Huurprijzen vrije sector stijgen harder dan inflatie

Afnemend aanbod zet huurders verder onder druk

Pararius Huurmonitor Q1 2025

Het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector is in het eerste kwartaal van 2025 met 35,5 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden, blijkt uit een data-analyse van woningplatform Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning steeg in dezelfde periode met 9,6 procent. De gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector bedroeg € 1.781 euro. Om deze huur te kunnen betalen, is een bruto maandinkomen van ruim €5.340 vereist. De huurprijzen in de vrije sector stegen het afgelopen kwartaal voor het eerst sinds lange tijd harder dan de inflatie. De vraag naar een vrije sector huurwoning is met 47 procent toegenomen, wat wijst op structurele krapte in deze sector. De druk op de vrije sector huurmarkt is het grootst in het segment tot €1.500 per maand, maar ook in het duurdere segment begint de druk toe te nemen.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen

In het eerste kwartaal van 2025 kwamen in heel Nederland 12.677 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. Dit huuraanbod is afkomstig vanuit Pararius, Huurwoningen.nl en andere openbare databronnen. Dit is een daling van 35,5 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, toen er 19.646 huurwoningen beschikbaar kwamen voor nieuwe huurders. Het afgelopen kwartaal werden er 14.340 huurwoningen afgemeld. Dit zijn er meer dan er werden aangeboden waardoor er voor huurders per saldo minder beschikbaar aanbod overblijft om uit te kiezen. Deze structurele daling van het aantal nieuwe huurwoningen in de vrije sector versterkt de concurrentie onder huurders en zet de prijzen verder onder druk.

Een vrije sector huurwoning stond in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 20 dagen online. Dat is één dag langer dan in het vorige kwartaal, toen een woning gemiddeld 19 dagen online stond. Vergeleken met een jaar geleden worden woningen nu gemiddeld een dag sneller verhuurd; in het eerste kwartaal van 2024 stond een woning gemiddeld nog 21 dagen online.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning

In het eerste kwartaal van 2025 werd er gemiddeld 47 keer gereageerd op een vrije sector huurwoning die op de markt kwam. Dat is 47 procent meer dan een jaar geleden: in het eerste kwartaal van 2024 lag het gemiddeld aantal reacties nog op 32.

De grootste disbalans is nog altijd zichtbaar in het goedkoopste segment van de vrije sector, met huurprijzen tussen €1.185 en €1.500 per maand. In dit segment werd 44,2 procent van alle reacties geplaatst, terwijl het 30,1 procent van het aanbod vertegenwoordigde. Het gaat hier om het deel van de vrije sector dat voor veel huishoudens nog enigszins betaalbaar is en fungeert als enige optie na de middenhuur. De druk op dit segment is al langer structureel en lijkt voorlopig niet af te nemen.

Wat opvalt is dat ook het middensegment (€1.500 tot €2.000) nu tekenen van spanning begint te vertonen. Dit deel van de markt was in het eerste kwartaal van 2025 goed voor 37,5 procent van de reacties, terwijl het 33,4 procent van het aanbod besloeg. In voorgaande kwartalen lagen vraag en aanbod in deze categorie nog vrijwel gelijk.¹ Deze verschuiving wijst erop dat huurders — vooral gedwongen door krapte of prijsopdrijving in het lagere segment — hun blik verleggen naar duurdere woningen, waardoor ook dit segment steeds concurrerender wordt.

In het hoogste segment — woningen boven de €2.000 per maand — blijft het beeld onveranderd: het is goed voor 36,5 procent van het aanbod, maar ontving slechts 18,3 procent van de reacties. Dit wijst erop dat dit deel van de markt voorlopig buiten bereik blijft voor de meeste woningzoekenden.

Krapte op de huurmarkt 

Om inzicht te geven in de situatie op de huurmarkt heeft Pararius de "Pararius krapte-indicator" ontwikkeld. De krapte-indicator is een maatstaf die de verhouding tussen vraag en aanbod op de Nederlandse huurmarkt weergeeft en de belangrijkste dynamische elementen van de huurmarkt combineert: het totale woningaanbod, het aantal nieuw gepubliceerde woningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het gemiddeld aantal reacties per woning.

