Vrije sector huurprijzen blijven stijgen bij dalend aanbod

Huuraanbod in grote steden gedaald sinds invoering WOZ-cap

Pararius huurmonitor Q2 2023

In het tweede kwartaal van 2023 werden in de vijf grote steden 27 procent minder huurwoningen aangeboden dan een jaar geleden, meldt woningplatform Pararius. De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg in deze steden met 5 tot bijna 8 procent. Sinds de invoering van de WOZ-cap in mei 2022 daalt het aantal huurwoningen dat wordt aangeboden in de vijf grote steden drastisch in vergelijking met het aanbod in heel Nederland terwijl de vraag juist toeneemt. Een duidelijke voorbode van wat er te gebeuren staat als verdere regulering van de middenhuur doorgang vindt, menen vastgoedexperts.

De vijf grootste steden in Nederland - Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht - waren in het tweede kwartaal  verantwoordelijk voor 39 procent van het totale huuraanbod dat werd aangeboden op Pararius. In het tweede kwartaal van 2022 bestond 46 procent van het aanbod nog uit aanbod in de G5, in 2021 was dit zelfs 55 procent. 

In alle vijf de steden steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van een jaar geleden. In Amsterdam (€26,55) betaalden nieuwe huurders 7,6 procent meer voor een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector, en ook in Den Haag (€18,57) en Rotterdam (€18,64) ging de gemiddelde vierkantemeterprijs 7,3 procent omhoog. In Utrecht (€21,08) en Eindhoven (€18,24) steeg de vierkantemeterprijs met iets meer dan vijf procent ten opzichte van een jaar geleden: nieuwe huurders betaalden 5,1 en 5,8 procent meer. 

Dat het aantal woningen dat te huur wordt aangeboden afneemt is volgens Jasper de Groot, directeur van Pararius, geen verrassing. “Dit is een direct gevolg van de opeenstapeling van maatregelen die het kabinet heeft genomen en nog wil nemen om de woningmarkt te verbeteren. De daling van het aantal beschikbare huurwoningen is ingezet rond de invoering van de WOZ-cap in het woningwaarderingsstelsel, waardoor veel woningen van de vrije sector terugvielen naar de sociale sector. Huurwoningen die vrijkwamen van huurders, werden veelal niet meer opnieuw verhuurd, maar verkocht. Huurders die niet terecht kunnen op de sociale huurmarkt en niet willen of kunnen kopen, worden hierdoor benadeeld.”¹ Vooral in de vijf grote steden daalt het huuraanbod sinds de invoering van de WOZ-cap hard. In het tweede kwartaal van 2023 werden in de vijf grote steden 27 procent minder huurwoningen aangeboden dan een jaar geleden.

Pararius meldde een maand geleden dat huurders zich momenteel verdringen voor een huurwoning. Het aantal aanvragen dat via Pararius binnenkomt op een beschikbare huurwoning in Nederland is de afgelopen jaren sterk toegenomen.² Met name in de grote steden neemt de druk op de vrije sector huurmarkt hard toe.

Esther Raven van Stad en Land NVM Makelaars beaamt dat het aantal reacties dat binnenkomt voor een nieuw aangemelde woning ook in Rotterdam buitensporig hoog is. “We hebben een gestoffeerd 3-kamer appartement laatst binnen een paar uur weer van internet gehaald”, stelt ze. Het betrof een woning rond de € 1.100,- waar in een paar uur meer dan 200 reacties voor binnenkwamen. “Het aanbod is schaars en de vraag is zeer hoog, dus dit soort situaties zijn geen uitzondering.” Volgens Raven worden vrijgekomen woningen die straks niet meer boven de puntentelling uitkomen, steeds vaker verkocht. Ook het feit dat een woning voor de verhuur sinds dit jaar in box 3 belast wordt, schrikt veel verhuurders af. “Verhuren is dan niet meer rendabel”, aldus Raven.

