Lichte huurprijsstijgingen in de vrije sector 

Vierkantemeterprijs schommelt al jaren rond de 17 euro 

Pararius huurmonitor Q3 2022

De gemiddelde huurprijs van een huurwoning in de vrije sector is in het derde kwartaal van 2022 met 0,6 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Dat meldt woningplatform Pararius. Kale en gemeubileerde huurwoningen stegen in prijs, de prijs van gestoffeerde woningen bleef gelijk. Een huurwoning stond gemiddeld 34 dagen online, 8 dagen korter dan een jaar geleden. 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal¹, gestoffeerd² en gemeubileerd³. Vrije sector huurwoningen die gemeubileerd worden verhuurd zijn het duurst; nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld 4,1 procent meer dan vorig jaar, € 20,04 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde woningen bleven het afgelopen kwartaal gelijk in prijs, wat inhoudt dat nieuwe huurders - net als een jaar geleden - gemiddeld € 15,98 per vierkante meter per maand betaalden. Voor een kale huurwoning in de vrije sector betaalden nieuwe huurders 2,8 procent meer dan een jaar geleden; € 14,77 per vierkante meter per maand.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

Landelijke huurprijsontwikkeling

In het derde kwartaal van 2022 betaalden nieuwe huurders in de vrije sector landelijk gezien gemiddeld € 16,90 per vierkante meter per maand. In de eerste twee kwartalen van dit jaar kwam de vierkantemeterprijs nog boven de 17 euro uit, nu duikt de prijs daar dus weer iets onder. In vergelijking met hetzelfde kwartaal in 2021 is de landelijke vierkantemeterprijs met 0,6 procent gestegen. 

De landelijke vierkantemeterprijs schommelt al sinds het derde kwartaal van 2018 rond de 16 en 17 euro. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De gemiddelde vierkantemeterprijs loopt nog steeds op, maar een stuk minder hard dan de jaren vóór 2019. In het derde kwartaal van 2018 betaalden nieuwe huurders in de vrije sector gemiddeld € 16,04 per vierkante meter. Dat is bijna drieënhalve euro meer dan vier jaar daarvoor (Q3 2014: € 12,61). In het derde kwartaal van 2022 is de vierkantemeterprijs “slechts” € 0,86 hoger dan vier jaar daarvoor.”

Een huurwoning werd in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld 34 dagen online aangeboden op Pararius. Dat is 8 dagen korter dan in het derde kwartaal van 2021, toen een woning gemiddeld 42 dagen werd aangeboden. 

Provincies

In de meest noordelijke Nederlandse provincies werden overal procentuele prijsstijgingen gemeten. In Groningen (€15,44) betaalden nieuwe huurders 1,7 procent meer dan vorig jaar, in Friesland (€11,11) 1,3 procent en in Drenthe (€11,01) 3 procent. De huurprijzen gingen voor nieuwe huurders het hardst omhoog in Flevoland, waar nieuwe huurders 7,6 procent meer betaalden dan een jaar geleden. Deze provincie is ook de duurste van het noorden: een vrije sector huurwoning kostte in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld € 15,85 per vierkante meter per maand voor nieuwe huurders.

In Overijssel (€12,84) en Gelderland (€13,29) stegen de huurprijzen van vrije sector woningen met respectievelijk 7,7 en 3,4 procent. 

De provincies ten zuiden van de Randstad laten verschillende ontwikkelingen zien. In Zeeland, waar nieuwe huurders gemiddeld € 12,45 per vierkante meter per maand betaalden in het derde kwartaal van 2022, stegen de prijzen met 0,8 procent. Ook in Noord-Brabant (€14,87) gingen de huurprijzen van vrije sector woningen omhoog, en wel met 2,5 procent . Alleen in Limburg betaalden nieuwe huurders 2,4 procent minder dan een jaar geleden: € 12,95 per vierkante meter per maand.

