Huurprijzen in de vrije sector verder gedaald

Enige vorm van kentering nog niet zichtbaar 

Pararius huurmonitor Q2 2021

De gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector is in het tweede kwartaal van 2021 met 2 procent gedaald ten opzichte van een jaar geleden. Nieuwe huurders betaalden € 16,37 per vierkante meter per maand, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. Dit is het vierde kwartaal op rij waarin een procentuele prijsdaling werd gemeten.

Pararius Huurmonitor
De cijfers hebben betrekking op:
- het aantal op Pararius.nl afgemelde woningen in het tweede kwartaal van 2021;
- vrije sector huurwoningen (huurprijzen vanaf € 752,33 per maand);
- huurwoningen die vrij kwamen voor nieuwe huurders;
Nuance vrije sector is noodzakelijk met uitsplitsing tussen kaal1, gestoffeerd2 en gemeubileerd3

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal, gestoffeerd en gemeubileerd. In alle categorieën zijn de huurprijzen procentueel gezien gedaald ten opzichte van vorig jaar. Voor een gemeubileerde woning betaalden nieuwe huurders 6 procent minder dan een jaar geleden: € 18,13 per vierkante meter per maand. Vanzelfsprekend zijn gemeubileerde woningen het duurst om te huren. Kale woningen zijn het goedkoopst, nieuwe huurders betaalden per vierkante meter € 12,30 per maand. Dit is iets minder dan een jaar geleden, toen huurders € 12,45 per vierkante meter per maand betaalden (-1,2%).

Gemiddelde vierkantemeterprijs per oplevervorm:

Prijsdalingen in G5-steden en middelgrote steden 

In vier van de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Rotterdam) daalde de gemiddelde huurprijs in het tweede kwartaal van 2021. Alleen in Utrecht bleven de huurprijzen gelijk aan vorig jaar.

In de hoofdstad Amsterdam dalen de prijzen al vier kwartalen op rij (sinds Q2 2020) en ook dit kwartaal was de prijsdaling hier procentueel gezien het hoogst van alle G5-steden. Nieuwe huurders betaalden 6,8 procent minder ten opzichte van een jaar geleden: € 21,53 per vierkante meter per maand. 

In Rotterdam betaalden nieuwe huurders 4,6 procent minder dan een jaar geleden. Huurders betalen nog altijd bijna zes euro minder per vierkante meter dan in de hoofdstad Amsterdam: een huurwoning in de Havenstad kostte in het tweede kwartaal van 2021 gemiddeld € 15,58 per vierkante meter. 

Ook in Eindhoven (€ 14,13) en Den Haag (€ 16,06) daalden de huurprijzen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk 2,2 en 0,9 procent minder bij het betrekken van een huurwoning. In Utrecht bleven de huurprijzen gelijk aan het jaar ervoor, per vierkante meter kostte een vrije sector huurwoning € 17,81.

In veel middelgrote steden werden eveneens prijsdalingen gemeten. In Amstelveen (-7,9%), Dordrecht (-6,6%), Haarlem (-5,3%), Den Bosch (-3,8%), Delft (-3,2%) en Breda (-3,1%) daalden de huurprijzen met ten minste drie procent ten opzichte van vorig jaar. Ook in Deventer (-2,4%), Leeuwarden (-2,5%) en Groningen (-1,8%) daalden de huurprijzen. 

Er zijn ook middelgrote steden waar de huurprijzen nog wel stijgen. In Lelystad stegen de huurprijzen gemiddeld met 12,5 procent ten opzichte van vorig jaar. Het is voor het eerst dat de gemiddelde vierkantemeterprijs in Lelystad boven de veertien euro uitkomt; nieuwe huurders betaalden € 14,26 per vierkante meter per maand. Ook in Almere stegen de prijzen en betaalden nieuwe huurders meer dan vorig jaar: € 14,55 per vierkante meter per maand (+7,9%). 