Landelijke huurprijsontwikkeling

Landelijk gezien is de gemiddelde vierkantemeterprijs van huurwoningen in de vrije sector met 0,4 procent toegenomen ten opzichte van vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 17,10 per vierkante meter per maand. Vergeleken met een jaar eerder is het aantal beschikbare vrije sector huurwoningen voor nieuwe huurders gedaald met 12,8 procent. Landelijk lijkt het zo dat de huurprijzen minder hard stijgen. Dit wordt echter veroorzaakt door de sterke afname van het duurdere aanbod in de G5 als onderdeel van het totaal, waardoor het goedkopere aanbod buiten deze steden zwaarder weegt op het gemiddelde dan in de perioden ervoor.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal³, gestoffeerd⁴ en gemeubileerd⁵. De huurprijs van kale huurwoningen in de vrije sector daalde in het tweede kwartaal van 2023 met 3,5 procent. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 14,49 per vierkante meter per maand. De vierkantemeterprijs van gemeubileerde en gestoffeerde woningen steeg; nieuwe huurders betaalden 2,4 procent meer dan een jaar geleden voor een gemeubileerde woning (€20,37) en 0,3 procent meer voor een gestoffeerde woning (€16,16).

Woningtypen in Nederland

Nieuwe huurders betaalden in het tweede kwartaal van 2023 2,2 procent meer voor een appartement dan in het tweede kwartaal van 2022. Een appartement in de vrije sector kostte gemiddeld € 18,40 per vierkante meter per maand. Een eengezinswoning (€13,72) kostte in het tweede kwartaal van 2023 0,7 procent minder dan een jaar geleden.

Oppervlaktesegmenten in Nederland 

Huurwoningen in het kleinste oppervlaktesegment (kleiner dan 75 vierkante meter) kostten gemiddeld € 21,27 per vierkante meter per maand in het tweede kwartaal van 2023. Dat is 4 procent meer dan een jaar geleden. Grotere huurwoningen kenden een vierkantemeterprijs onder de twintig euro. Zo betaalden nieuwe huurders € 16,76 voor een huurwoning tussen de 75 en 100 vierkante meter (+3,5%) en € 14,39 voor een huurwoning tussen de 100 en 125 vierkante meter (+0%). De gemiddelde huurprijs van een huurwoning tussen de 150 en 175 vierkante meter daalde met 2,9 procent in het tweede kwartaal van 2023: nieuwe huurders betaalden € 13,99 per vierkante meter per maand.

Er werd in het tweede kwartaal van 2023 verreweg het meest gereageerd op kleine woningen. Naarmate een woning groter is - en hierdoor veelal ook in een hogere prijsklasse valt - daalt het gemiddeld aantal reacties. Voor elk oppervlaktesegment geldt dat over de afgelopen drie jaar de vraag vanuit de markt significant is toegenomen.

Provincies in Nederland

Noord-Holland kent nog altijd als enige Nederlandse provincie een vierkantemeterprijs boven de twintig euro. Nieuwe huurders betaalden in deze provincie € 22,47 per vierkante meter, 3,2 procent meer dan een jaar geleden. In de overige Randstadprovincies, Utrecht en Zuid-Holland, stegen de huurprijzen van vrije sector woningen met respectievelijk 1,7 en 5 procent. De huurprijzen liggen hier wel boven het landelijk gemiddelde van € 17,10: in Utrecht kostte een huurwoning per vierkante meter gemiddeld € 18,13, in Zuid-Holland was dit € 17,80. Het is voor het eerst dat de vierkantemeterprijs in de provincie Utrecht boven de achttien euro stijgt.

De noordelijke Nederlandse vierkantemeterprijzen liggen onder het landelijk gemiddelde. In Drenthe (€11,51) ging de vierkantemeterprijs ten opzichte van een jaar geleden naar beneden en betaalden nieuwe huurders 2,9 procent minder. In Flevoland kostte een vrijgekomen huurwoning in de vrije sector gemiddeld € 16,14 per vierkante meter per maand, dat is 5,8 procent meer dan vorig jaar. In Friesland (€11,38) en Groningen (€15,81) steeg de vierkantemeterprijs met respectievelijk 3,9 en 1 procent. 

Voor een woning in de provincie Overijssel (€13,09) en Gelderland (€13,14) betaalden nieuwe huurders gemiddeld respectievelijk 4,7 en 0,9 procent meer dan een jaar geleden. 

Huurprijsstijgingen werden ook gemeten in de zuidelijke provincies in Nederland. De huurprijzen in Noord-Brabant (€15,12) lagen in het tweede kwartaal van 2023 redelijk dicht bij de huurprijzen van het jaar ervoor: nieuwe huurders betaalden 0,2 procent meer. In Limburg (€13,69) en Zeeland (€13,25) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met respectievelijk 4,6 en 3,2 procent.