In het eerste kwartaal van 2025 was er sprake van een zogeheten verhuurdersmarkt. De krapte-indicator kwam uit op 0,46, wat aangeeft dat de vraag naar huurwoningen veel groter is dan het beschikbare aanbod. In het vierde kwartaal van 2024 kwam de krapte-indicator uit op 0,47, wat eveneens duidt op een verhuurdersmarkt. Dit leidt tot snelle verhuur van beschikbare woningen en een aanhoudende druk op huurprijzen.

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in Nederland €1.780,67 per maand. Verhuurders hanteren vaak de eis dat een huurder een bruto maandinkomen heeft dat minimaal drie keer de huurprijs bedraagt. Op basis van deze norm is een bruto maandinkomen van minimaal €5.342 nodig om in aanmerking te komen voor een vrije sector huurwoning.

Deze inkomenseis ligt ver boven het modale inkomen van 2025, dat neerkomt op ongeveer €3.458 bruto per maand exclusief vakantiegeld.² Hierdoor blijft de vrije sector voor een grote groep huishoudens onbereikbaar. De stijgende huurprijzen zorgen ervoor dat veel woningzoekenden buiten de boot vallen, omdat hun inkomen simpelweg niet toereikend is.

Pararius Huurprijsindex (PHI)

Sinds het derde kwartaal van 2024 neemt Pararius een huurprijsindex mee in haar rapporten. De Pararius Huurprijsindex (PHI) meet de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector en zet deze af tegen zowel de Consumentenprijsindex (CPI) als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). Voor al deze reeksen is het basiskwartaal 2021 Q1 = 100 aangehouden. Op deze manier probeert Pararius een zo transparant en compleet mogelijk beeld te schetsen van de situatie op de Nederlandse huurmarkt.

In het eerste kwartaal van 2025 stijgen de huurprijzen in de vrije sector voor het eerst sinds jaren harder dan de inflatie. Tot nu toe bleef de huurmarkt juist achter bij de algemene prijsontwikkeling, onder meer doordat vooral kleinere en relatief dure woningen uit de markt verdwenen. Die dempende werking is nog steeds van kracht omdat er nog steeds kleine woningen met een hoge gemiddelde vierkante meterprijs worden uitgepond.³ (Zie alinea: Verschuiving van huur- naar koopmarkt). De druk op de huurmarkt is echter dusdanig hoog dat dit ondanks deze dempende werking alsnog leidt tot sterker dan inflatie stijgende huurprijzen. De koopmarkt laat ondertussen al geruime tijd een sterker stijgende lijn zien: in vrijwel alle kwartalen sinds begin 2021 stegen de koopprijzen harder dan de inflatie. Alleen in het tweede en derde kwartaal van 2023 lagen de prijsstijgingen op de koopmarkt tijdelijk op hetzelfde niveau als de inflatie. In alle andere perioden bleef de koopmarkt de inflatie structureel voor, wat erop wijst dat ook daar sprake is van aanhoudende schaarste en prijsdruk.

De cijfers over het eerste kwartaal van 2025 markeren een belangrijk omslagpunt: voor het eerst sinds 2021 (Q3) stijgen de huurprijzen in de vrije sector harder dan de inflatie. De oorzaak hiervan ligt in het gegeven dat het totaal aantal beschikbare huurwoningen fors is gedaald, terwijl de vraag onverminderd groot blijft. Zelfs de dempende werking van de veranderende samenstelling van het aanbod kan de huurprijsstijging niet afremmen. Ondanks dat kleinere woningen (met hogere gemiddelde vierkantemeterprijzen) uit de markt verdwijnen en grotere woningen met lagere gemiddelde vierkante meterprijzen overblijven, stijgt de gemiddelde huurprijs harder dan de inflatie. De druk op de huurmarkt wordt daarmee steeds zichtbaarder.

