Aanbod vrije sector verder uitgedund, huurprijzen gestegen

Wederom meer huuraanbod richting koopmarkt verdwenen 

Pararius huurmonitor Q4 2023

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een huurwoning in de vrije sector is in het vierde kwartaal van 2023 met 8,5 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden € 18,01 per vierkante meter per maand, meldt woningplatform Pararius. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal vrije sector huurwoningen dat vrijkwam voor nieuwe huurders gedaald met 15,6 procent.  

Verschuiving naar koopmarkt neemt verder toe

In het vierde kwartaal van 2023 steeg het percentage van het koopaanbod afkomstig uit de huurmarkt naar bijna 8 procent. Dit betekent dat 8 procent van alle woningen die in de verkoop stonden een voormalige huurwoning betrof.¹ In het derde kwartaal van 2023 was dit nog 7 procent. Deze stijging zet de trend voort die in het vierde kwartaal van 2022 begon, toen een groeiend aantal particuliere beleggers ervoor koos om hun vrijgekomen huurwoningen te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren. “De toenemende verschuiving van huur- naar koopwoningen, die al geruime tijd door de markt werd gevoeld, leidt tot een verdere verkleining van het toch al schaarse huuraanbod in de vrije sector”, aldus Jasper de Groot, directeur van Pararius.

De gemiddelde landelijke vierkantemeterprijs kwam nog niet eerder boven de achttien euro uit. Een jaar geleden kostte een huurwoning in de vrije sector gemiddeld nog € 16,59 per vierkante meter per maand. De Groot: “Wat we hier zien is dat in een markt van vraag en aanbod de huurprijs wordt opgedreven als het huuraanbod daalt.” Vergeleken met een jaar eerder is het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders gedaald met 15,6 procent. 

De vijf grootste steden in Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - waren in het vierde kwartaal van 2023 verantwoordelijk voor 44 procent van het totale huuraanbod dat werd aangeboden op Pararius. In het vierde kwartaal van 2022 bestond 40 procent van het totale huuraanbod nog uit aanbod in de G5. Het marktaandeel van de G5 in de vrije sector neemt toe, omdat het aantal woningen dat vrijkomt voor nieuwe huurders buiten de G5 momenteel sterker afneemt.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning

In het vierde kwartaal van 2023 kon een huurwoning rekenen op gemiddeld 18 reacties van woningzoekenden. Het gaat daarbij om een reactie via e-mail en telefoon. Dat is 14 procent minder dan in het vierde kwartaal van 2022. Ten opzichte van 2021 nam het aantal reacties enorm toe. Over heel 2023 ontvingen huurwoningen in de vrije sector ongeveer 160 procent meer reacties dan in 2021.

De grote steden vertonen nagenoeg hetzelfde beeld. Ook daar nam het aantal reacties over de afgelopen twee jaar enorm toe. Het afgelopen kwartaal daalde in vier van de vijf grote steden het gemiddeld aantal reacties op een huurwoning ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Alleen in Rotterdam steeg dit aantal met 28 procent.

Huurprijsontwikkeling grote steden

In vergelijking met een jaar geleden ging de gemiddelde vierkantemeterprijs in vier van de vijf grootste steden van Nederland omhoog. Alleen in Eindhoven, waar een woning het afgelopen kwartaal gemiddeld € 17,67 per vierkante meter per maand kostte, daalde de vierkantemeterprijs met 1,4 procent. 

Daniëla Walraven van Goeth Vastgoed constateerde dat er de afgelopen maanden minder reacties op vrijkomende huurwoningen in Eindhoven binnenkomen. ‘’Het is rustiger qua telefoon- en mailverkeer. Dat kan natuurlijk te maken hebben met de tijd van het jaar, maar ook de teruglopende werkgelegenheid in de Eindhovense high tech industrie kan een rol spelen. We zien daarom voor het eerst in lange tijd dat er vrije sector huurwoningen, met name in het centrum, niet meteen verhuurd worden’’, aldus Walraven.

Volgens Koen Peeters van Rotsvast Eindhoven is vooral het fluctuerende aantal expats dat naar Eindhoven komt de oorzaak van dalende huurprijzen. “Bedrijven zoals Philips, Yacht, ASML en anderen nemen aanzienlijk minder nieuwe medewerkers aan, wat resulteert in een verminderde vraag naar huurwoningen. En juist die expat is waar de particuliere huurmarkt hier in regio Eindhoven ontzettend op leunt. Dit drukt op de prijzen en panden die in 2022 in veelvoud verhuurd (of zelfs overboden) werden, liggen nu stil waarbij leegstand dreigt of realiteit is. Die lage instroom zou zomaar kunnen aanhouden tot Q3 of Q4 van dit jaar, wat dan ook een effect zal hebben op de markt en wederom de prijzen.”