Grote steden op wijkniveau

Amsterdam

De vierkantemeterprijzen in de Amsterdamse stadsdelen Centrum (+6,9%) en West (+8,8%) kruipen inmiddels richting de dertig euro; nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 29,06 en € 29,09 per vierkante meter per maand in het tweede kwartaal van 2023. Huurprijzen in deze stadsdelen worden gevolgd door stadsdeel Zuid, waar een vrije sector huurwoning het afgelopen kwartaal € 27,93 per vierkante meter per maand kostte, 6,9 procent meer dan een jaar geleden.

Rotterdam

In het centrum van Rotterdam betaalden nieuwe huurders € 21,52 per vierkante meter, wat 12,6 procent meer is dan een jaar geleden. De grootste procentuele prijsstijging werd gemeten in Prins-Alexander (€16,76), waar de vierkantemeterprijs 13,9 procent steeg ten opzichte van vorig jaar. In de wijken Charlois (+1,6%) en IJsselmonde (+7,5%) ligt de vierkantemeterprijs eveneens rond de zestien euro. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 16,11 en € 16,02 per vierkante meter per maand.

Utrecht 

In de Utrechtse wijken Noordwest (+1,1%), Oost (+2,3%) en West (+1,6%) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs licht ten opzichte van het tweede kwartaal in 2022. 

Er waren ook grotere prijsstijgingen in de Domstad, namelijk in de Binnenstad (+7,1%), Zuid (+8%) en Zuidwest (+8,9%). Nieuwe huurders waren per vierkante meter het duurst uit in de Binnenstad; daar kostte een huurwoning gemiddeld € 23,56 per vierkante meter per maand. Het minst werd betaald in Overvecht, waar een huurwoning in de vrije sector € 17,34 per vierkante meter per maand kostte in het tweede kwartaal van 2023.

Eindhoven

Huurprijzen in het centrum van Eindhoven (€20,03) stegen in het tweede kwartaal van 2023 met 1,5 procent. In Woensel-Zuid (€19,17) en Stratum (€19,03) gingen de huurprijzen met respectievelijk 13,4 en 8,2 procent omhoog. Ook in alle overige wijken in Eindhoven steeg de vierkantemeterprijs in het tweede kwartaal van 2023 ten opzichte van een jaar geleden.

Volgens verhuurmakelaar Koen Peeters van Rotsvast Eindhoven loopt het huuraanbod sinds vorige zomer al terug. “Zeker toen de eerste maatregelen werden aangekondigd, merkten we dat een eerste golf van verhuurders zich genoodzaakt voelde om te verkopen. Als alle maatregelen echt doorgang vinden, vrees ik een gigantische verkoopgolf.” Volgens Peeters is voor veel verhuurders de belasting in box nu al een reden om vrijgekomen huurwoningen niet opnieuw te verhuren. Ook ziet Rotsvast het aantal reacties op een huurwoning oplopen. “Dat begon eigenlijk al nadat de laatste covid-maatregelen werden opgeheven en expats weer in grote getale terugkwamen naar Nederland.”

Middelgrote steden

Pararius rapporteert niet alleen macrocijfers, maar ook informatie over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. Uit de gegevens blijkt dat in bijna 80 procent van de 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het tweede kwartaal van 2023.

Procentueel gezien stegen de huurprijzen het hardst in onder andere Vlissingen (+13,9%), Nieuwegein (+13,3%), Diemen (+12,3%), Almere (+11,2%), Maastricht (10,6%) Leeuwarden (+9%), Almelo (+8,7%) en Deventer (+8,4%). 

In enkele middelgrote steden werden in het tweede kwartaal van 2023 prijsdalingen gemeten. Het gaat onder andere om Hoofddorp (-4,4%), Middelburg (-6%), Roosendaal (-8,7%), Dordrecht (-3,2%) en Zwolle (-3,5%). 

Tussen wal en schip: woningzoekenden in het nauw 

Nieuwe wet- en regelgeving voor de woningmarkt was ook in het tweede kwartaal van 2023 aan de orde van de dag. Zo stemde de Tweede Kamer in met een initiatiefwet van PvdA en ChristenUnie om tijdelijke huurcontracten te verbieden.⁶ Een maatregel die wellicht gunstig lijkt voor woningzoekenden, maar volgens De Groot ook nadelige effecten met zich meebrengt. “We gaan in de grote steden weer terug naar de situatie van voor 2016, waarbij expats de voorkeur genieten boven Nederlandse huurders. Expats verhuizen doorgaans na twee tot drie jaar weer, waardoor verhuurders meer vrijheid genieten om over hun woning te beschikken.”