De drie randstadprovincies - Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht - steken wat vierkantemeterprijs betreft met kop en schouders boven de overige provincies uit. De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in deze provincies ligt eveneens boven het landelijk gemiddelde. In Zuid-Holland (€17,10) steeg de vierkantemeterprijs met 3,9 procent, in Utrecht (€17,79) met 4 procent. Noord-Holland blijft de duurste Nederlandse provincie om een woning te huren. Nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld € 21,93 per vierkante meter per maand, 5,7 procent meer dan een jaar geleden.

G5 steden

De huurprijzen van vrije sector huurwoningen in de G5 - zo worden Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht tezamen genoemd - zijn procentueel gestegen. In de hoofdstad Amsterdam (€25,24) betaalden nieuwe huurders 10,3 procent meer voor een huurwoning dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. In Utrecht (€20,23), waar de vierkantemeterprijs eveneens boven de twintig euro uitkomt, betaalden nieuwe huurders 6,5 procent meer. In Den Haag (€17,87), Eindhoven (€17,42) en Rotterdam (€17,51) liggen de vierkantemeterprijzen iets boven het landelijk gemiddelde. In deze drie steden kostte een huurwoning in de vrije sector in het derde kwartaal van 2022 respectievelijk 6,7, 9,1 en 4 procent meer dan een jaar geleden.

Middelgrote steden

Niet overal werden procentuele prijsstijgingen gemeten. Op stadsniveau zagen een aantal steden de huurprijzen dalen ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. In Delft (€17,56) daalde de huurprijs voor nieuwe huurders met 1,2 procent en ook in Gouda (€14,81) betaalden nieuwe huurders 1,5 procent minder dan vorig jaar. In Nijmegen (€13,83) en Maastricht (€15,04) daalde de vierkantemeterprijs met respectievelijk 2,1 en 1,5 procent. In Zwolle, waar een huurwoning in de vrije sector gemiddeld € 14,11 per vierkante meter per maand kost, daalden de huurprijzen in het derde kwartaal met 2,2 procent.

In enkele middelgrote steden werden relatief grote procentuele prijsstijgingen gemeten. In Amstelveen (€21,38) betaalden nieuwe huurders 12,6 procent meer dan vorig jaar en ook in Enschede (€13,40) gingen de huurprijzen met 13 procent omhoog. 

Anne Timmerhuis van Twents Vast ziet ook dat de gemiddelde huurprijzen in Enschede het afgelopen jaar omhoog zijn gegaan. Dat heeft vooral te maken met het geringe aanbod. “Er is veel vraag naar huurwoningen vanuit onder andere expats en internationale studenten van over de hele wereld. Zij gaan bijvoorbeeld naar de Universiteit Twente of werken voor internationale bedrijven. We werken daarom vaak met short stay huurcontracten met een opzegtermijn van een maand. Dit maakt dat de doorlooptijd heel snel kan zijn, en vanwege de grote vraag zien we eigenlijk nooit leegstand.”  Toen Timmerhuis vorig jaar een stuk of twintig volledig gerenoveerde, ongemeubileerde appartementen mocht verhuren, waren die binnen no-time weg. “Ondanks de iets hogere huurprijs, huurders betaalden gemiddeld € 1.200,- per maand, waren alle appartementen meteen verhuurd.” 

Betaalbaar huren in de vrije sector? Dat kan onder andere in Heerlen (€10,30), Almelo (€10,46), Roermond (€10,79), Assen (€11,47) en Venlo (€11,67). Per vierkante meter ben je als nieuwe huurder het duurst uit in Amsterdam (€25,24), Amstelveen (21,38), Haarlem (€21,28) en Utrecht (€20,23).