Volgens Jeroen Jones, verhuurmakelaar bij Interhouse Makelaars, komt de prijsstijging in Lelystad vooral door de beperkte beschikbaarheid van huurwoningen in Almere. Daarnaast zijn huurders tegenwoordig meer bereid om een goede huurprijs te betalen voor een nette, opgeknapte woning, waardoor prijzen stijgen. “In de praktijk zien we dat de prijsstijging hoger is bij woningen die goed zijn opgeknapt en onderscheidend zijn. Huurders zijn bereid om een goede huurprijs te betalen voor een nette woning. Voor woningen waar het onderhoud te wensen over laat, zien we dat de huurprijs minder hard stijgt. Ondanks de schaarste en daarmee samenhangende druk kiest een goede huurder bovenal voor kwaliteit.”

In Amersfoort steeg de huurprijs van een vrije sector huurwoning met 10,2 procent naar € 14,40 per vierkante meter per maand. 

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Middelgrote steden die zich net buiten de Randstad bevinden zijn in trek. De huurprijzen zijn hier lager maar de verbinding met grote steden als Amsterdam en Utrecht is goed. Huurders die niet bereid zijn om een hoge huurprijs in de Randstad te betalen, willen wel uitwijken naar omliggende steden. Door de toenemende vraag naar huurwoningen in steden als Amersfoort en Almere nemen de huurprijzen van woningen in de vrije sector hier nog toe.” 

Amsterdam

De huurprijzen in de hoofdstad dalen sinds het vierde kwartaal van 2019. Het is voor het eerst sinds de metingen van Pararius (Q1 2011) dat de huurprijzen in alle Amsterdamse stadsdelen dalen. De Groot: “In Amsterdam Zuidoost stegen de huurprijzen tot nu toe nog wel, maar ook daarvan is sinds het afgelopen kwartaal geen sprake meer.” In Zuidoost, op dit moment wel het goedkoopste stadsdeel van Amsterdam, daalden de gemiddelde vierkantemeterprijs met -7,9 procent. Nieuwe huurders betaalden € 16,06 per vierkante meter per maand. Amsterdam Zuidoost is daarmee het enige stadsdeel met een vierkantemeterprijs onder de 18 euro.

De grootste procentuele prijsdaling werd gemeten in stadsdeel West. De prijzen daalden hier met 12 procent naar € 21,23 per vierkante meter per maand. In Amsterdam Oost betaalden nieuwe huurders € 19,19 per vierkante meter, dat is 9,1 procent minder dan vorig jaar. 

Huurprijzen daalden procentueel gezien het minst hard in Amsterdam Nieuw-West (-2,4%). Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal € 18,26 per vierkante meter per maand. 

Amsterdam Centrum is met een vierkantemeterprijs van € 23,35 nog altijd het duurste stadsdeel om een woning te huren. Huurprijzen daalden in dit stadsdeel met 5,6 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal van 2020.

Rotterdam 

In vrijwel alle Rotterdamse wijken is de gemiddelde vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen het afgelopen kwartaal gedaald. Veruit de grootste procentuele prijsdaling werd gemeten in Rotterdam Centrum: daar daalde de gemiddelde huurprijs met 13,3 procent naar € 17,14 per vierkante meter per maand.

De huurprijzen daalden eveneens in Feijenoord (-7,4%) en Hillegersberg-Schiebroek (-3%). In Feijenoord betaalden nieuwe huurders € 14,36 per vierkante meter per maand, in Hillegersberg € 15,97. In de wijken Charlois (-0,4%), Delfshaven (-0,5%), Noord (-1,6%) en Prins Alexander (-0,3%) was de procentuele prijsdaling minimaal. 

In slechts twee Rotterdamse wijken stegen de prijzen nog licht. In IJsselmonde, een relatief goedkope Rotterdamse wijk, stegen de prijzen met 2,1 procent naar € 14,16 per vierkante meter per maand. In Kralingen-Crooswijk namen de prijzen met 0,6 procent toe. De huurprijzen liggen hier gemiddeld hoger: een nieuwe huurder betaalde het afgelopen kwartaal € 16,81 per vierkante meter per maand voor een vrije sector huurwoning.

