeld 115 reacties. In grote steden als Rotterdam, Utrecht en Amsterdam loopt dit op tot meer dan 400 reacties per woning. Tegelijkertijd zijn woningen steeds korter beschikbaar: in de G5 staan middenhuurwoningen gemiddeld nog maar zes dagen online. Voor huurders betekent dit dat er nauwelijks tijd is om te reageren, laat staan om te kiezen. Terwijl het aanbod steeds verder slinkt, blijft de vraag groeien. De kans om een betaalbare huurwoning te bemachtigen is voor veel middeninkomens inmiddels vrijwel nihil.
Afnemend aanbod zet middenhuur onder druk
Huurwoningen in het middenhuursegment vallen qua prijs tussen sociale huur (€900,07) en de vrije sector (€1.184,82). Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 zijn de huurprijzen van woningen met minder dan 187 WWS-punten gereguleerd. De maximale huurprijs bij 186 punten bedraagt sinds 1 januari 2025 € 1.184,82 per maand. De wet is bedoeld om middenhuur betaalbaar te houden en het aanbod van gereguleerde huurwoningen uit te breiden, maar in de praktijk lijkt het tegenovergestelde te gebeuren.
De druk op het middensegment is in de maanden na invoering alleen maar verder toegenomen. Het aantal beschikbare huurwoningen neemt structureel af, terwijl de vraag blijft groeien. In het eerste kwartaal van 2025 lag het aantal aangeboden middenhuurwoningen 12,7 procent lager dan een jaar eerder. Tegelijkertijd worden er al meerdere kwartalen achtereen meer woningen verhuurd dan dat er nieuw of opnieuw op de markt komen. In zowel het vierde kwartaal van 2024 als het eerste kwartaal van 2025 lag het aantal verhuurde woningen boven het aantal aangeboden. Daarmee blijft de markt structureel uit balans.
Explosieve vraag naar middenhuur
Het aantal reacties op een beschikbare huurwoning in het middensegment is in het afgelopen jaar meer dan verdubbeld. In het eerste kwartaal van 2025 ontving een huurwoning gemiddeld 115 reacties, tegenover 56 in dezelfde periode een jaar eerder. Deze stijging bevestigt het beeld van een oververhitte markt waarin de kloof tussen vraag en aanbod steeds groter wordt. De concurrentie per woning is in korte tijd sterk toegenomen, wat voor woningzoekenden betekent dat de kans op toewijzing in de middenhuur kleiner is dan ooit.
Ontwikkelingen in de G5
De spanning op de middenhuurmarkt is nergens zo zichtbaar als in de vijf grootste steden van Nederland. Hier blijven huurwoningen in het middensegment extreem gewild. In Amsterdam kwamen er in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 425 reacties binnen op een woning in dit segment, terwijl een woning in de vrije sector gemiddeld 45 reacties ontving. Ook in Utrecht is de belangstelling fors: 430 reacties in de middenhuur tegenover 58 in de vrije sector.
Rotterdam liet vergelijkbare cijfers zien, met gemiddeld 456 reacties per woning in het middenhuursegment en 74 in de vrije sector. In Den Haag reageerden gemiddeld 308 woningzoekenden op een middenhuurwoning, tegenover 60 bij een woning in de vrije sector. Eindhoven vormt hierop geen uitzondering: 271 reacties op een woning in het gereguleerde segment, vergeleken met 64 in de vrije sector.
Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De verschillen laten zien hoezeer de vraag zich concentreert op het gereguleerde deel van de markt. Terwijl de vrije sector voor veel huishoudens financieel onhaalbaar is geworden, komt men er in het middensegment niet meer tussen. Deze cijfers onderstrepen de extreme concurrentie in stedelijke gebieden en laten geen ruimte voor interpretatie: wie in deze steden afhankelijk is van middenhuur, vist in een overvolle vijver.”
