Landelijke huurprijs voor het eerst in zes jaar gedaald

Druk op vrije sector huurmarkt neemt af 

Pararius huurmonitor Q3 2020

De gemiddelde landelijke huurprijs van huurwoningen in de vrije sector is voor het eerst in zes jaar tijd gedaald. Een nieuwe huurder betaalde in het derde kwartaal van 2020 gemiddeld € 16,56 per vierkante meter per maand. Dat is 0,4 procent minder dan een jaar geleden, blijkt uit cijfers van woningplatform Pararius. De laatste prijsdaling werd gemeten in het derde kwartaal van 2014 toen de huurprijzen daalden met 0,1 procent. 

Sinds het vierde kwartaal van 2018 is de prijsstijging van huurwoningen in de vrije sector niet groter geweest dan 5 procent. De afgelopen twee kwartalen was deze stijging zelfs minder dan 2,6 procent. Vorig kwartaal signaleerde Pararius, ondanks de geringe landelijke procentuele stijging, al dalende huurprijzen in grote en middelgrote steden. De huidige prijsdaling is dan ook niet volledig onverwacht.

Prijsdaling in de vijf grootste steden 

In veel grote en middelgrote steden is wederom een prijsdaling te zien. In Amsterdam (-5,9%), Den Haag (-1,5%), Utrecht (-2,9%) en Eindhoven (-7,1%) daalden de prijzen. Alleen in Rotterdam (+0,6%) nam de gemiddelde huurprijs minimaal toe. 

Eindhoven

De prijsdaling was het grootst in Eindhoven. Daar daalde de gemiddelde huurprijs met 7,1 procent tot € 13,74 per vierkante meter per maand. Sinds het derde kwartaal van 2018 lag die vierkantemeterprijs ruim boven de € 14,00. Deze prijsdaling is niet toe te schrijven aan één specifiek deel van de stad: met uitzondering van de wijk Gestel daalden de gemiddelde huurprijzen overal in Eindhoven. Grote uitschieters zijn de wijken Stratum en Woensel-Noord, waar nieuwe huurders respectievelijk 15 procent en 10,8 procent minder betaalden dan hetzelfde kwartaal vorig jaar.

Amsterdam

In Amsterdam werd eveneens een grote huurprijsdaling gemeten. Een gemiddelde huurwoning was het afgelopen kwartaal zo’n 5,9 procent goedkoper dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Amsterdam is nog steeds veruit de duurste stad om te huren: nieuwe huurders betaalden € 22,09 per vierkante meter per maand voor een huurwoning in de vrije sector. In alle Amsterdamse stadsdelen ligt de vierkantemeterprijs ruim boven het landelijk gemiddelde van € 16,56. 

De stadsdelen met de hoogste huurprijzen laten nu de grootste prijsdaling zien. In Amsterdam Centrum, het stadsdeel met de hoogste gemiddelde huurprijs op Pararius, daalde de vierkantemeterprijs van vrije sector woningen met 8,4 procent. Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal € 23,70 per vierkante meter per maand. Een jaar eerder betaalde men in het centrum nog € 25,86 voor een vrijgekomen huurwoning. In de stadsdelen Zuid (€ 23,00), West (€ 22,73) - op Centrum na de duurste stadsdelen - daalden de prijzen met respectievelijk 7 en 9 procent. 

Alleen in Amsterdam Zuidoost en Oost stegen de gemiddelde vierkantemeterprijzen. Nieuwe huurders betaalden respectievelijk € 17,59 (+2%) en € 20,15 (+0,5%) per vierkante meter per maand. Jasper de Groot, directeur van Pararius: “In deze twee delen van Amsterdam zijn de huurprijzen nog relatief laag vergeleken met de andere Amsterdamse stadsdelen. Omdat er in Amsterdam veel vraag is naar huurwoningen in de vrije sector is hier nog ruimte voor de prijzen om te stijgen.”

Utrecht en Den Haag 

In Utrecht, de op één na duurste provincie-hoofdstad op Pararius, daalde de gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector met 2,9 procent. Nieuwe huurders betaalden het afgelopen kwartaal € 17,47 per vierkante meter per maand. Dat is ruim vierenhalve euro minder dan in Amsterdam. In Den Haag kostte een huurwoning in de vrije sector het afgelopen kwartaal € 16,00 per vierkante meter per maand, 1,5 procent minder dan in hetzelfde kwartaal van 2019.