Provincies 

Op provinciaal niveau zijn overwegend prijsdalingen gemeten: in zeven van de twaalf provincies was de vrije sector huurprijs gemiddeld lager dan een jaar geleden. In Zeeland en Noord-Holland daalden de huurprijzen procentueel gezien het hardst met respectievelijk 8,6 en 5 procent. In de provincies Drenthe (-2,8%), Friesland (-1,1%), Groningen (-1,1%), Limburg (-0,9%) en Zuid-Holland (-2,2%) daalden de prijzen eveneens.

In Gelderland (+3,4%), Noord-Brabant (+1,1%), Overijssel (+3,6%), Utrecht (+4,3%) en Flevoland (+7,4%) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen nog wel. De stijging in de provincie Flevoland komt vooral door stijgende huurprijzen in Lelystad en Almere. In Lelystad stegen de huurprijzen gemiddeld met 12,5 procent ten opzichte van vorig jaar, in Almere stegen de prijzen met 7,9 procent. 

Twee van de twaalf provincies kennen momenteel nog een vierkantemeterprijs onder de tien euro. Het gaat om de noordelijke provincies Drenthe en Friesland, waar nieuwe huurders respectievelijk € 9,88 en € 9,91 per vierkante meter per maand betaalden. 

De provincie Noord-Holland is met een vierkantemeterprijs van € 20,07 nog altijd de duurste provincie van Nederland. Deze prijs wordt vooral gedragen door relatief duurdere steden zoals Amsterdam en Haarlem. Na Noord-Holland is Utrecht de duurste Nederlandse provincie om een woning te huren. Woningen zijn hier per vierkante meter zo’n 3,5 euro goedkoper dan in Noord-Holland: € 16,69. 

Huurprijzen lopen op provinciaal niveau nog altijd sterk uiteen. Ter vergelijking: voor een huurwoning van 80 vierkante meter betaal je in Randstad-provincie Noord-Holland maandelijks gemiddeld € 1.605,-, een even grote woning kost in Drenthe gemiddeld de helft: € 790,- per maand.

Woningtype 

De gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen is in het tweede kwartaal van 2021 met 4,7 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden € 17,16 per vierkante meter per maand. Eengezinswoningen stegen licht in prijs: huurders betaalden 1,5 procent meer dan vorig jaar, € 12,95 per vierkante meter per maand. Voor een vrijstaande woning werd in het tweede kwartaal van 2021 € 15,00 per vierkante meter per maand betaald, dat is 4,2 procent meer dan een jaar geleden.

Oppervlaktesegment

In vrijwel alle oppervlaktesegmenten die Pararius hanteert werden afgelopen kwartaal procentuele prijsdalingen gemeten. De vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen tussen de 175-200 vierkante meter daalden procentueel gezien het hardst (-11,1%). Huurwoningen tussen de 75-100 vierkante meter, waarvan er op Pararius veruit het meest worden verhuurd, daalden 3,1 procent in prijs. Nieuwe huurders betaalden in dit oppervlaktesegment € 16,16 per vierkante meter per maand. De huurprijzen van woningen tussen de 60-75 vierkante meter, het op een na meest aangeboden oppervlaktesegment op Pararius, daalden met 4,5 procent ten opzichte van vorig jaar. Een woning in dit oppervlaktesegment kostte gemiddeld € 19,04 per vierkante meter per maand.

Expatmarkt komt weer op gang 

Dat de huurprijzen in grote steden dalen, kan onder andere worden toegeschreven aan het wegblijven van expats als gevolg van COVID-19. Dit heeft op korte termijn effect gehad op het huuraanbod - en daarmee op de huurprijzen - in grote steden. De Groot: “Expats bleven weg, waardoor huurwoningen in het hogere segment in grote steden leeg bleven staan. Verhuurders stelden de huurprijzen naar beneden bij om zo een bredere doelgroep te trekken en leegstand te voorkomen. Dit is een belangrijke katalysator geweest voor dalende huurprijzen in grote steden.” 

