Uitponding zet door: huurmarkt krimpt verder

Inkomenseisen lopen verder op en woningzoekenden concurreren om schaarse woningen.

Pararius Huurmonitor Q3 2025

De vrije sector huurmarkt blijft ook in het derde kwartaal van 2025 zeer krap, blijkt uit een analyse van woningplatformen Pararius en Huurwoningen.nl. Een vrije sector huurwoning ontving gemiddeld 42 reacties en stond gemiddeld 18 dagen online, vijf dagen korter dan een jaar geleden. De gemiddelde huurprijs per maand steeg naar €1.856, waarvoor een bruto-inkomen van €5.569 nodig is. De druk concentreert zich in het lagere segment tot €1.500 per maand, maar ook in het midden- en hogere segment van de vrije sector neemt het aantal reacties verder toe, terwijl steeds meer huurwoningen structureel verdwijnen richting de koopmarkt.

Aantal vrijgekomen vrije sector huurwoningen 

Het beschikbare huuraanbod in de vrije sector blijft verder afnemen. In het derde kwartaal van 2025 werden meer woningen verhuurd dan er nieuw op de markt kwamen, waardoor het totale aantal beschikbare huurwoningen opnieuw kleiner werd. In totaal kwamen in het derde kwartaal van 2025 13.985 vrije sector huurwoningen beschikbaar voor nieuwe huurders, terwijl er 14.715 woningen werden verhuurd.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “Per saldo krimpt het beschikbare huuraanbod verder: alles wat beschikbaar komt, wordt vrijwel direct weer verhuurd. De vrije sector huurmarkt zit daarmee nog altijd compleet op slot.”

Een vrije sector huurwoning stond in het derde kwartaal van 2025 gemiddeld 18 dagen online. Dat is vijf dagen korter dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder (23 dagen) en evenaarde daarmee net als vorig kwartaal het laagste niveau sinds de start van de metingen. De korte looptijd onderstreept de aanhoudende krapte op de huurmarkt, waarbij huurwoningen snel van de markt verdwijnen zodra ze worden aangeboden.

Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning 

In het derde kwartaal van 2025 ontving een vrije sector huurwoning gemiddeld 42 reacties. Dat is iets meer dan een jaar geleden (41 reacties), maar minder dan het piekniveau in het tweede kwartaal van 2025, toen er gemiddeld 57 reacties per woning werden genoteerd. Het aantal reacties per woning blijft historisch hoog, wat er wederom op wijst dat de concurrentie op de huurmarkt onverminderd groot is. Woningzoekenden moeten nog altijd zeer snel handelen om kans te maken op een beschikbaar gekomen huurwoning.

De concurrentie onder woningzoekenden is onder andere zichtbaar in het laagste segment van de vrije sector, met huurprijzen tussen €1.185 en €1.500 per maand. In het derde kwartaal van 2025 werd 34,3 procent van alle reacties in dit segment geplaatst, terwijl het slechts 26 procent van het aanbod vertegenwoordigde. Voor veel huurders is dit segment de enige reële optie binnen hun financiële mogelijkheden, wat resulteert in stevige concurrentie.

De spanning wordt ook steeds zichtbaarder in het middensegment (€1.500 tot €2.000 per maand). Dit segment was in het derde kwartaal van 2025 goed voor 40,5 procent van de reacties, tegenover 32,7 procent van het huuraanbod. Daarmee groeit dit prijsniveau verder uit tot het nieuwe zwaartepunt van de huurmarkt, waar woningzoekenden zich noodgedwongen op richten naarmate de goedkopere opties elk kwartaal weer schaarser worden.

In het hoogste segment, met huren boven de €2.000 per maand, is het beeld omgekeerd. Hier vertegenwoordigde het aanbod 41,3 procent van de markt, tegenover 25,2 procent van de reacties. Dit toont de scheve verhouding tussen het huuraanbod en de vraag. Mensen verdringen zich voor de in relatieve zin nog betaalbare huurwoningen, terwijl de duurdere huurwoningen, waarvan er meer beschikbaar zijn, voor een grote groep huurders vanwege de onbetaalbaarheid buiten bereik blijven.

