Huurmonitor Q1 2026 - Huurprijzen stijgen sterker dan koopprijzen

Vrije sector huurmarkt ontoegankelijk door verdere krimp van betaalbaar aanbod

Rotterdam, 10 april 2026 - De huurprijzen in de vrije sector stegen in het eerste kwartaal van 2026 sterker dan de koopprijzen, blijkt uit een analyse van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl. Vergeleken met een jaar eerder namen de huurprijzen per vierkante meter toe met 7,3 procent. De koopprijzen stegen in diezelfde periode met 5,1 procent en de inflatie bedroeg 2,1 procent. Het aanbod in het betaalbare segment blijft krimpen en verschuift verder naar hogere prijsklassen: inmiddels heeft 42 procent van alle beschikbare vrije sector huurwoningen een huurprijs boven de €2.000 per maand, tegenover 36,5 procent een jaar eerder.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen Q1 2026

In het eerste kwartaal van 2026 kwamen 12.947 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. In diezelfde periode werden 14.816 woningen afgemeld. Per saldo hadden nieuwe huurders 1.869 woningen minder woningen om uit te kiezen. Ter vergelijking: in het eerste kwartaal van 2025 was dit verschil nog 469 woningen. De uitstroom is daarmee dit kwartaal vier keer groter dan een jaar eerder.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning 

In het eerste kwartaal van 2026 ontving een vrije sector huurwoning gemiddeld 25 reacties. Dat is een daling van 46 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, toen een woning nog gemiddeld 46 reacties kreeg, en het laagste niveau sinds het tweede kwartaal van 2021.

Minder reacties betekent niet automatisch minder concurrentie. De daling hangt deels samen met het verschuivende aanbod: omdat er steeds minder woningen beschikbaar zijn in het betaalbare segment van de vrije sector, is er ook minder om op te reageren. De vraag concentreert zich daardoor op een kleiner deel van het aanbod, wat de druk op dat segment onverminderd hoog houdt.

Pararius hanteert de prijsklasse vanaf de liberalisatiegrens (€1.228,07 sinds 1 januari 2026) tot €1.500 per maand als het ‘goedkoopste’ segment van de vrije sector; dit is tevens de categorie waar de druk op de markt het grootst is. Dit segment vertegenwoordigt ruim een vijfde van het aanbod (21,4%), maar trekt meer dan een derde van alle reacties (34,5%). In dit segment concentreert zich daarmee een onevenredig groot deel van de vraag.

De prijsklasse van €1.500 tot €2.000 per maand is inmiddels het zwaartepunt van de vraag. Met 41,8 procent van alle reacties op 36,6 procent van het aanbod trekt dit segment veel belangstelling. Ter vergelijking: twee jaar geleden ging 27,6 procent van alle reacties naar dit prijsniveau. Woningzoekenden die het goedkoopste segment van de vrije sector niet meer kunnen bereiken, wijken noodgedwongen uit naar dit duurdere alternatief.

De verschuiving aan de aanbodkant is minstens zo opvallend. Ruim 42 procent van alle beschikbare huurwoningen in de vrije sector heeft inmiddels een huurprijs boven de €2.000 per maand. Een jaar eerder, in het eerste kwartaal van 2025, was dat nog 36,5 procent. 

In het eerste kwartaal van 2026 stond een vrije sector huurwoning gemiddeld 22 dagen online. Dat is twee dagen langer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De iets langere looptijd hangt samen met de verschuiving van het aanbod naar hogere prijsklassen, waar woningen voor een kleinere groep huurders bereikbaar zijn en daardoor gemiddeld minder reacties ontvangen.

Krapte op de huurmarkt

Om de verhouding tussen vraag en aanbod op de vrije sector huurmarkt inzichtelijk te maken, hanteert Pararius de krapte-indicator. Deze maatstaf combineert vier elementen: het totale woningaanbod, de instroom van nieuwe huurwoningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het aantal reacties per woning.

In het eerste kwartaal van 2026 kwam de krapte-indicator uit op 1,11. Dat is een stijging ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, toen de indicator op 0,46 stond. De toename is vooral te verklaren door het dalende aantal reacties per woning en de iets langere gemiddelde looptijd van advertenties. Van een wezenlijke verbetering voor woningzoekenden is echter geen sprake: een score van 1,11 betekent nog altijd een uitgesproken verhuurdersmarkt. De grens van 5, het punt waarop de markt de vroegste fase van evenwicht bereikt, ligt nog ver buiten bereik. De vrije sector huurmarkt blijft daarmee structureel krap.

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

Inkomenseis stijgt sterker dan de lonen
Wie in het eerste kwartaal van 2026 een vrijgekomen vrije sector huurwoning betrok, betaalde gemiddeld €1.892 per maand. Dat is €109 meer dan een jaar eerder (+6,1%) en €389 meer dan twee jaar geleden (+25,9%), toen de gemiddelde huurprijs nog €1.503 bedroeg.

