Betaalbare huurwoningen verdwijnen van de markt

Stijgende huurlasten en huuraanbod dat weg blijft vloeien naar de koopmarkt

Pararius Huurmonitor Q4 2025

Geschatte leestijd: 8 minuten

De vrije sector huurmarkt bleef ook in het vierde kwartaal van 2025 structureel krap, blijkt uit een analyse van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl. Hoewel het aantal reacties per huurwoning lager lag dan in eerdere kwartalen, blijft de concurrentie tussen huurders hoog. Een vrije sector huurwoning ontving gemiddeld 31 reacties en stond gemiddeld 18 dagen online. De gemiddelde huurprijs per maand kwam uit op €1.838. De cijfers laten een groeiende kloof zien: de meeste woningzoekenden richten zich op het betaalbare deel van de huurmarkt terwijl het beschikbare aanbod daar verdwijnt en steeds meer verschuift naar de hogere prijsklassen van de vrije sector. Daardoor wordt het vinden van een geschikte huurwoning voor een groeiende groep huishoudens steeds lastiger.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen 

In het vierde kwartaal van 2025 werden 14.698 vrije sector huurwoningen gepubliceerd. In diezelfde periode werden 15.188 woningen afgemeld. Daarmee verdwenen er per saldo opnieuw meer huurwoningen dan erbij kwamen. Het beschikbare aanbod in de vrije sector nam daardoor verder af.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Zolang er meer woningen worden verhuurd dan erbij komen, is dit slecht nieuws voor woningzoekenden. Wat beschikbaar komt, is vaak te duur en snel weer van de markt. De markt gaat feitelijk steeds meer op slot.”

Aanbod per prijssegment

Het vrije sector huuraanbod is de afgelopen jaren niet alleen kleiner geworden, maar ook duidelijk van samenstelling veranderd. Het aantal huurwoningen met een huurprijs lager dan €1.500 per maand is sinds 2021 zeer sterk afgenomen en ligt momenteel structureel lager dan in de jaren vóór 2024. Daarmee staat het meest betaalbare deel van de huurmarkt onder grote druk.

Tegelijkertijd nam het aanbod in de hogere prijscategorieën toe. Het aantal huurwoningen met een huurprijs boven €2.000 per maand groeide gestaag, terwijl het segment tussen €1.500 en €2.000 per maand relatief stabiel bleef. Hierdoor zijn de verschillende prijssegmenten in omvang dicht naar elkaar toe gegroeid.

Per saldo is het huuraanbod totaal van samenstelling veranderd in vergelijking tot enkele jaren geleden: waar het aanbod eerder duidelijk werd gedragen door woningen in het betaalbare segment, is het aanbod binnen dat segment nu sterk geslonken en zijn de hogere prijssegmenten verhoudingsgewijs veel prominenter aanwezig.

Vrije sector huurwoningen verdwijnen dus nog altijd in hoog tempo van de markt: in het vierde kwartaal van 2025 stond een woning gemiddeld 18 dagen online. Dat is één dag korter dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De tijd dat huurwoningen online werden aangeboden is de afgelopen jaren sterk afgenomen en blijft sinds het vierde kwartaal van 2021 laag. Hoewel er af en toe kleine uitschieters zijn, blijven woningen gemiddeld maar kort beschikbaar. Dat beeld veranderde ook in 2025 niet. De uitschieters tonen de turbulentie die ontstond voor en na de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024. In die periode veranderde de samenstelling van de woningvoorraad omdat met name kleinere woningen, die lager geprijsd zijn en sneller worden verhuurd, werden uitgepond. De grotere en duurdere woningen bleven over en stonden langer online.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning 

In het vierde kwartaal van 2025 ontving een vrije sector huurwoning gemiddeld 31 reacties. Dat is een daling van 24 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. 

Wanneer we kijken naar de verdeling van aanbod en reacties over de verschillende prijscategorieën in de vrije sector, wordt zichtbaar waar de spanning op de markt zit. Woningen met een huurprijs tussen €1.185 en €1.500 per maand vormden in het vierde kwartaal van 2025 iets meer dan een kwart van het beschikbare aanbod, maar waren goed voor ruim 40 procent van alle reacties. In deze prijscategorie is de vraag daarmee duidelijk groter dan het aanbod.