Peeters is niet van mening dat de daling van de huurprijzen enkel te wijten valt aan veranderende belastingdruk of de verwachte huurprijsregulering per juli 2024. “Als dit de oorzaak zou zijn, dan zouden vergelijkbare dalingen ook in andere steden zoals Utrecht en Rotterdam moeten voorkomen, wat niet het geval is.”

De grootste procentuele prijsstijging werd gemeten in Rotterdam (€19,18), waar nieuwe huurders 9,6 procent meer betaalden dan in het vierde kwartaal van 2022. In Amsterdam (€27,28), Den Haag (€19,35) en Utrecht (€20,17) steeg de vierkantemeterprijs met respectievelijk 5,9 procent, 8,4 procent en 4,5 procent. 

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal², gestoffeerd³ en gemeubileerd⁴. Kale huurwoningen stegen in het vierde kwartaal van 2023 15 procent in vierkantemeterprijs: nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 16,46 per maand. Voor een gemeubileerde woning betaalde een nieuwe huurder 11,1 procent meer dan een jaar geleden (€22,15), voor een gestoffeerde woning 6,8 procent meer (€16,77).

Woningtypen in Nederland

In het vierde kwartaal van 2023 ging de gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen en eengezinswoningen met respectievelijk 7,4 en 7,3 procent omhoog ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden € 19,09 per vierkante meter per maand voor een appartement, en € 14,29 per vierkante meter per maand voor een eengezinswoning. 

Oppervlaktesegmenten in Nederland 

Huurwoningen in het kleinste oppervlaktesegment (kleiner dan 75 vierkante meter) kostten in het vierde kwartaal van 2023 gemiddeld € 22,21 per vierkante meter per maand. Dat is 8,6 procent meer dan een jaar geleden. De vierkantemeterprijs van grotere huurwoningen ligt onder de twintig euro. Nieuwe huurders betaalden € 17,37 voor een huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter (+8,3%) en € 15,02 voor een huurwoning tussen de 100 en 125 vierkante meter (+7,9%). De gemiddelde huurprijs van een huurwoning tussen de 125 en 150 vierkante meter steeg met 8,3 procent in het vierde kwartaal van 2023: nieuwe huurders betaalden € 14,30 per vierkante meter per maand.

Provincies

Op provinciaal niveau werden overal procentuele prijsstijgingen gemeten in het vierde kwartaal van 2023. De grootste procentuele prijsstijgingen werden gemeten in Groningen (+16%), Drenthe (+14,5%) en Overijssel (+12,5%). In deze noordelijke provincies betaalden nieuwe huurders respectievelijk € 17,09, € 12,69 en € 13,76 per vierkante meter per maand. 

In de overige noordelijke provincies ging de vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning eveneens omhoog ten opzichte van een jaar geleden. In Flevoland betaalden nieuwe huurders 2,2 procent meer (€16,42), in Gelderland 6,3 procent meer (€14,17) en in Friesland betaalden nieuwe huurders 5,7 procent meer dan in het vierde kwartaal van 2022 (€12,25).

In de zogeheten randstadprovincies ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs een stuk hoger. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Noord-Holland (€23,55) en Zuid-Holland (€18,50) ligt hoger dan het landelijke gemiddelde. Huurprijzen stegen in deze provincies met respectievelijk 8,1 en 8,4 procent ten opzichte van een jaar geleden. In de provincie Utrecht betaalden nieuwe huurders 2,6 procent meer dan een jaar geleden; huurwoningen kostten gemiddeld € 17,88 per vierkante meter per maand.

Voor de provincies in het zuiden van Nederland geldt dat ook hier procentuele prijsstijgingen zijn gemeten in het vierde kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar geleden. In Zeeland (€ 13,13) betaalden nieuwe huurders 3,3 procent meer, in Noord-Brabant (€15,77) was dit 5,8 procent. In Limburg steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 5,2 procent; nieuwe huurders betaalden € 13,37 per vierkante meter per maand. 

