Huurmonitor Q2 2026 - Verkoop van huurwoningen breidt zich uit naar hogere segmenten

Vrije sector huurmarkt ontoegankelijk door verdere krimp van betaalbaar aanbod

Rotterdam, 10 april 2026 - De huurprijzen in de vrije sector stegen in het eerste kwartaal van 2026 sterker dan de koopprijzen, blijkt uit een analyse van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl. Vergeleken met een jaar eerder namen de huurprijzen per vierkante meter toe met 7,3 procent. De koopprijzen stegen in diezelfde periode met 5,1 procent en de inflatie bedroeg 2,1 procent. Het aanbod in het betaalbare segment blijft krimpen en verschuift verder naar hogere prijsklassen: inmiddels heeft 42 procent van alle beschikbare vrije sector huurwoningen een huurprijs boven de €2.000 per maand, tegenover 36,5 procent een jaar eerder.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen Q2 2026

In het tweede kwartaal van 2026 kwamen 11.389 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders. In dezelfde periode werden 12.150 woningen afgemeld. Het aantal vrijgekomen huurwoningen lag daarmee 6,3 procent lager dan het aantal afgemelde woningen, waardoor woningzoekenden per saldo 761 woningen minder hadden om uit te kiezen. Een jaar eerder was dat beeld nog omgekeerd: in het tweede kwartaal van 2025 werden er juist meer woningen aangeboden dan er werden verhuurd. 

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning 

In het tweede kwartaal van 2026 werd gemiddeld 27 keer gereageerd op een vrije sector huurwoning. Dat is een daling van bijna 52 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, toen een woning nog gemiddeld 56 reacties kreeg. 

Deze daling hangt deels samen met het verschuivende aanbod. Omdat er in het betaalbare segment van de vrije sector, het segment met huurwoningen tussen de €1.228 en €1.500 per maand, steeds minder woningen beschikbaar zijn, is er ook minder om op te reageren. 

Pararius hanteert de prijsklasse vanaf de liberalisatiegrens (€1.228,07 sinds 1 januari 2026) tot €1.500 per maand als het goedkoopste segment van de vrije sector, tevens de categorie waar de druk op de markt het grootst is. Dit segment vertegenwoordigt 21,8 procent van het aanbod en trekt meer dan een derde van alle reacties (35,6%). Een jaar eerder besloeg datzelfde segment nog 27,4 procent van het aanbod, terwijl het toen met 35,8 procent een vrijwel gelijk aandeel van de reacties kreeg. Het aandeel van dit segment in het totale aanbod is over het afgelopen jaar dus kleiner geworden, terwijl de belangstelling ervoor op peil bleef. Daardoor concentreert zich in dit segment een onevenredig groot deel van de vraag, en het verschil tussen het aandeel reacties en het aandeel aanbod is over het afgelopen jaar groter geworden.

De prijsklasse van €1.500 tot €2.000 per maand vormt het zwaartepunt van de vraag. Met 41,4 procent van alle reacties op 37,1 procent van het aanbod trekt dit segment de meeste belangstelling. Het middensegment is over het afgelopen jaar een groter deel van het aanbod gaan uitmaken, zonder dat de verdeling van de vraag meebewoog; in het tweede kwartaal van 2025 lag het aandeel reacties met 41,3 procent op vrijwel hetzelfde niveau, terwijl het aandeel van het aanbod toen nog 33,8 procent bedroeg. 

De verschuiving aan de aanbodkant is over de hele linie zichtbaar. 41 procent van alle beschikbare huurwoningen in de vrije sector heeft inmiddels een huurprijs boven de €2.000 per maand, tegenover 38,8 procent een jaar eerder. Het aandeel van de reacties dat naar deze duurste prijsklasse gaat, bleef met 23,1 procent tegenover 22,9 procent vrijwel gelijk. Waar het aanbod zich over het afgelopen jaar naar de hogere prijsklassen verplaatste, bleef de verdeling van de vraag over de segmenten grotendeels ongewijzigd.

In het tweede kwartaal van 2026 stond een vrije sector huurwoning gemiddeld 20 dagen online. Dat is twee dagen langer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder.

Krapte op de huurmarkt

Om de verhouding tussen vraag en aanbod op de vrije sector huurmarkt inzichtelijk te maken, hanteert Pararius de krapte-indicator. Deze maatstaf brengt vier elementen samen: het totale woningaanbod, de instroom van nieuwe huurwoningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het aantal reacties per woning.

In het tweede kwartaal van 2026 kwam de krapte-indicator uit op 0,89. Dat is een stijging ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder, toen de indicator op 0,32 stond. Hoewel de druk op de markt daarmee iets is afgenomen, blijft de vrije sector huurmarkt sterk uit balans. Een score van 0,89 betekent nog altijd een uitgesproken verhuurdersmarkt. De grens van 5, het punt waarop de markt de vroegste fase van evenwicht bereikt, ligt nog ver buiten bereik. De vrije sector huurmarkt blijft daarmee structureel krap.