Huurwoningen steeds korter aangeboden
De doorlooptijd van huurwoningen in het middensegment is het afgelopen jaar fors gedaald. In het eerste kwartaal van 2025 stond een woning in dit segment gemiddeld nog maar 9 dagen online, tegenover 16 dagen een jaar eerder. Daarmee is het verhuurproces in korte tijd bijna gehalveerd. De vrije sector laat een iets ander beeld zien: daar bleef de doorlooptijd in het afgelopen jaar schommelen tussen de 19 en 22 dagen. In het eerste kwartaal van 2025 was dit 20 dagen.
Het contrast onderstreept hoe groot de druk op de middenhuur is. De vraag is zo groot, dat woningen nog nauwelijks zichtbaar zijn voor ze alweer van de markt verdwijnen.
In de vijf grootste steden van Nederland stond een huurwoning in het middensegment gemiddeld nog maar 6 dagen online in het eerste kwartaal van 2025. Ter vergelijking: woningen in de vrije sector stonden gemiddeld 19 dagen online. Dat verschil zegt genoeg over de gespannen situatie op de huurmarkt en laat zien hoe nijpend de situatie is voor huurders in het middensegment. De vraag is enorm, het aanbod klein en het tempo waarin woningen verdwijnen is ongekend hoog. In deze stedelijke gebieden worden tekorten als eerste zichtbaar en veranderingen in beleid of marktwerking hebben daar vrijwel direct effect.
De Groot: “Als woningen binnen een week worden verhuurd, is er geen sprake meer van gezonde marktwerking, maar van schaarste die zichzelf versterkt. Huurders hebben geen tijd, geen keuze en nauwelijks perspectief. Betaalbaarheid werkt alleen als het gepaard gaat met voldoende beschikbaarheid, en daarvan is absoluut geen sprake.”
Ontwikkelingen oppervlaktesegment
In het eerste kwartaal van 2025 is het gemiddelde oppervlak van een verhuurde middenhuurwoning gedaald ten opzichte van een jaar eerder, van 65,1 naar 63,9 vierkante meter. Tegelijkertijd zien we in de vrije sector dat juist de grotere woningen worden verhuurd.1 De kleinere, vaak betaalbaardere woningen zijn daar grotendeels verdwenen, veelal omdat ze zijn uitgepond; verkocht in plaats van opnieuw verhuurd.
Uit data van Pararius blijkt dat in het eerste kwartaal van 2025 ruim 1.800 huurwoningen werden uitgepond. Dat is een stijging van 70,4 procent ten opzichte van een jaar eerder. De uitgeponde woningen zijn gemiddeld 69 vierkante meter groot, wat aanzienlijk kleiner is dan de 86 vierkante meter van woningen die nog wel worden verhuurd.
Deze beweging verklaart waarom het middenhuursegment structureel klein blijft. Kleinere woningen worden uit de vrije sector gehaald en verkocht, terwijl er nauwelijks nieuwe woningen bij komen. Het gevolg: minder keuze, minder ruimte en meer druk op de schaarse woningen die nog wel worden aangeboden.
Uitleg berekeningen
De cijfers in deze analyse zijn gebaseerd op data afkomstig van Huurwoningen.nl en Pararius, de twee grootste huurwoningplatformen van Nederland. Samen bieden zij een representatief beeld van de Nederlandse huurmarkt, omdat ze een breed scala aan huurwoningen omvatten, variërend van huurwoningen aangeboden door particuliere beleggers en institutionele partijen tot makelaars. Door data van deze twee bronnen te combineren, kan een betrouwbare en uitgebreide analyse worden gemaakt van de vraag- en aanbodontwikkelingen op de Nederlandse huurmarkt. Hierdoor worden trends en inzichten zichtbaar die een volledig en genuanceerd beeld van de markt schetsen. In een streven naar nauwkeurigheid en actualiteit, wordt gebruikgemaakt van live data. Dit betekent dat de data die wordt verstrekt continu bijgewerkt wordt met de laatste aanpassingen, verbeteringen en aanvullingen uit de databases. Hoewel deze aanpak kan leiden tot kleine wijzigingen in de eerder gecommuniceerde gegevens, zijn de algemene trends consistent en betrouwbaar.
Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Huurwoningen.nl en Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.