Grote steden op wijkniveau

Amsterdam

In het centrum van Amsterdam kwam de gemiddelde vierkantemeterprijs het afgelopen kwartaal voor het eerst boven de dertig euro uit. Nieuwe huurders betaalden 6,8 procent meer dan een jaar geleden (€30,19). De vierkantemeterprijzen in de Amsterdamse stadsdelen West (+5,2%) en Zuid (+6,3%) kruipen ook richting de dertig euro; nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 29,82 en € 29,21 per vierkante meter per maand in het vierde kwartaal van 2023. Huurprijzen in deze stadsdelen worden gevolgd door stadsdeel Noord, waar een vrije sector huurwoning het afgelopen kwartaal € 27,74 per vierkante meter per maand kostte. Dat is 24,4 procent meer dan een jaar geleden.

Rotterdam

In Rotterdamse wijken ligt de gemiddelde vierkantemeterprijs nog wat meer in de buurt van het landelijk gemiddelde. In het centrum van Rotterdam betaalden nieuwe huurders € 21,74 per vierkante meter, wat 9,5 procent meer is dan een jaar geleden. De grootste procentuele prijsstijging werd gemeten in Feijenoord (€18,59), waar de vierkantemeterprijs met 14,5 procent steeg ten opzichte van vorig jaar. In de wijken Charlois (€17,33), Prins-Alexander (€16,69) en IJsselmonde (€16,63) ligt de vierkantemeterprijs onder het landelijk gemiddelde. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk 7,2 procent, 11,4 procent en 8,4 procent meer dan een jaar geleden.

Utrecht 

In de Utrechtse wijken Noordwest (-0,1%), Oost (-2,1%) en Overvecht (-1,1%) daalde de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van het vierde kwartaal in 2022. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 21,50, € 22,07 en € 17,30 per vierkante meter per maand. 

Er waren ook prijsstijgingen in de Domstad ten opzichte van een jaar geleden, onder andere in de Binnenstad (+3,6%), Zuid (+2,5%) en Noordoost (+8,7%). Nieuwe huurders waren per vierkante meter het duurst uit in de Binnenstad; daar kostte een huurwoning gemiddeld € 22,54 per vierkante meter per maand. Het minst werd betaald in Leidsche Rijn, waar een huurwoning in de vrije sector € 15,74 per vierkante meter per maand kostte in het vierde kwartaal van 2023.

Eindhoven

Huurprijzen in het centrum van Eindhoven (€19,82) en in de wijk Stratum (€18,98) lagen in het vierde kwartaal van 2023 boven het landelijk gemiddelde. De huurprijzen daalden onder andere in het Centrum (-3,4%) en in Woensel-Zuid (-6,8%). In Gestel (+2,1%), Stratum (+2,2%) en Strijp (+2,2%) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met iets meer dan 2 procent ten opzichte van een jaar geleden.

Middelgrote steden

Pararius rapporteert ook informatie over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. Uit de gegevens blijkt dat in bijna 80 procent van de 60 plaatsen de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector is gestegen tijdens het vierde kwartaal van 2023. 

Huurprijsdalingen kwamen onder andere voor in Hoofddorp (-4,7%), Vlissingen (-3,7%), Amersfoort (-3,9%) en Heemstede (-2,8%). In totaal werd in 13 middelgrote steden een procentuele prijsdaling gemeten. 

Nog meer disbalans door krimpend aanbod 

Het teruglopen van het aanbod van huurwoningen in de vrije sector, wat leidt tot stijgende huurprijzen in diezelfde sector, heeft grote gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt. De woningvoorraad bestaat momenteel voor 8 procent uit vrije sector huurwoningen, 32 procent is een sociale huurwoning en 60 procent is een koopwoning. “Het belang van een gezond aanbod in de vrije sector huurmarkt kan niet genoeg benadrukt worden”, aldus De Groot. ‘’Acht procent is veel te weinig om te fungeren als ventiel voor de mensen die niet sociaal mogen huren en niet willen of kunnen kopen. De vraag is vele malen groter dan het aanbod.”

Particuliere beleggers zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van bijna 2 miljoen mensen in Nederland.⁵ Zij verhuren sociale huurwoningen en huurwoningen in de vrije sector en vervullen hiermee een enorm grote maatschappelijke rol. Deze particuliere beleggers kiezen er echter steeds vaker voor om huurwoningen die vrijkomen te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren. Dit besluit wordt ingegeven door diverse factoren, waaronder de stijgende rente⁶, strengere regelgeving⁷ en een toename van de fiscale lasten⁸. De Groot: “Veel particuliere beleggers zien hun rendement als sneeuw voor de zon verdwijnen; verhuren is met de opeenstapeling van maatregelen niet langer rendabel.”