Ook in de prijscategorie €1.500 tot €2.000 per maand lag het aantal reacties relatief hoog. Deze woningen vertegenwoordigden ongeveer 34 procent van het aanbod, terwijl circa 39 procent van de reacties hierop werd uitgebracht. De verhouding tussen vraag en aanbod is hier minder scheef dan in de lagere prijscategorie, maar de belangstelling blijft groot. 

In de hoogste prijscategorie, met huurprijzen boven €2.000 per maand, viel in het vierde kwartaal van 2025 ongeveer 40 procent van het aanbod in deze prijsklasse, terwijl 21 procent van de reacties hierop werd uitgebracht. Een jaar eerder lag het aandeel van dit duurdere aanbod lager, op circa 33 procent, terwijl toen ongeveer 16 procent van de reacties naar deze prijscategorie ging. Daarmee is het aanbod in dit segment sterker gegroeid dan de belangstelling, waardoor de verhouding tussen vraag en aanbod verder uit elkaar is komen te liggen.

Deze vergelijking laat zien dat de druk op de vrije sector niet alleen samenhangt met het aantal woningzoekenden, maar vooral met de ongelijke verdeling tussen vraag en aanbod per prijscategorie.

Krapte op de huurmarkt 

De Pararius krapte-indicator geeft een samenvattend beeld van de verhouding tussen vraag en aanbod op de vrije sector huurmarkt. Daarbij wordt gekeken naar het beschikbare aanbod, de instroom van nieuwe huurwoningen, de looptijd van advertenties en het aantal reacties per huurwoning.

De krapte-indicator kwam in het vierde kwartaal van 2025 uit op 0,62. Daarmee blijft de vrije sector huurmarkt duidelijk een zogenoemde verhuurdersmarkt. Hoewel de indicator iets hoger ligt dan in eerdere kwartalen, is van een wezenlijke verandering geen sprake. De combinatie van een beperkt aanbod, korte advertentieduur en de nog altijd vele reacties per woning zorgt ervoor dat de markt structureel krap blijft. De huurmarkt is nog steeds verre van evenwichtig. 

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

De gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning bedroeg in het vierde kwartaal van 2025 €1.838 per maand. Daarmee ligt de gemiddelde huurprijs 6,5 procent hoger dan een jaar eerder. Verhuurders hanteren in de vrije sector doorgaans als uitgangspunt dat een huurder minimaal drie keer de maandhuur moet verdienen. Voor een gemiddelde huurwoning in de vrije sector betekent dit een vereist bruto maandinkomen van circa €5.515.

Dit inkomensniveau maakt een groot deel van de vrije sector voor veel woningzoekenden moeilijk bereikbaar. Huurders met een modaal inkomen voldoen in hun eentje vaak niet aan deze inkomenseis.¹ Tegelijkertijd blijft het aantal beschikbare huurwoningen beperkt en verschuift een groot deel van het aanbod naar hogere prijssegmenten. Steeds meer woningen hebben een huurprijs boven de €2.000 per maand, terwijl de meeste woningzoekenden juist zoeken in het lagere deel van de vrije sector. Daardoor richt de vraag zich op een relatief klein deel van het aanbod, wat zorgt voor extra concurrentie in de lagere prijscategorieën.

Pararius Huurprijsindex (PHI)

Sinds het begin van 2025 stijgen de huurprijzen in de vrije sector sneller dan de inflatie, gemeten ten opzichte van het basisjaar 2021. Die ontwikkeling zette zich ook in het vierde kwartaal van 2025 voort. Vergeleken met het basisjaar zijn de huurprijzen inmiddels met 31,8 procent gestegen. In dezelfde periode nam de inflatie toe met 25,8 procent, terwijl de koopprijzen met 42,9 procent zijn gestegen.