Deze prijsstijging heeft directe gevolgen voor de inkomenseis. Verhuurders hanteren als vuistregel doorgaans dat een huurder minimaal drie keer de maandhuur bruto moet verdienen. Dat betekende in het eerste kwartaal van 2026 een bruto maandinkomen van €5.676; bijna €327 meer dan een jaar geleden. De inkomenseis stijgt daarmee sterker dan de meeste lonen¹ en zet een groeiende groep huishoudens structureel klem.

Pararius Huurprijsindex (PHI)

De Pararius Huurprijsindex vergelijkt de ontwikkeling van huurprijzen, koopprijzen en inflatie ten opzichte van het basisjaar 2021. In het eerste kwartaal van 2026 overtrof de huurprijsstijging zowel de koopprijsontwikkeling als de inflatie, net als in het vierde kwartaal van 2025. De huurprijzen ontwikkelden zich daarmee de laatste twee kwartalen sterker dan de koopprijzen.

Vergeleken met het eerste kwartaal van 2025 stegen de huurprijzen per vierkante meter met 7,3 procent. De prijzen op de koopmarkt stegen in diezelfde periode met 5,1 procent, de inflatie met 2,1 procent. 

Lange tijd bleef de stijging van de huurprijzen achter op zowel de prijzen op de koopmarkt als de inflatie. Vanaf het eerste kwartaal van 2025 begonnen de huurprijzen deze achterstand in te lopen en stegen ze harder dan de inflatie. De koopmarkt groeide in diezelfde periode juist trager. Vergeleken met het basisjaar 2021 zijn de huurprijzen inmiddels met 34,9 procent gestegen, de koopprijzen met 43,7 procent en de inflatie met 24,8 procent.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt 

In het eerste kwartaal van 2026 bestond 5,5 procent van alle koopadvertenties op Pararius uit woningen die daarvoor in de vrije sector als huurwoning werden aangeboden. Dit verschijnsel, ook wel uitponding genoemd, lijkt daarmee verder af te nemen. Ter vergelijking: een jaar eerder lag dit percentage nog op 7,6 procent, en in het derde kwartaal van 2024 bereikte het met 7,7 procent zijn piek.

Jasper De Groot, directeur van Pararius: “De uitponding vlakt af, maar blijft structureel. Vóór 2023 lag het aandeel uitgeponde woningen stabiel rond de 2,5 procent, het huidige niveau is daar nog meer dan het dubbele van verwijderd.” 

De oorzaken zijn inmiddels breed bekend. De combinatie van de Wet betaalbare huur, hogere belastingdruk via box 3 en de afschaffing van tijdelijke huurcontracten heeft verhuren voor veel particuliere beleggers onaantrekkelijk gemaakt. De gevolgen zijn zichtbaar in de Kadastercijfers: investeerders verkochten in 2025 ruim 65.000 huurwoningen en kochten er slechts 27.000 aan. Per saldo verdwenen daarmee circa 38.000 huurwoningen uit de verhuurmarkt, een kloof die de afgelopen jaren structureel is toegenomen.²

De Groot: "Het zijn niet alleen particuliere beleggers die vertrekken. Vesteda, de grootste woningverhuurder van Nederland, moet waarschijnlijk duizenden huurwoningen verkopen omdat investeerders voor ruim vier miljard euro hun belang afbouwen.³ Als ook de institutionelen beginnen uit te ponden, rijst de vraag wie er dan nog in het middensegment bouwt en verhuurt."

De beweging in de omgekeerde richting (voormalige koopwoningen die als huurwoning op de markt komen) blijft beperkt. In het eerste kwartaal van 2026 was 1,3 procent van het huurwoningaanbod een voormalige koopwoning.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het eerste kwartaal van 2026 betaalden nieuwe huurders gemiddeld €21,12 per vierkante meter voor een vrije sector huurwoning. Dat is 7,3 procent meer dan een jaar eerder, toen de gemiddelde vierkantemeterprijs nog op €19,68 stond.

De stijging was zichtbaar bij beide woningtypen. Voor een appartement betaalden nieuwe huurders gemiddeld €22,40 per vierkante meter, een toename van 7,8 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025. Eengezinswoningen stegen met 6,9 procent naar €16,83 per vierkante meter per maand. 

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal⁴, gestoffeerd⁵ en gemeubileerd⁶. In het eerste kwartaal van 2026 bestond het vrije sector woningaanbod voor 43,4 procent uit gemeubileerde huurwoningen, daarmee het grootste segment. Een jaar eerder was dat nog 35 procent. Het aandeel kale woningen daalde in diezelfde periode juist, van 31,7 procent in het eerste kwartaal van 2025 naar 23,5 procent in het eerste kwartaal van 2026.