Hoewel het ingrijpen in de vrije huursector met de Wet betaalbare huur bedoeld was om huurwoningen beter betaalbaar te maken en verlichting aan huurders te bieden, treedt het tegenovergestelde effect op. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Door deze wet zouden er hypothetisch gezien méér woningen onder het gereguleerde segment komen te vallen, ware het zo dat deze woningen daadwerkelijk opnieuw verhuurd zouden worden. Verhuurders hebben echter een keuze. Zij kunnen verhuren tegen lagere opgelegde huurprijzen of men kan, indien dit niet rendabel is, de huurwoning verkopen in plaats van verhuren. Dat laatste zien wij in de praktijk gebeuren: huurwoningen worden nog steeds op grote schaal verkocht.” Tegelijkertijd stokt de aanwas van nieuwe huurwoningen in dit segment, omdat ontwikkelaars en beleggers zich uit de markt terugtrekken vanwege onzekerheid over beleidskaders en oplopende kosten.⁴

Daar komt bij dat de vraag nog altijd groter is dan het beschikbare aanbod. Hierdoor blijft de druk op de vrije sector onverminderd groot. Dat was al zo in het lage segment van deze sector maar verschuift nu geleidelijk naar het hogere prijssegment.

De Groot: “Zonder aanvullend beleid dat zich richt op de bouw, het behoud én de bereikbaarheid van huurwoningen, loopt de vrije sector leeg en stokt de doorstroming.”

Verschuiving van huur- naar koopmarkt

In het eerste kwartaal van 2025 verschoven op het platform van Pararius 1.849 woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt (uitponding), wat een stijging is van 70,4 procent ten opzichte van de 1.085 woningen in hetzelfde kwartaal van 2024.⁵ 

Daarentegen liet de inponding — de beweging waarbij een voormalige koopwoning te huur wordt aangeboden — opnieuw een daling zien. In het eerste kwartaal van 2025 kwamen 367 woningen vanuit de koopmarkt beschikbaar voor verhuur, tegenover 430 woningen in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dit is een afname van 14,7 procent.

Het type woning dat wordt uitgepond is gemiddeld zo’n 17 vierkante meter kleiner dan de gemiddelde grootte van de woningen die nog worden verhuurd; uitgeponde woningen zijn dit kwartaal gemiddeld 69 vierkante meter groot, wat kleiner is dan het totale gemiddelde van 86 vierkante meter van de woningen die nog worden verhuurd.

Het percentage van het totale koopaanbod dat afkomstig is uit de huurmarkt (uitponding) liep in het eerste kwartaal van 2025 op tot 7,7 procent, tegenover 5,5 procent een jaar eerder. Hoewel dat percentage nu lijkt te stabiliseren, blijft het absolute aantal uitgeponde woningen toenemen. Deze stabilisatie verhult daarmee een structurele uitstroom van vrije sector huurwoningen, die steeds vaker verdwijnen richting de koopmarkt. Tegelijkertijd groeit ook het normale koopaanbod (koopwoningen die van eigenaar-bewoner verwisselen) en daarmee het totale koopaanbod, waardoor de procentuele impact van uitgeponde woningen kleiner lijkt dan die in werkelijkheid is.⁶

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het eerste kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van zowel appartementen als eengezinswoningen. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk 10,2 en 12,0 procent meer dan een jaar eerder. Voor een appartement kwam de gemiddelde huurprijs uit op €20,77 per vierkante meter per maand, voor een eengezinswoning was dit €15,84.

Landelijk gezien liep de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector op naar €19,64 per vierkante meter per maand, een toename van 9,6 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2024.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal⁷, gestoffeerd⁸ en gemeubileerd⁹. In het eerste kwartaal van 2025 vertegenwoordigden kale huurwoningen 31,7 procent van het aanbod dat werd afgemeld. Een nieuwe huurder betaalde voor een kale woning gemiddeld €18,50 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde woningen maakten 33,3 procent uit van het afgemelde aanbod. Nieuwe huurders betaalden hier gemiddeld €22,10 per vierkante meter. Het aandeel gemeubileerde woningen kwam uit op 35 procent. Voor deze categorie lag de gemiddelde vierkantemeterprijs op €23,74 per maand.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Pararius rapporteert ook over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze cijfers zijn gebaseerd op plaatsen waar gedurende het kwartaal ten minste dertig vrije sector huurwoningen werden afgemeld. In het eerste kwartaal van 2025 was in ruim 80 procent van de gemeten plaatsen sprake van een stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee zet de landelijke trend van stijgende huurprijzen zich in de meeste gemeenten onverminderd voort.