Daarmee liggen de huurprijzen in de vrije sector inmiddels duidelijk boven de algemene prijsontwikkeling in de economie. Waar huurprijzen lange tijd achterbleven bij de inflatie, is huren de afgelopen jaren relatief sneller duurder geworden dan veel andere vaste lasten, zoals dagelijkse uitgaven.

Ook in het afgelopen jaar zette deze ontwikkeling door. Vergeleken met het vierde kwartaal van 2024 stegen de huurprijzen per vierkante meter met circa 8,3 procent, terwijl de inflatie in diezelfde periode met ongeveer 3,4 procent toenam.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt 

In het vierde kwartaal van 2025 bleef de uitstroom van huurwoningen naar de koopmarkt zichtbaar, al lag het aandeel lager dan in de voorgaande kwartalen. Dit verschijnsel wordt ook wel uitponding genoemd. In het afgelopen kwartaal bestond 6,5 procent van alle koopadvertenties op Pararius uit woningen die daarvoor in de vrije sector als huurwoning werden aangeboden. Daarmee ligt het aandeel lager dan in 2024 en het begin van 2025, toen dit percentage opliep tot ruim 7 procent, maar blijft het duidelijk hoger dan in de jaren daarvoor. 

Tegelijkertijd blijft de beweging in de omgekeerde richting beperkt. Van alle huurwoningen die in het vierde kwartaal werden aangeboden, komt 1,6 procent uit woningen die eerder op de koopmarkt stonden.

De trend van beleggers en particuliere verhuurders die hun vrijgekomen huurwoningen verkopen wordt al sinds 2023 breed herkend. De voortdurende uitstroom van huurwoningen is een ontwikkeling die stevig bijdraagt aan een dalend huuraanbod en meer concurrentie onder woningzoekenden.²

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

Nieuwe huurders betaalden in het vierde kwartaal van 2025 opnieuw meer per vierkante meter voor een woning in de vrije sector dan een jaar geleden. De stijging was vooral zichtbaar bij appartementen. De gemiddelde vierkantemeterprijs voor een appartement kwam uit op €22,06, wat 10 procent hoger ligt dan een jaar eerder. Ook eengezinswoningen werden op jaarbasis duurder: voor een eengezinswoning betaalden nieuwe huurders gemiddeld €16,16 per vierkante meter, een stijging van 4,8 procent ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024.

Op landelijk niveau kwam de gemiddelde huurprijs uit op €20,65 per vierkante meter, 8,3 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee blijft de prijsdruk in de vrije sector onverminderd hoog.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal³, gestoffeerd⁴ en gemeubileerd⁵. In het vierde kwartaal van 2025 werd het grootste deel van de vrije sector huurwoningen kaal verhuurd; zo’n 42,6 procent. Nieuwe huurders betaalden hiervoor gemiddeld €20,28 per vierkante meter. Daarmee blijft kaal huren de relatief voordeligste optie binnen de vrije sector.

Gestoffeerde huurwoningen vormden 25,2 procent van het afgemelde aanbod. De gemiddelde vierkantemeterprijs lag hier op €22,91. Gemeubileerde woningen maakten 32,2 procent van het aanbod uit en waren het duurst, met een gemiddelde prijs van €25,86 per vierkante meter.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Wie naar de huurprijsontwikkelingen op stadsniveau kijkt, ziet dat in het vierde kwartaal van 2025 in de meeste steden sprake was van een stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. De cijfers zijn gebaseerd op steden waar in het kwartaal minimaal dertig vrije sector huurwoningen werden afgemeld. 

Binnen de G5 (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht) was in alle vijf steden sprake van een stijging van de vierkantemeterprijs. Amsterdam blijft met afstand de duurste stad van Nederland, met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €28,68, een toename van 9,1 procent ten opzichte van een jaar eerder. Ook in Rotterdam (€22,35, +11,2 procent) en Eindhoven (€19,72, +13,8 procent) nam de gemiddelde huurprijs toe ten opzichte van vorig jaar. Den Haag (€21,52, +5 procent) en Utrecht (€21,95, +4,8 procent) volgden dat patroon met een gematigder stijging.