Rotterdam 

Van de vijf grootste steden daalde alleen in Rotterdam de gemiddelde vierkantemeterprijs van een woning in de vrije sector niet. Een nieuwe huurder betaalde daar 0,6 procent meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder: € 16,04 per vierkante meter per maand. 

In het centrum van de Havenstad daalden de huurprijzen met 3,2 procent tot € 18,39 per vierkante meter per maand, in alle overige wijken namen de prijzen nog toe. Zo betaalden nieuwe huurders 2,8 procent meer voor een woning in Charlois, € 13,45 per vierkante meter per maand. Ook de wijk IJsselmonde is bezig aan een opmars, hier kostte een vrije sector huurwoning 2,6 procent meer dan een jaar geleden: € 13,62 per vierkante meter per maand. 

“De lichte daling van de huurprijzen in Rotterdam Centrum kan te maken hebben met de invloed van Covid-19. De vraag is nog herstellende na het heropenen van de landsgrenzen. Ondertussen is het woningaanbod voor expats weer aangevuld en iets gegroeid”, aldus Martijn de Bruijn, makelaar bij Kolpa van der Hoek Makelaars en Taxateurs. “Daarnaast is het gebruikelijk dat het tijdens de zomermaanden iets stiller is op de Rotterdamse appartementenmarkt. Wij zien dat er in deze periode juist meer woonhuizen worden verhuurd. Verhoudingsgewijs liggen er in het centrum van Rotterdam veel meer appartementen dan woonhuizen. Woonhuizen vind je eerder in Hillegersberg-Schiebroek.”

De Bruijn: “De ontwikkelingen in Charlois en IJsselmonde kunnen te maken hebben met de gunstige ontwikkelingen omtrent het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ). Hier wordt de komende 20 jaar door overheid en bedrijven ingezet op verbetering van de opleidings-, arbeidsparticipatie- en woonkwaliteit. Ook zien we dat beide wijken nog steeds populair zijn onder beleggers. Zij kopen verouderd vastgoed en renoveren dit tot aantrekkelijke woningen van hoog niveau, wat uiteraard ook zijn uitwerking heeft op de huurprijzen.”

Prijsverschillen tussen de vijf grootste steden

Het prijsverschil tussen de grootste steden in Nederland is nog steeds aanzienlijk. Een woning in Amsterdam kostte een nieuwe huurder in het derde kwartaal van 2020 gemiddeld € 22,09 per vierkante meter. Voor een woning van 70 vierkante meter komt dat neer op
€ 1.546 per maand. Een even grote woning kost in Eindhoven zo’n € 961 per maand. Ook in Rotterdam is een woning van 70 vierkante meter nog altijd ruim 400 euro goedkoper dan in Amsterdam. De gemiddelde vierkantemeterprijs is hier € 16,04 per maand, wat neerkomt op een maandhuur van € 1.122. 

Middelgrote steden 

In steeds meer plaatsen in en rondom de Randstad dalen de prijzen. In Alkmaar (-2,5%), Amstelveen (-7,8%), Breda (-2,6%), Bussum (-8,5%), Delft (-5,5%), Dordrecht (-10%), Haarlem (-7,1%), Hoofddorp (-10,3%), Leiden (-5,8%), Schiedam (-3,1%) en Zeist (-1%) daalden de prijzen het afgelopen kwartaal ten opzichte van het derde kwartaal van 2019. Ook in Enschede (-3%) en Groningen (-1,6%) namen de prijzen af. 

Op andere plekken in Nederland, voornamelijk buiten de Randstad, zijn nog een aantal prijsstijgingen te zien. Zo stegen de prijzen in Tilburg met 4,9 procent naar € 12,95 per vierkante meter per maand en in Nijmegen met 8,4 procent naar € 13,65. Ook in Deventer (+4,5%), Leeuwarden (+6,3%) en Almere (+6,2%) stegen de prijzen met ten minste 4,5 procent. In Apeldoorn (+1,4%), Den Bosch (+0,2%), Maastricht (+1,9%) en  Helmond (+1,6%) was de prijsstijging kleiner.

Prijsstijgingen in provincies verdeeld

De verschillen in Nederland zijn ook op provincieniveau terug te zien. In de helft van de provincies namen de prijzen af.  

De grootste prijsdaling is te zien in de duurste provincie Noord-Holland. Daar daalde de gemiddelde huurprijs voor een woning in de vrije sector met 5,2 procent naar € 20,49 per vierkante meter per maand. In Noord-Holland daalden de prijzen niet alleen in Amsterdam (-5,9%), maar ook in middelgrote steden als Amstelveen (-7,8%), Haarlem (-7,1%), Hilversum (-3,2%) en Hoofddorp (-10,3%).