Huurprijsontwikkelingen op stadsniveau

Amsterdam

In alle Amsterdamse stadsdelen werd het afgelopen kwartaal een prijsstijging gemeten. In het centrum van de hoofdstad betaalden nieuwe huurders gemiddeld 11,5 procent meer voor een huurwoning dan een jaar geleden, € 28,19 per vierkante meter per maand. Amsterdam West is na het centrum het duurste stadsdeel om een woning te huren, huurprijzen gingen hier in het derde kwartaal met 11,2 procent omhoog naar een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 27,60. In Amsterdam Zuid steeg de prijs van een vrije sector huurwoning met 13,8 procent, nieuwe huurders betaalden € 27,26 per vierkante meter per maand. Alleen in Amsterdam Zuidoost bleef de vierkantemeterprijs in het derde kwartaal van 2022 onder de twintig euro; nieuwe huurders betaalden € 19,89 per vierkante meter per maand (+12%)

Rotterdam

Ook in alle Rotterdamse wijken stegen de huurprijzen van woningen in de vrije sector ten opzichte van vorig jaar. Huurprijzen stegen procentueel gezien het hardst in Feijenoord (€16,39), waar nieuwe huurders 7,4 procent meer betaalden dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. In het centrum van de havenstad betaalden nieuwe huurders voor een vrije sector huurwoning 6,6 procent meer: € 19,68 per vierkante meter per maand. Rotterdam Centrum is daarmee tevens de duurste wijk in Rotterdam, gevolgd door Kralingen-Crooswijk (€18,45) waar huurprijzen stegen met 3,1 procent. Prins-Alexander (€14,50) is de goedkoopste wijk om een woning te huren in de vrije sector van Rotterdam, nieuwe huurders betaalden hier 4,9 procent meer dan een jaar eerder.

Utrecht

In veel Utrechtse wijken ligt de vierkantemeterprijs boven de twintig euro. Dit is bijvoorbeeld het geval in de binnenstad (€21,65), waar huurprijzen in het derde kwartaal van 2022 gemiddeld met 3,1 procent omhoog gingen. Ook in Noordwest (€21,11) en Noordoost (€20,41) steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sector huurwoning met respectievelijk 2,5 en 6,7 procent. In Utrecht Overvecht ligt de vierkantemeterprijs rond het landelijk gemiddelde: nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal gemiddeld € 16,70 per vierkante meter per maand (+5,4%).

Woningtypen in Nederland

Appartementen zijn per vierkante meter het duurst om te huren: in het derde kwartaal van 2022 kwam de gemiddelde vierkantemeterprijs uit op € 17,96, een stijging van 2,2 procent ten opzichte van een jaar geleden. Voor eengezinswoningen betaalden nieuwe huurders gemiddeld 2,9 procent meer: € 13,77 per vierkante meter per maand.

Oppervlaktesegmenten in Nederland 

Kleinere huurwoningen zijn per vierkante meter het duurst. In het derde kwartaal van 2022 betaalden nieuwe huurders € 20,52 per vierkante meter per maand voor een woning tot 75 vierkante meter, een prijsstijging van 1,8 procent. Voor woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter betaalden nieuwe huurders 3,8 procent meer, € 16,40 per vierkante meter per maand. De grootste procentuele prijsstijging werd gemeten bij huurwoningen tussen de 150 en 175 vierkante meter. Nieuwe huurders betaalden 8,3 procent meer dan een jaar geleden (€14,42).

Kleine belegger onterecht volledig lamgeslagen 

Om de situatie op de woningmarkt te verbeteren, heeft het kabinet meerdere maatregelen klaarliggen. Deze maatregelen zijn volgens De Groot niet altijd rooskleurig voor de vrije sector huurmarkt, en al helemaal niet voor de private belegger. Deze wordt steeds meer ontmoedigd om te investeren in de woningmarkt. De Groot: “Het kabinet lijkt maar niet te willen inzien hoe belangrijk de rol van beleggers is voor de woningmarkt.”