De grootste procentuele stijgingen werden gemeten in middelgrote steden. In Rijswijk steeg de vierkantemeterprijs van een vrije sector woning met 23,4 procent, gevolgd door Hoorn (+20,4 procent) en Tilburg (+20,1 procent). Ook in Leiden (+17,3 procent), Roermond (+17,3 procent), Enschede (+13,8 procent) en Maastricht (+12,9 procent) was sprake van een grote procentuele toename met meer dan 10 procent ten opzichte van een jaar eerder. In een deel van deze steden hangt de prijsstijging samen met veranderingen in het type woningen dat werd verhuurd. Dit was bijvoorbeeld het geval in Rijswijk, Hoorn en Tilburg, waar in het vierde kwartaal van 2025 gemiddeld kleinere woningen werden afgemeld dan een jaar eerder. Omdat kleinere woningen per vierkante meter duurder zijn, kan de gemiddelde huurprijs in deze steden sneller oplopen.

Slechts in twee steden was sprake van een lichte daling van de huurprijzen in het vierde kwartaal van 2025. In Nijmegen kwam de gemiddelde huurprijs uit op €16,50 per vierkante meter, wat 0,8 procent lager is dan een jaar eerder. Ook in Purmerend daalde de gemiddelde huurprijs licht, tot €19,37 per vierkante meter, eveneens een afname van 0,8 procent op jaarbasis.

Kijkend naar het absolute prijsniveau blijven de verschillen tussen steden groot. Na Amsterdam behoren ook Amstelveen (€23,91), Leiden (€23,77), Haarlem (€22,52), Rotterdam (€22,35) en Utrecht (€21,95) tot de duurste steden om te huren. Aan de onderkant van de markt liggen steden als Apeldoorn (€13,97), Enschede (€15,44), Zoetermeer (€15,65) en Zwolle (€16,33), waar de gemiddelde huurprijs per vierkante meter aanzienlijk lager ligt.

Provincies

In het vierde kwartaal van 2025 stegen de gemiddelde huurprijzen per vierkante meter in alle provincies ten opzichte van een jaar eerder. De sterkste stijging werd gemeten in Zeeland, waar de gemiddelde vierkantemeterprijs met 14,4 procent toenam tot €15,41 per vierkante meter. Ook in Limburg (+12,3 procent, €16,06), Friesland (+12,0 procent, €14,24), Noord-Brabant (+11,9 procent, €18,12) en Overijssel (+10,5 procent, €15,30) steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs ten opzichte van het vierde kwartaal van 2024.

Ook in de Randstad bleef de prijsdruk zichtbaar. Noord-Holland blijft de duurste provincie van Nederland, met een gemiddelde huurprijs van €25,26 per vierkante meter, een stijging van 10,3 procent op jaarbasis. In Zuid-Holland steeg de vierkantemeterprijs met 9,2 procent naar €20,86, terwijl Utrecht een toename liet zien van 6,4 procent, met een gemiddelde van €20,00 per vierkante meter.

In Flevoland nam de gemiddelde vierkantemeterprijs met 0,6 procent toe tot €18,00, terwijl Gelderland een stijging liet zien van 1,9 procent naar €15,55. De prijsontwikkelingen in deze provincies waren in het vierde kwartaal van 2025 duidelijk gematigder dan in andere provincies in Nederland.

Over Pararius

Pararius verzamelt en analyseert al jaren data over de Nederlandse vrije sector huurmarkt. De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op huurwoningen die door professionele marktpartijen via Pararius worden aangeboden en afgemeld. Het gaat daarbij om woningen die daadwerkelijk beschikbaar zijn geweest voor verhuur en waarvan huurprijs, woningkenmerken en looptijd bekend zijn.

Doordat Pararius continu inzicht heeft in nieuw aanbod, verhuurde woningen en prijsontwikkelingen, biedt de data een actueel en representatief beeld van de vrije sector huurmarkt. Deze huurmonitor is opgesteld op basis van geanonimiseerde advertentiegegevens en wordt ieder kwartaal geactualiseerd. Een uitgebreide toelichting op definities en berekeningen is opgenomen in de methodologie.

Auteurs: Jasper de Groot, Femke Radder en Jeroen Wernekinck