Expats hebben vanwege een internationaal zakelijk belastingvoordeel⁷ over het algemeen meer te besteden en er is eventueel zelfs ruimte om te overbieden op een huurprijs, iets wat vandaag de dag geen uitzondering meer is op de huurmarkt. De Groot: “Voorheen planden makelaars nog een-op-een afspraken met geïnteresseerden in, tegenwoordig ontvangt een makelaar soms wel 250 aanvragen op een woning, waarvan er misschien 15 worden uitgenodigd voor een kijkmiddag en zij vervolgens tegen elkaar opbieden om de huurwoning te bemachtigen. Dit is wat er gebeurt als het aanbod vrije sector huurwoningen zo schaars is. Nederlandse woningzoekenden vallen op deze manier alsnog buiten de boot in de vrije sector huurmarkt. Bij voldoende aanbod zou men in principe snel over een huurwoning moeten kunnen beschikken.” 

Vastgoedexperts wijzen al geruime tijd op de negatieve gevolgen van door de overheid opgelegde maatregelen voor het huuraanbod in de vrije sector. Ook de Europese Commissie heeft onlangs haar zorgen geuit in de jaarlijkse aanbeveling over de Nederlandse economie.⁸ Door de maatregelen wordt de flexibele schil, de vrije huursector, drastisch verkleind waardoor mensen enkel nog de keuze hebben uit een koopwoning of een sociale huurwoning. De Groot: “Beide opties zijn voor middeninkomens om tal van redenen onwenselijk en bovendien ontoegankelijk. Zo zijn er jarenlange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. Kiezen voor een koopwoning lijkt ook voor steeds minder mensen weggelegd. Hoge koopprijzen en de stijgende hypotheekrente forceert veel woningzoekenden in Nederland om hun focus te verleggen van kopen naar huren. Dit zijn veelal mensen die vervolgens zijn aangewezen op de vrije sector, omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning. Zo ontstaat er steeds meer vraag naar een steeds kleiner aanbod.” 

Om mensen met een lager inkomen meer kans op een woning te gunnen, werd onlangs ingestemd met een wijziging in de Huisvestingswet, waarmee gemeenten huiseigenaren mogen dwingen hun woning alleen nog te verkopen aan mensen met een lager of middeninkomen. De wijziging geldt alleen voor nieuwbouwwoningen, bestaande koopwoningen blijven gevrijwaard.⁹ Volgens De Groot heeft deze wijziging een negatief effect op de woningbouwproductie. “Het lijkt goed dat projectontwikkelaars alleen nieuwbouwwoningen mogen verkopen aan mensen met een laag middeninkomen, maar in werkelijkheid betekent dit dat investeerders niet meer kunnen rekenen met reële opbrengsten. Zij zullen moeten rekenen met een opnieuw lagere opbrengst, waardoor er nog minder motivatie is voor de immense landelijke bouwopgave van 900.000 extra woningen in 2030.”

En deze motivatie is volgens het kabinet juist heel erg van belang. Het moet “ook aantrekkelijk blijven om te investeren in middenhuurwoningen”, aldus de Rijksoverheid.¹⁰ Maar voor private beleggers wordt investeren in woningen voor de verhuur met de opeenstapeling van maatregelen minder aantrekkelijk. Als het plan om de middenhuur te reguleren doorgang vindt, valt vanaf 2024 een groot deel van de vrije sector onder de gereguleerde sector. Huiseigenaren worden daarnaast gestimuleerd om een woning te verduurzamen. Vanaf 2030 mogen woningen met energielabel E of lager helemaal niet meer verhuurd worden.¹¹  De Groot: “De kosten voor het verduurzamen van een huurwoning zijn hoog, en voor een verhuurder amper nog terug te verdienen. Veel beleggers zullen er de komende jaren voor kiezen om vrijgekomen huurwoningen te verkopen in plaats van te verduurzamen en te verhuren, omdat verhuren niet langer rendabel is. Deze maatregelen zullen dus op den duur leiden tot een afname van betaalbare huurwoningen én verminderde verduurzaming van huurwoningen.” 

“Minister de Jonge lijkt niet te willen inzien dat de eenzijdige opeenstapeling van maatregelen desastreuze gevolgen zal hebben voor de doorstroming op de woningmarkt en de economie, waar de arbeidsmobiliteit tot stilstand komt”, vervolgt De Groot. “Van een vrije markt is op deze manier geen sprake meer, en nog een groter deel van de Nederlandse woningzoekers zal tussen wal en schip vallen. Dat de focus zó nadrukkelijk ligt op de vrije sector huursector, die slechts 8 procent van de totale Nederlandse woningvoorraad beslaat, is onbegrijpelijk. Slechts 3 op de 100 woningen wordt verhuurd voor een huurprijs boven de € 1.000,- per maand. Het middel is erger dan de kwaal.”