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

Nieuwe huurders die in het tweede kwartaal van 2026 een vrije sector huurwoning betrokken, betaalden gemiddeld €1.882 per maand, 3,1 procent meer dan een jaar eerder. Die stijging werkt rechtstreeks door in de inkomensdrempel, want verhuurders vragen doorgaans een bruto maandinkomen van minimaal drie keer de huur. Bij de huidige gemiddelde huurprijs komt dat neer op een bruto inkomen van €5.648 per maand, ongeveer €171 meer dan de €5.477 die een jaar eerder nog volstond.

Twee jaar geleden, in het tweede kwartaal van 2024, lag de gemiddelde huurprijs nog op €1.557, waarmee de huur sindsdien met bijna 21 procent is opgelopen. Het vereiste bruto maandinkomen steeg in datzelfde tempo mee, van €4.672 in 2024 via €5.477 in het tweede kwartaal van 2025 naar €5.648 in het tweede kwartaal van 2026; een toename van bijna €1.000 in twee jaar tijd.

Pararius Huurprijsindex (PHI)

De Pararius Huurprijsindex zet de ontwikkeling van de huurprijzen af tegen die van de koopprijzen en de inflatie, met 2021 als basisjaar. In het tweede kwartaal van 2026 stegen de huurprijzen per vierkante meter op jaarbasis met 4,7 procent. Daarmee lag de huurprijsstijging opnieuw boven die van de koopmarkt, waar de prijzen in dezelfde periode met 3,9 procent toenamen, en boven de inflatie, die uitkwam op 3,3 procent. 

De koopprijzen zijn sinds 2021 met 44,7 procent gestegen, de huurprijzen met 33,7 procent en de inflatie met 27,9 procent. De huurprijzen bleven lange tijd achter op zowel de koopmarkt als de inflatie. Het is inmiddels het derde kwartaal op rij dat de huurprijzen op jaarbasis harder stijgen dan de koopprijzen. Sinds het eerste kwartaal van 2025 stijgt de gemiddelde huurprijs in de vrije sector ook harder dan de inflatie.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt 

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 verkopen verhuurders steeds vaker woningen die eerder te huur stonden. Uit transactiedata van het Kadaster blijkt dat in het tweede kwartaal van 2026 landelijk 5,6 procent van alle woningverkopen een voormalige huurwoning was.

* De cijfers tot en met Q4 2022 zijn samengesteld op basis van eerdere onderzoeken die ten grondslag lagen aan vorige edities van de Huurmonitor.

Binnen die uitponding verschuift het zwaartepunt inmiddels naar de duurdere prijsklassen. Sinds de eerste volledige meting na de wet, in het derde kwartaal van 2024, liep het aandeel van uitgeponde woningen in het middenhuursegment terug van 25,1 procent naar 18,8 procent in het tweede kwartaal van 2026. Het segment boven €2.000 bewoog de andere kant op en liep in dezelfde periode op van 18,2 naar 26,6 procent. Daarmee vormen de hogere prijsklassen inmiddels een groter deel van de uitponding dan het middenhuursegment.¹

Achter deze verschuiving liggen twee wetswijzigingen die vanuit verschillende richtingen op de markt inwerken. De Wet betaalbare huur verlaagt in een deel van de markt de maximaal toegestane huurprijs, waardoor verhuren voor veel particuliere verhuurders minder aantrekkelijk is geworden. De gewijzigde box 3-heffing vergroot daarbij de fiscale druk op verhuurd vastgoed, doordat een verhuurde woning wordt belast naar de waarde op de peildatum van 1 januari, tegen een forfaitair rendement dat niet met de huur meebeweegt. Dat effect is terug te zien in de cijfers: de uitponding piekt ieder jaar in het vierde kwartaal. In zowel het vierde kwartaal van 2024 als dat van 2025 kwam het landelijke aandeel uitgeponde woningen uit op 7,9 procent, tegenover 5 tot 6 procent in de overige kwartalen.

In het gereguleerde segment werken beide maatregelen tegelijkertijd door. De combinatie van lagere huurinkomsten en een hogere fiscale druk maakt verhuren voor veel particuliere verhuurders minder aantrekkelijk, waardoor zij vaker besluiten hun huurwoning te verkopen. In de hogere prijsklassen, waar de huurprijsregulering niet geldt, speelt vooral de fiscale druk een rol. Zo verbreedt de uitponding zich geleidelijk: de Wet betaalbare huur zette de uittocht in het gereguleerde segment in gang, en box 3 trekt die golf door tot in de duurste prijsklassen.

De regionale verschillen in uitponding zijn groot. Amstelveen voert de lijst aan, waar 13,3 procent van alle verkochte woningen eerder op Pararius of huurwoningen.nl te huur stond. Amsterdam volgt met 9,3 procent en Rotterdam met 9,1 procent, en ook Hilversum (8,6 procent), Haarlem (8,2 procent), Maastricht (8,1 procent), Den Haag en Groningen (beide 7,9 procent) en Eindhoven en Leiden (beide 7,7 procent) staan hoog. In steden als Zoetermeer en Nieuwegein is de uitponding met 1,5 en 2,3 procent vrijwel afwezig, doordat deze steden van oudsher weinig particuliere huurwoningen tellen.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het eerste kwartaal van 2026 betaalden nieuwe huurders gemiddeld €21,12 per vierkante meter voor een vrije sector huurwoning. Dat is 7,3 procent meer dan een jaar eerder, toen de gemiddelde vierkantemeterprijs nog op €19,68 stond.