In vijf andere provincies was de prijsdaling het afgelopen kwartaal kleiner. In Noord-Brabant betaalden nieuwe huurders € 13,01 per vierkante meter per maand (-2,7%), in Groningen
€ 13,62 (-1,5%) en in Overijssel € 10,65 (-3,5%). Zuid-Holland en Limburg zagen een geringe prijsdaling van respectievelijk -0,1 procent en -0,7 procent.

In tegenstelling tot de duurste provincie Noord-Holland, waar de prijzen het hardst daalden, stegen de huurprijzen het hardst in de goedkoopste provincie Friesland (+11,5%). Ook in Drenthe (+4,3%), Flevoland (+4,8%), Gelderland (+5,2%), Utrecht (+0,8%) en Zeeland (+2,2%) stegen de huurprijzen in de vrije sector ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2019. 

Friesland blijft met € 9,82 per vierkante meter per maand nog altijd de enige provincie met een vierkantemeterprijs onder tien euro.

Prijs appartement en vrijstaande woning gedaald

Voor het eerst sinds het derde kwartaal van 2014 is de gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen gedaald. Nieuwe huurders betaalden 3,4 procent minder dan vorig jaar:
€ 17,47 per vierkante meter per maand. Ook vrijstaande woningen daalden in prijs, nieuwe huurders betaalden € 14,64 per vierkante meter per maand. Dat is 5,2 procent minder dan een jaar geleden. 

Oppervlaktesegmenten

Woningen tot 75 vierkante meter hebben de hoogste vierkantemeterprijzen. Nieuwe huurders betaalden in deze oppervlakte-categorie het afgelopen kwartaal € 19,26 per vierkante meter per maand (-2,3%). Voor woningen tussen de 75 en 100 vierkante meter wordt per vierkante meter bijna drie euro minder betaald, in dit segment daalden de huurprijzen met 1,2 procent tot € 16,52 per vierkante meter per maand. Dat kleinere woningen per vierkante meter zoveel duurder zijn dan grotere woningen is volgens De Groot niets anders dan marktwerking. “De maandelijkse huurprijs van kleinere woningen ligt lager, waardoor de vraag naar deze woningen groter is, met een hogere vierkantemeterprijs tot gevolg.”

Oplevervormen

De gemiddelde vierkantemeterprijs van een kale woonruimte steeg het afgelopen kwartaal met 14,6 procent tot € 13,25. Ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar nam het aantal kale appartementen dat via Pararius werd verhuurd sterk toe, terwijl er een stuk minder kale eengezinswoningen werden verhuurd. Dit heeft een aanzienlijk (opdrijvend) effect op de gemiddelde landelijke prijs van kale woonruimten, omdat de vierkantemeterprijs van kale appartementen (€ 14,27) hoger is dan van eengezinswoningen (€ 10,67).

Gemeubileerde en gestoffeerde woningen daalden in prijs, nieuwe huurders betaalden respectievelijk 4,3 procent en 2 procent minder per vierkante meter dan een jaar geleden. Dit is mogelijk toe te schrijven aan een toenemend aanbod van gemeubileerde en gestoffeerde woningen in de vrije sector.

Prijsdaling niet geheel onverwacht

De prijsdaling in veel plaatsen in Nederland komt niet onverwachts. De woningmarkt staat al langere tijd onder druk. Zeker in grote steden is de vraag naar woningen veel groter dan het aanbod. “Dat drijft in eerste instantie de prijzen enorm op”, zegt De Groot. “Maar daar zit een grens aan, op een bepaald moment kunnen en willen woningzoekenden de hoge huurprijzen niet meer betalen.”

De uitbraak van Covid-19 lijkt de druk op de woningmarkt enigszins te verlichten. Expats zijn in mindere mate aanwezig op de Nederlandse woningmarkt waardoor huurwoningen die vrijkomen momenteel minder makkelijk opnieuw verhuurd kunnen worden. Hierdoor groeit het beschikbare huuraanbod in de vrije sector. Verhuurders prijzen hun huuraanbod aantrekkelijker om leegstand tot een minimum te beperken. “Covid-19 lijkt dus een katalysator te zijn geweest voor de huidige prijsdaling”, zegt De Groot. 

Door de uitbraak van Covid-19 gelden er nog steeds negatieve of beperkte reisadviezen. Expats zullen nog steeds naar Nederland komen voor werk, maar het startmoment van een baan kan worden uitgesteld tot volgend jaar. 