Ook Walraven ziet in Eindhoven dat kleinere beleggers steeds vaker hun panden in de verkoop doen. “Laatst zijn we met een eigenaar naar zijn pand gegaan en hebben samen het puntentellingssysteem van de WWS nagelopen. Daaruit kwam dat hij flink achteruit zou gaan in zijn rendement. Stel dat een belegger dan ook nog een hoge financiering op zo’n pand heeft, dan is verhuren vaak niet haalbaar meer.”  

Op het eerste gezicht lijkt dit positief voor bijvoorbeeld starters op de woningmarkt. Meer koopwoningen zouden, in theorie, meer kansen voor starters moeten betekenen. De Groot: “De realiteit is complexer. Het effect op de vrije sector huurmarkt is vele malen groter dan het effect op de koopmarkt. De vrije sector huurmarkt is 8 keer kleiner dan de koopmarkt waardoor de verschuiving van woningen naar de koopmarkt drastische gevolgen heeft voor de huurprijzen van de woningen die overblijven. Daarentegen heeft de toename van het aantal koopwoningen vanuit de huurmarkt nauwelijks effect op de koopprijzen in Nederland, die ook blijven stijgen. Bovendien kunnen veel starters, zelfs met een modaal inkomen, moeilijk een koopwoning financieren. De gemiddelde huizenprijs in Nederland ligt vaak veel hoger dan de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen. Hierdoor blijft de droom van een eigen huis voor velen onbereikbaar: starters zijn wederom aangewezen op de vrije sector huurmarkt, waar het aanbod terugloopt en de huurprijzen als gevolg daarvan sterk stijgen. Een lose lose situation.”

De Groot: “Particuliere beleggers spelen een cruciale rol in het voorzien van de woningvoorraad in Nederland. Het is een misvatting om te denken dat elke particuliere belegger een huisjesmelker is. Veel particuliere beleggers investeren, net als de grote pensioenfondsen voor de werknemers, in vastgoed als een manier om voor hun pensioen te zorgen, en verreweg de meesten van hen zijn betrokken en verantwoordelijke verhuurders. Ze voorzien diverse groepen van een woning, waaronder starters, mensen die flexibel willen wonen en anderen die niet in aanmerking komen voor sociale huur. Hun bijdrage aan de woningmarkt is van onschatbare waarde en draagt bij aan een dynamische en diverse woningvoorraad. We moeten mijns inziens inzetten op een woningmarkt die ruimte biedt voor zowel huurders als kopers, starters en doorstromers. Het behouden en stimuleren van het aanbod in de vrije sector huurmarkt is niet alleen van belang voor de individuele huurder of verhuurder, maar voor de gehele samenleving.”

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekeningen 

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 18.935 woningen die in het vierde kwartaal van 2023 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en/of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen, wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 808,06 (geliberaliseerde grens vanaf 1 juli 2023 bij 136 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde aantal reacties per woning

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Verschuiving huurwoningen naar koopmarkt

Om de verschuiving van een woning van de huur- naar de koopmarkt te detecteren is gekeken naar alle woningen die in de gemeten periode (Q4 2019 - Q4 2023) te koop zijn aangeboden. Voor iedere koopwoning is bepaald of er voor diezelfde woning een eerdere publicatie als huurwoning kon worden gevonden in de dataset. Indien de voorlaatste publicatie van een woning een huurpublicatie was, dan is dit aangemerkt als een verschuiving in de analyse. Vervolgens werd de totale verschuiving berekend als het percentage van alle koopwoningen dat uit de huurmarkt kwam. 

Voor de analyse is alleen de laatste publicatie voorafgaand aan de kooppublicatie in overweging genomen. Tevens is er alleen gekeken naar huurpublicaties die tenminste 30 dagen eerder dan de kooppublicatie zijn gepubliceerd, om woningen uit te sluiten die tegelijkertijd als huur- en koopwoning worden aangeboden. De dataset bestaat uit alle koopwoningen die op Pararius zijn aangeboden in de aangegeven periode. Deze dataset omvat 33% van de totale koopmarkt en geeft daarmee een representatief beeld van de trends op de gehele koopmarkt.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs, gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruikgemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.