Volgens De Groot komt de expatmarkt inmiddels weer op gang. “De Engelstalige versie van Pararius, pararius.com, werd in mei en juni van dit jaar vaker bezocht dan ooit en het aantal informatie- en bezichtigingsaanvragen is ten opzichte van vorig jaar bijna verdubbeld. Nog niet eerder werden er zoveel aanvragen verstuurd.” Michel van der Steen van Expat Residence in Den Haag bevestigt dit. “In het eerste kwartaal van dit jaar was het extreem rustig. Wij verhuren voornamelijk aan expats en die markt stond helemaal stil. Sinds een week of vijf neemt de drukte weer toe. Mijn inziens heeft dit vooral te maken met het vaccinatiebeleid. Vorig jaar waren internationale werkgevers behoorlijk huiverig en voorzichtig, werknemers werden niet zomaar naar het buitenland gestuurd. Nu steeds meer mensen gevaccineerd zijn, durven bedrijven weer mensen naar Nederland te sturen.”

Het is volgens De Groot nu nog te vroeg om te zeggen wat de terugkeer van expats betekent voor de huurprijzen in populaire expatsteden. “Dat effect zullen we waarschijnlijk de komende kwartalen gaan zien.” 

Nederland als expatland blijft in trek. In de InterNations Expat Insider enquête 2021 deelden meer dan 12.000 respondenten hun inzichten over het leven als expat in 59 landen over de hele wereld. Nederland kwam uit op de 13e plaats in de Working Abroad Index.4 83 procent van de expats prees de lokale economie en 68 procent was positief gestemd over de baanzekerheid en het evenwicht tussen werk- en privéleven in Nederland. De respondenten waren daarnaast tevreden over de lokale transportinfrastructuur en 87 procent sprak zich positief uit over de beschikbaarheid van online overheidsdiensten.

Woningmarkt blijft oververhit 

Uit de meest recente jaarrapportage van het Ministerie van Binnenlandse Zaken over de Staat van de Woningmarkt blijkt dat de Nederlandse woningmarkt vooralsnog in een ‘staat van oververhitting’ blijft.5 Het woningtekort is in 2021 weliswaar iets gedaald (van een tekort van 4,2 procent naar 3,5 procent) als gevolg van de lagere demografische groei door COVID-19 en een verhoogde bouwproductie, maar verwacht wordt dat de bouwproductie op korte termijn lager zal zijn. Volgens de Primos-prognose zullen er tot 2035 ruim 1,1 miljoen nieuwe woningen nodig zijn.6 

Hetzelfde rapport onderstreept de toenemende rol van beleggers op de woningmarkt. In de eerste helft van 2020 kwamen volgens het rapport circa 20 procent van alle woningaankopen voor rekening van particuliere beleggers.7 De Groot is van mening dat de overheid de rol van beleggers bij het verkleinen van het woningtekort momenteel niet stimuleert, terwijl dit wel zou moeten. “Veel potentiële starters zijn niet in staat om in te stappen op de koopwoningmarkt en derhalve aangewezen op de vrije sector. Beleggers spelen een belangrijke rol in het vergroten van het woningaanbod in deze sector, maar worden nu van alle kanten tegengewerkt.” 

Zo stemde de Eerste Kamer er dinsdag 6 juli j.l. mee in dat gemeenten een opkoopbescherming voor bepaalde gebieden kunnen invoeren, in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren.8 Steden als Haarlem en Rotterdam willen deze maatregel volgend jaar al toepassen. Volgens De Groot is dit onverstandig. “De woningmarkt is vanwege het grote woningtekort een interessante investering voor institutionele beleggers en particuliere verhuurders die in de vraag willen voorzien. Zij zijn bereid te investeren en kunnen daarmee het aantal middeldure huurwoningen in de vrije sector juíst vergroten.” 

De mogelijkheid om de duur van tijdelijke huurcontracten te verruimen (van twee naar drie jaar) werd dinsdag eveneens van tafel geveegd. Dit besluit zal particuliere beleggers alleen maar meer ontmoedigen, denkt De Groot. “Er zijn voor een belegger simpelweg te weinig smaken. Óf men verhuurt voor maximaal twee jaar, of langer met het risico dat de huur nooit meer kan worden opgezegd en de woning in de toekomst alleen in verhuurde staat tegen een lagere opbrengst kan worden verkocht. Te veel particuliere verhuurders kiezen derhalve tegen hun zin en tegen ongewenste kosten vervroegd voor een huurdersmutatie.9 Deze situatie is ook onwenselijk voor huurders die onnodig worden geconfronteerd met vroegtijdige huuropzegging.”