Binnen de G5 – de vijf grootste steden van Nederland – waren de stijgingen dit kwartaal opnieuw zichtbaar, ook in Amsterdam, waar de prijzen eerder nog daalden. In de hoofdstad betaalden nieuwe huurders gemiddeld €27,03 per vierkante meter, een stijging van 1,2 procent ten opzichte van een jaar eerder. Dat is relatief bescheiden, maar markeert wél een omslag ten opzichte van voorgaande kwartalen waarin de gemiddelde vierkantemeterprijs juist daalde als gevolg van meer verhuurde grotere woningen en het verdwijnen van de kleinere woningen met hoge vierkante meterprijzen. In Rotterdam viel de stijging met 8 procent het hoogst uit; hier kwam de gemiddelde vierkantemeterprijs uit op €20,84. Ook in Den Haag (€20,58, +6,4%), Utrecht (€21,16, +4%) en Eindhoven (€18,09, +4,5%) liep de gemiddelde huurprijs verder op. Ondanks de verdwijning van kleinere woningen met gemiddeld hoge huurprijzen stijgen de huurprijzen in alle grote steden.

De sterkste prijsstijgingen werden gemeten in kleinere steden, vaak buiten de Randstad. In Roermond steeg de vierkantemeterprijs met maar liefst 28,2 procent naar €14,72. Ook in Rijswijk (+19,5%, €18,33), Dordrecht (+19,4%, €17,14), Hoorn (+18,4%, €19,26) en Wassenaar (+17,4%, €21,24) nam de druk op de huurmarkt fors toe. Deze steden laten zien dat prijsstijgingen zich allang niet meer beperken tot de Randstad en dat de zoektocht naar betaalbare woonruimte zich uitbreidt naar omliggende regio’s.

Er zijn ook enkele steden waar de gemiddelde vierkantemeterprijs daalde in het eerste kwartaal van 2025. De grootste daling werd gemeten in Zwolle, waar de vierkantemeterprijs met 15,7 procent afnam tot €12,66 per vierkante meter per maand. Deze afname wordt grotendeels verklaard door een veranderde samenstelling van het aanbod: in vergelijking met een jaar eerder zijn er in Zwolle relatief meer grotere woningen verhuurd. Grotere woningen zijn gemiddeld goedkoper per vierkante meter, waardoor het gemiddelde daalt. Ook in Zoetermeer (–2,8%, €15,04), Deventer (–2,1%, €15,48) en Zaandam (–1,1%, €19,07) bleef de prijsontwikkeling achter bij de landelijke trend.

Provincies

In het eerste kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs in alle provincies ten opzichte van een jaar eerder. De sterkste prijsstijging werd gemeten in Friesland, waar de gemiddelde vierkantemeterprijs met 14,9 procent steeg naar €14,22. Ook in Drenthe (+11,9%, €13,71), Limburg (+9,5%, €14,96), Gelderland (+9%, €15,20) en Flevoland (+8,5%, €17,39) nam de vierkantemeterprijs toe. In deze provincies ligt het absolute prijsniveau nog altijd onder het landelijk gemiddelde. 

In Noord-Holland bleef de procentuele huurprijsstijging beperkt: nieuwe huurders betaalden 2,4 procent meer dan een jaar geleden; €23,60 per vierkante meter. Dat is nog altijd het hoogste prijsniveau van alle provincies, maar de beperkte stijging hangt samen met het type woningen dat beschikbaar kwam: relatief meer grote woningen met een lagere vierkantemeterprijs. In de provincies Zuid-Holland en Utrecht stegen de huurprijzen met 6,8 en 7,6 procent naar €19,58 en €19,26 per vierkante meter.

Overijssel noteerde in het eerste kwartaal van 2025 de kleinste toename: 0,6 procent op jaarbasis, met een gemiddelde huurprijs van €13,63 per vierkante meter per maand.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, Vastgoed Nederland, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is, alsmede representatief voor de samenstelling van de Nederlandse voorraad van vrije sector huurwoningen. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Download hier de volledige uitleg over de berekeningen in de Pararius Huurmonitor.