Gemeubileerde woningen zijn ook het duurst. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €26,79 per vierkante meter, tegenover €25,23 voor gestoffeerde en €20,01 voor kale woningen. De verschuiving richting gemeubileerd draagt daarmee ook direct bij aan de stijgende gemiddelde huurprijzen; duurdere woningen maken immers een groter deel van het aanbod uit dan voorheen.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

In het eerste kwartaal van 2026 stegen de huurprijzen per vierkante meter in de meeste steden ten opzichte van een jaar eerder. De cijfers zijn gebaseerd op steden waar in het kwartaal minimaal dertig vrije sector huurwoningen werden afgemeld.

Binnen de G5 springen Rotterdam (+10,4%, €22,78) en Eindhoven (+10,0%, €19,55) eruit als de grootste stijgers. Amsterdam blijft met afstand de duurste stad van Nederland met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €28,53, een toename van 5,1 procent. Den Haag (+6,5%) en Utrecht (+5,9%) volgden met een gematigder stijging.

Ook buiten de G5 stegen de huurprijzen in veel steden fors. Den Bosch (+14,9%, €20,24) en Almere (+14,6%, €19,44) lieten de grootste stijgingen zien, gevolgd door Leiden (+10,7%, €22,69) en Haarlem (+9,5%, €24,05). In Zwolle (+21,1%) en Dordrecht (+19,5%) waren de procentuele stijgingen nog groter, maar in beide steden veranderde de samenstelling van het aanbod: zo daalde de gemiddelde woonoppervlakte in Zwolle met ruim 15 procent, waardoor kleinere woningen (die doorgaans een hogere vierkantemeterprijs hebben) het gemiddelde beïnvloeden. Niet alle steden lieten stijgingen zien: in Bergen op Zoom daalde de vierkantemeterprijs met 11,9 procent, in Alkmaar met 7,2 procent. Huurprijzen in Amersfoort en Apeldoorn bleven vrijwel stabiel.

De verschillen in absolute prijsniveaus tussen steden blijven groot. Amsterdam (€28,53), Amstelveen (€24,17) en Haarlem (€24,05) behoren tot de duurste steden; Bergen op Zoom (€14,42), Enschede (€15,27) en Apeldoorn (€15,28) tot de goedkoopste. Een volledig overzicht is te vinden in de interactieve kaart hieronder. 

Klik hier voor een overzicht van de prijsontwikkelingen in Nederlandse steden.

Provincies

In het eerste kwartaal van 2026 stegen de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter in vrijwel alle provincies ten opzichte van een jaar eerder. De sterkste stijging werd gemeten in Drenthe (+16,0%, €15,96), al geldt hier de kanttekening dat het aantal huurwoningen dat in deze provincie wordt aangeboden relatief beperkt is, waardoor enkele duurdere huurwoningen het gemiddelde snel kunnen beïnvloeden.

De prijsdruk is het grootst in de Randstad. Noord-Holland blijft de duurste provincie van Nederland met een gemiddelde huurprijs van €25,79 per vierkante meter, een stijging van 8,9 procent op jaarbasis. Zuid-Holland steeg met 10,5 procent naar €21,51 en de huurprijzen in Utrecht stegen met 6,5 procent naar €20,47 per vierkante meter.

Buiten de Randstad lagen de stijgingen in Flevoland, Overijssel en Noord-Brabant eveneens ruim boven het landelijk gemiddelde. De enige provincie waar de huurprijzen vrijwel stabiel bleven, is Groningen, met een stijging van 0,1 procent tot €17,69 per vierkante meter.

In vrijwel alle provincies stegen de huurprijzen sterker dan de inflatie van 2,1 procent. De prijsdruk beperkt zich daarmee allang niet meer tot de Randstad

Over Pararius

Als grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland brengt Pararius al jaren de ontwikkelingen op de vrije sector huurmarkt in kaart. De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op huurwoningen die door professionele marktpartijen via Pararius worden aangeboden en afgemeld. Dit zijn woningen die daadwerkelijk beschikbaar zijn geweest voor verhuur en waarvan huurprijs, woningkenmerken en looptijd bekend zijn.

De data wordt continu bijgewerkt met nieuwe aanbod- en verhuurgegevens, waardoor de huurmonitor een actueel en representatief beeld geeft van de Nederlandse vrije sector huurmarkt. De huurmonitor verschijnt ieder kwartaal en is opgesteld op basis van geanonimiseerde advertentiegegevens. Een uitgebreide toelichting op definities en berekeningen is opgenomen in de methodologie.

Klik hier voor een uitgebreide uitleg van de berekeningen.

Auteurs: Jasper de Groot, Femke Radder en Jeroen Wernekinck