Koopmarkt beïnvloedt huurmarkt

Naar verwachting zal de invloed van Covid-19 de komende jaren ook op andere manieren zichtbaar worden. Zo voorspelt de Rabobank de komende twee jaar een dip in de koopwoningmarkt⁴. Door de corona-crisis neemt de werkloosheid toe, waardoor de vraag naar koopwoningen afneemt. Woningen die te koop worden gezet, worden daardoor naar verwachting minder makkelijk verkocht dan in de huidige markt. Volgens de berekeningen van de Rabobank daalt de gemiddelde prijs van koopwoningen in 2021 met gemiddeld 0,8 procent en in 2022 met nog eens 2,6 procent. 

Een dergelijke beweging op de koopmarkt heeft ook invloed op de huurmarkt. De Groot: “Toen de bankencrisis uitbrak zagen we bijvoorbeeld dat woningen die moeilijk verkocht werden na verloop van tijd te huur werden aangeboden om leegstand tegen te gaan en dubbele hypotheeklasten te drukken.” Een groter huuraanbod in combinatie met een hogere werkloosheid kan leiden tot  een prijsdaling. 

“Maar de druk op de woningmarkt blijft bestaan”, zegt De Groot. Dat heeft voornamelijk te maken met het grote tekort aan woningen in Nederland.  Volgens ABF Research telt Nederland op dit moment een woningtekort van 331.000 woningen.⁵ De bevolking groeit, maar de woningvoorraad groeit onvoldoende mee. Dat komt met name doordat er al jarenlang structureel te weinig wordt bijgebouwd. De oorsprong daarvan ligt onder andere in 2008, toen door de bankencrisis bouwbedrijven failliet gingen en er een tekort ontstond aan bouwvakkers en bouwmateriaal. Productiekosten liepen op, want geen mankracht en geen materiaal betekent schaarste. “Daar merken we vandaag de dag nog steeds de gevolgen van. De bouw gaat traag en de hogere productiekosten worden doorberekend in de huur- of verkoopprijs”, zegt De Groot. Stappen richting het versnellen van de woningbouw worden inmiddels wel gezet: de overheid investeert in 2021 290 miljoen euro om de bouw van 51.000 woningen te realiseren.⁶

Ondanks het grote tekort aan woningen kan er toch een dip komen in de koopwoningenmarkt. De Groot: “Psychologie speelt hierbij een versterkende rol. Als prijzen van koopwoningen dalen worden mensen koopschuw, waardoor de vraag verder afneemt en de prijzen verder dalen.”

Scheve verhouding Nederlandse woningvoorraad

Een andere oorzaak voor de scheve verhouding tussen vraag en aanbod is te vinden in de verdeling van de Nederlandse woningvoorraad. Steeds meer mensen met een middeninkomen zijn aangewezen op het vrije sector huursegment. Van de ongeveer 8 miljoen huishoudens in Nederland zijn er ruim 1 miljoen huishoudens met een inkomen tussen de 39.000 en 55.000 euro per jaar. Dit is zo’n 12,5 procent van alle huishoudens.⁷ Koopwoningen worden duurder en de leeneisen strenger, waardoor het moeilijker wordt om een woning te kopen. Daarnaast komen steeds minder mensen in aanmerking voor een sociale huurwoning, omdat hun inkomen te hoog ligt.⁸ De vraag naar vrije sector huurwoningen neemt dus toe, terwijl slechts 7,3 procent van de totale Nederlandse woningvoorraad bestaat uit vrije sector huurwoningen.

Deze scheve verhouding is ook zichtbaar in Amsterdam, waar 18,5 procent van de woningvoorraad bestaat uit vrije sector huurwoningen. Ook koopwoningen (30,9%) zijn schaars, terwijl maar liefst 50,7 procent van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen. “Zulke schaarste drijft de prijzen in de hoofdstad enorm op”, zegt De Groot. 

Het tekort aan woningen in de vrije sector veroorzaakt nog een ander probleem: een gebrek aan doorstroming op de huurmarkt. “In een gezonde markt verhuizen mensen zodra hun woonwensen veranderen. Maar in een markt waarin het moeilijk is om een andere woning te vinden, blijven veel mensen zitten. Mensen in een sociale huurwoning kunnen niet doorstromen naar een huurwoning in het middensegment waardoor er aan de onderkant geen mensen in een sociale huurwoning kunnen instromen”, zegt De Groot. 

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 14.375 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 737,14 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2020 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164.67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.