De stijging was zichtbaar bij beide woningtypen. Voor een appartement betaalden nieuwe huurders gemiddeld €22,40 per vierkante meter, een toename van 7,8 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025. Eengezinswoningen stegen met 6,9 procent naar €16,83 per vierkante meter per maand. 

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal², gestoffeerd³ en gemeubileerd⁴. In het eerste kwartaal van 2026 bestond het vrije sector woningaanbod voor 43,4 procent uit gemeubileerde huurwoningen, daarmee het grootste segment. Een jaar eerder was dat nog 35 procent. Het aandeel kale woningen daalde in diezelfde periode juist, van 31,7 procent in het eerste kwartaal van 2025 naar 23,5 procent in het eerste kwartaal van 2026.

Gemeubileerde woningen zijn ook het duurst. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €26,79 per vierkante meter, tegenover €25,23 voor gestoffeerde en €20,01 voor kale woningen. De verschuiving richting gemeubileerd draagt daarmee ook direct bij aan de stijgende gemiddelde huurprijzen; duurdere woningen maken immers een groter deel van het aanbod uit dan voorheen.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Amsterdam blijft de stad met de duurste huurwoningen van Nederland. Nieuwe huurders betaalden in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld €28,69 per vierkante meter in de hoofdstad. Daarmee ligt Amsterdam ruimschoots boven de nummers twee en drie, Amstelveen (€25,10) en Hoofddorp (€23,87). Aan de andere kant van het spectrum waren vrije sector huurwoningen het goedkoopst per vierkante meter in Enschede (€14,95), Bergen op Zoom (€15,18) en Zwolle (€15,21).

De vier overige G5 steden laten qua prijsontwikkeling onderling wat verschillen zien. In Rotterdam kwam de gemiddelde vierkantemeterprijs uit op €22,79 (+7,8 procent), in Den Haag op €22,42 (+5,9 procent) en in Utrecht op €21,61 (+0,7 procent). Eindhoven was met €20,25 de goedkoopste van de vijf grote steden, maar kende met een stijging van 11,9 procent wel de sterkste prijsontwikkeling. Amsterdam bleef met een toename van 2,6 procent juist achter bij de rest.

De grootste prijsstijgingen deden zich voor buiten de grote steden. In Helmond liep de gemiddelde vierkantemeterprijs op jaarbasis met 21,0 procent op, in Rijswijk met 18,2 procent en in Hoofddorp met 16,8 procent. Dit zijn doorgaans kleinere huurmarkten, waar een beperkt aantal transacties het gemiddelde sterker kan laten schommelen dan in de grote steden.

Klik hier en hier voor een overzicht van de prijsontwikkelingen in Nederlandse steden.

Provincies

Op provinciaal niveau blijft Noord-Holland veruit de duurste huurmarkt, met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €25,72. Daarmee ligt de provincie ruim boven Zuid-Holland (€21,57) en Utrecht (€19,84). In Friesland (€14,33) en Drenthe (€14,55) huurt men het goedkoopst per vierkante meter; dit zijn de enige twee provincies waar de prijs onder de €15 blijft.

De prijsontwikkeling liep dit kwartaal sterk uiteen tussen provincies. Flevoland en Noord-Brabant kenden met 9,6 en 9,5 procent de grootste stijging op jaarbasis, gevolgd door Zuid-Holland met 8,1 procent. Drenthe week als enige provincie de andere kant op en zag de gemiddelde vierkantemeterprijs met 2,6 procent dalen. De huurprijzen in de provincie Utrecht stegen procentueel gezien nauwelijks (+0,4%) in het tweede kwartaal van 2026, ondanks dat de provincie tot de duurdere provincies behoort.

Klik hier voor een overzicht van de prijsontwikkelingen in Nederlandse provincies.

Over Pararius

Als grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland brengt Pararius al jaren de ontwikkelingen op de vrije sector huurmarkt in kaart. De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op huurwoningen die door professionele marktpartijen via Pararius worden aangeboden en afgemeld. Dit zijn woningen die daadwerkelijk beschikbaar zijn geweest voor verhuur en waarvan huurprijs, woningkenmerken en looptijd bekend zijn. Cijfers over uitponding zijn gebaseerd op transactiedata van het Kadaster, waarmee wordt vastgesteld welk deel van de verkochte woningen voorheen een huurwoning was.

De data wordt continu bijgewerkt met nieuwe aanbod- en verhuurgegevens, waardoor de huurmonitor een actueel en representatief beeld geeft van de Nederlandse vrije sector huurmarkt. De huurmonitor verschijnt ieder kwartaal en is opgesteld op basis van geanonimiseerde advertentiegegevens. Een uitgebreide toelichting op definities en berekeningen is opgenomen in de methodologie.

Klik hier voor een uitgebreide uitleg van de berekeningen. 

Auteurs: Jasper de Groot, Femke Radder en Jeroen Wernekinck