Ook de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) laat in een uitgebreid rapport over de Nederlandse economie weten dat het averechts kan werken wanneer vastgoedbeleggers wordt verboden om woningen te kopen voor de verhuur.10 Nederlanders die afhankelijk zijn van het huren van een woning krijgen zo waarschijnlijk nog minder opties. 

Meer focus nodig op de vrije sector

Dat de focus vooral lijkt te liggen op het vergroten van de sociale woningvoorraad is volgens De Groot niet de juiste aanpak om het woningtekort op te lossen. “Kijk naar Zweden, waar de huurwoningmarkt volledig gereguleerd is.11 Huurwoningen zijn daar extreem schaars, de wachttijd is gemiddeld negen jaar. Huurwoningen worden nu op een zogenoemde zwarte markt onderverhuurd aan wanhopige huizenzoekers.” 

Het aandeel sociale huurwoningen is in Nederland momenteel al buitensporig hoog. 33 procent van alle woningen in Nederland is een sociale huurwoning, tegenover 7 procent vrije sector huurwoningen.12 Nog meer sociale huurwoningen zijn volgens De Groot niet de oplossing: “De vraag naar huurwoningen in het middensegment is enorm en dit zorgt voor een groot gat tussen sociale huurwoningen en vrije sector huurwoningen. Er zou meer moeten worden geïnvesteerd in het vergroten van de woningvoorraad in de vrije huursector.” Deze conclusie wordt eveneens getrokken door de OESO, die in hun rapport stelt dat de Nederlandse woningmarkt kampt met structurele problemen: het aantal sociale huurwoningen is te groot en er zijn te weinig vrije sector huurwoningen. Ook De Nederlandsche Bank (DNB)13 en het Centraal Planbureau (CPB)14 onderstrepen dit. 

Om scheefgroei tegen te gaan moet het belastingsysteem dusdanig worden ingericht zodat er meer ruimte komt voor investeringen in de woningvoorraad van de vrije huursector, aldus OESO. 

Het is volgens De Groot onterecht om beleggers standaard weg te zetten als huisjesmelkers die de woningmarkt om zeep helpen. “Veel beleggers en particulieren investeren in vastgoed voor de lange termijn, ze zijn niet per definitie uit op zo hoog mogelijke (onbetaalbare) huurprijzen. Beleggers spelen een sleutelrol in het vergroten van de woningvoorraad in de vrije sector. Zo komen vraag en aanbod uiteindelijk weer dichter bij elkaar en zullen de huurprijzen vanzelf dalen.”

Download: infographic huurprijsontwikkeling - Huurmonitor Q2 2021

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 14.253 woningen die in het tweede kwartaal van 2021 werden afgemeld op Pararius. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder
€ 752,33 (geliberaliseerde grens tot 1 januari 2021 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164,67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

  1. 1 Houdt in dat de huurwoning zonder meubels, vloeren, verlichting en verduistering wordt verhuurd.
  2. 2 Houdt in dat de huurwoning zonder meubels maar wel met vloeren, verlichting en verduistering wordt verhuurd.
  3. 3 Houdt in dat de huurwoning volledig ingericht wordt verhuurd.
  4. 4 I am expat, Netherlands ranked great place work not necessarily live
  5. 5  Staat van de Woningmarkt, Jaarrapportage Ministerie van Binnenlandse Zaken
  6. 6  ABF Research, Primos 2020 rapportage 
  7. 7  Rijksoverheid, 2021 Beantwoording kamervragen over particuliere beleggers op de woningmarkt.
  8. 8  Eerste Kamer, wijziging woningwet aanvaard 
  9. 9  Pararius, Logica over tijdelijke huurcontracten incorrect
  10. 10  OESO, OECD Economic Surveys: Netherlands
  11. 11  Vastgoedmarkt, In Zweden werd de vrije huursector afgeschaft en het werd een ramp 
  12. 12  Housing Europe, State of Housing in the EU
  13. 13  DNB, Actuele economische vraagstukken  
  14. 14  Centraal Planbureau, Kansrijk woonbeleid: Update 2020