Verhoging overdrachtsbelasting

De overheid grijpt onder andere in op de woningmarkt door de overdrachtsbelasting te verhogen. Vanaf 1 januari 2023 zal de overdrachtsbelasting worden verhoogd naar 10,4 procent. Dat staat in het nieuwe coalitieakkoord dat tijdens Prinsjesdag in september werd gepresenteerd⁴ en geldt voor kopers die de woning niet zelf gaan bewonen. Starters onder de 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting, kopers vanaf 35 jaar die de woning wel zelf gaan bewonen blijven 2 procent overdrachtsbelasting betalen. Het kabinet wil op deze manier de positie van starters en doorstromers ten opzichte van beleggers op de koopwoningmarkt verbeteren. Deze maatregel komt bovenop eerder genoemde maatregelen die de druk op de woningmarkt moeten verlichten , zoals de zelfbewoningsplicht⁵ en de woz-cap⁶. “De belegger is wederom de klos”, aldus De Groot. “Veel beleggers investeren in de woningmarkt om zo rendement op te bouwen voor hun pensioen. Maar deze investering wordt met de dag minder aantrekkelijk, omdat het kabinet de een na de andere maatregel doorvoert om beleggers te weren.”

En dat terwijl beleggers volgens De Groot een grote bijdrage kunnen leveren aan het vergroten van de vrije huursector. Het aantal beschikbare huurwoningen in de vrije sector is al jarenlang ontzettend laag, zeker in vergelijking met de koopmarkt of de sociale huurwoningmarkt. “Slechts 8 procent van de totale woningvoorraad valt in de vrije sector, maar een steeds groter deel van de Nederlandse bevolking lijkt te zijn aangewezen op exact die sector”, stelt De Groot. Middeninkomens, maar ook zelfstandigen, expats, alleenstaande of gescheiden ouders; het zijn stuk voor stuk mensen die vaak niet in aanmerking komen voor een koopwoning omdat hun salaris dat niet toelaat, maar zij kunnen óók geen aanspraak maken op een sociale huurwoning omdat het salaris daarvoor te hoog is. Het gaat om bijna 1,2 miljoen huishoudens die tussen wal en schip vallen en gebaat zouden zijn bij een forse groei van het aanbod vrije sector huurwoningen.

Middenhuur ook gereguleerd 

Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge maakte onlangs bekend dat hij de bovengrens van de gereguleerde huursector in 2024 wil optrekken naar € 1.000,-.⁷ Het puntenstelsel dat nu geldt voor de sociale huursector wordt dan mogelijk uitgebreid naar 187 punten, die bovengrens ligt momenteel op 146 punten en € 763,-. Deze regel zou dan gelden voor nieuwe huurcontracten en moet huurders in de middenhuur bescherming bieden tegen prijsexcessen. Om ervoor te zorgen dat woningen met een huur van € 1.000,- bij de juiste mensen terecht komen, wil De Jonge gaan werken met een vorm van toewijzing. 

Naast bovenstaande maatregelen is het kabinet ook voornemens om vanaf 2025 belasting te gaan heffen over het werkelijk rendement in box 3, waarbij jaarlijks belasting wordt geheven over de reguliere inkomsten (waaronder huur) en de waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen (zoals waardestijging of -daling van onroerend goed).⁸ De Groot voorziet dat beleggers zich meer en meer zullen terugtrekken uit de woningmarkt. “Toen de maatregel over regulatie van het middenhuursegment werd aangekondigd, veroorzaakte dat al veel onrust onder ontwikkelaars en investeerders. Bouwprojecten werden uitgesteld en investeerders trokken zich terug. Alleen al door de plannen kenbaar te maken, wordt er veel onrust gezaaid.”

De Groot vervolgt: “Verhuurders worden aangezet tot het verkopen van hun woningen die vrijkomen van huurders. Hiermee wordt het huuraanbod in de vrije sector nu al verkleind en zal de voorraad middenhuur woningen niet kunnen toenemen. Simpelweg vanwege het feit dat de verhuurders zich dit onrendabele scenario, met een kunstmatige verschuiving naar het gereguleerde segment, niet laten opleggen.” De bouw van nieuwe woningen staat bovendien om meerdere redenen op de tocht door onder andere stijgende bouwkosten als gevolg van hoge gasprijzen en tekorten aan materialen.⁹

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 25.177 woningen die in het derde kwartaal van 2022 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning, vrijstaande woning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod  wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 763,47 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2022 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruik gemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.

Over Pararius
Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Deze huurmonitor wordt mede mogelijk gemaakt door Realstats.