Bovendien zijn alle maatregelen volgens De Groot alleen gericht op het verbeteren van de situatie van de huurders, zonder de keerzijde voor de verhuurders te bekijken. Verhuurders vervullen een grote maatschappelijke rol. Particuliere beleggers bieden onderdak aan zo’n 2 miljoen Nederlanders.¹² “Er zou veel meer focus moeten liggen op het realiseren van een gezonde flexibele schil. Deze maatregelen lijken voor huurders misschien gunstig, maar zij worden een rad voor ogen gedraaid. In plaats van het aanbod te vergroten wordt het aanbod herverdeeld, waar slechts een aantal huurders van profiteert, terwijl een grotere groep potentiële huurders de boot volledig mist. Daardoor worden de problemen op de woningmarkt alleen maar groter.” 

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.

Uitleg berekeningen 

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 22.394 woningen die in het tweede kwartaal van 2023 werden afgemeld nadat ze online te huur werden aangeboden. De staat waarin een woning wordt verhuurd (kaal, gestoffeerd of gemeubileerd) en het type huurwoning (appartement, eengezinswoning) zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. 

Gekeken naar de verdeling van het huuraanbod in Nederland wordt 23% van de totale vrije sector huurvoorraad verhuurd door institutionele beleggers. Dit zijn hoofdzakelijk huurwoningen die kaal (zonder stoffering en meubilering) worden aangeboden. De overige 77% van het woningaanbod wordt verhuurd door particuliere beleggers. Dit zijn huurwoningen die hoofdzakelijk gestoffeerd en/of gemeubileerd worden aangeboden. De huurmonitor van Pararius wordt samengesteld op basis van circa 105.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis. Ongeveer 15% van de huurtransacties in de huurmonitor betreft kale huurwoningen en 85% betreft gestoffeerde en/of gemeubileerde huurwoningen, wat overeenkomt met de verdeling in Nederland. De samenstelling en de Nederlandse dekking van deze huurtransacties geven een representatief beeld van de onderverdeling in de totale Nederlandse vrije sector huurmarkt. Hierdoor geeft de huurmonitor een betrouwbaar beeld van de huurprijsontwikkeling in Nederland.

Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden in Nederland en in het betreffende kwartaal werden afgemeld en daarmee vrij kwamen voor nieuwe huurders. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 30 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 40 vierkante meter en groter dan 300 vierkante meter of met een huurprijs onder € 808,06 (geliberaliseerde grens vanaf 1 januari 2023 bij 149 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Ook huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Uitleg berekening gemiddelde aantal reacties per woning

Het gemiddeld aantal reacties wordt berekend door per periode (maand/kwartaal) het totaal aantal verzonden reacties te delen door het totaal aantal woningen waarvoor een reactie is verzonden in de betreffende periode. Omdat in de berekening wordt gekeken naar het moment waarop de reacties verzonden zijn, kunnen reacties van dezelfde woning (maar verzonden op verschillende momenten in tijd) in meerdere perioden worden meegeteld. De berekening geeft aan hoeveel reacties er binnen een tijdsperiode (maand/kwartaal) voor een woning binnen zijn gekomen via digitale aanvraagformulieren op Pararius. Reacties per telefoon zijn hier tevens bij inbegrepen. Het totale aantal reacties dat er op een woning binnenkomt kan groter zijn indien er gekeken wordt naar een langere periode.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De huurprijs per vierkante meter per maand is gelijk aan de maandelijkse huurprijs, gedeeld door het woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning. 

Voor de gemiddelde huurprijs per vierkante meter wordt gebruikgemaakt van een harmonisch gemiddelde van de huurprijs per vierkante meter van alle woningen waarover het gemiddeld wordt berekend.

Om de invloed van uitschieters op het gemiddelde te mitigeren, wordt de berekening van gemiddelden gedaan over de waardes die tussen het 2e en 98e percentiel (inclusief, berekend over volledige dataset) vallen.

In bovenstaand voorbeeld geldt dat de oppervlakte van alle huurwoningen tussen de 40 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Er is één woning waarbij de huurprijs per vierkante meter hoger is dan het 98e percentiel (€37,50) voor dit kwartaal: huurwoning 10. Deze huurwoning wordt niet meegenomen voor de berekening van het gemiddelde, de overige 9 woningen wel.