Krapte op de huurmarkt 

Om inzicht te geven in de situatie op de huurmarkt werkt Pararius met de "Pararius krapte-indicator". Deze maatstaf combineert vier elementen: het totale woningaanbod, het aantal nieuw gepubliceerde woningen, de gemiddelde looptijd van advertenties en het gemiddeld aantal reacties per woning.

In het derde kwartaal van 2025 kwam de krapte-indicator uit op 0,41. Dat is aanzienlijk lager dan een jaar geleden, toen de indicator nog op 0,74 stond. De krapte-indicator komt nog altijd ruim onder de grens van 5 uit, wat duidt op een structurele verhuurdersmarkt. Dit betekent dat de vraag naar vrije sector huurwoningen nog steeds veel groter is dan het aanbod, en dat woningen snel worden verhuurd.

Gemiddelde huurprijs vs. vereist bruto inkomen

In het derde kwartaal van 2025 betaalde een nieuwe huurder gemiddeld €1.856 per maand voor een huurwoning in de vrije sector. Wie zo’n woning wil huren, moet volgens de gebruikelijke inkomensnorm minimaal drie keer de maandhuur verdienen, wat neerkomt op een bruto maandinkomen van ruim €5.569. Dat is bijna €330 meer dan een jaar geleden.

Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De financiële druk op nieuwe huurders blijft alsmaar toenemen. Voor middeninkomens is het bijna onmogelijk om toegang te krijgen tot de vrije sector. Tegelijkertijd verdienen deze mensen vaak te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning, dus ze zijn aangewezen op een sector die structureel krimpt.”

Pararius Huurprijsindex (PHI)

Sinds het eerste kwartaal van 2025 stijgen de huurprijzen in de vrije sector sneller dan de inflatie, gemeten ten opzichte van het basisjaar 2021. Die trend zette zich ook in het derde kwartaal van 2025 voort. Vergeleken met het eerste kwartaal van 2021 zijn de koopprijzen met 41,7 procent gestegen, de inflatie met 25,4 procent en de huurprijzen met 29,9 procent.

Lange tijd bleven de huurprijzen achter bij de algemene prijsstijgingen in het dagelijks leven, maar inmiddels ligt de groei in de huursector daarboven. Dat betekent dat huren relatief steeds duurder wordt ten opzichte van andere vaste lasten, zoals boodschappen of energie.

Ook op jaarbasis blijft dit patroon zichtbaar. Vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder (Q3 2024) steeg de koopmarkt met 7,7 procent, gevolgd door de huurmarkt met 6,8 procent, terwijl de consumentenprijsindex (CPI) met 3 procent toenam. Daarmee zijn zowel koop- als huurwoningen het afgelopen jaar aanzienlijk sterker in prijs gestegen dan de algemene inflatie.

Verschuiving van huur- naar koopmarkt 

Het percentage van het totale koopaanbod dat afkomstig is uit de huurmarkt kwam in het derde kwartaal van 2025 uit op 7,3 procent, tegenover 7,7 procent een jaar eerder. Daarmee lijkt het aandeel iets af te nemen, maar in werkelijkheid worden er nog steeds op grote schaal huurwoningen verkocht in plaats van opnieuw verhuurd.

Tot en met het vierde kwartaal van 2022 was de verhouding tussen beide stromen, dus woningen die van de huurmarkt naar de koopmarkt gingen en andersom, nog grotendeels in balans, met percentages rond de 2 procent. Sindsdien is de balans zoek. Steeds meer huurwoningen verdwijnen richting de koopmarkt, terwijl het omgekeerde (koopwoningen die weer worden verhuurd) nauwelijks toeneemt.

Waar in het derde kwartaal van 2022 nog 2,5 procent van alle verkochte woningen een voormalige huurwoning was, is dat aandeel inmiddels bijna verdrievoudigd. De stijgende uitponding raakt vooral kleinere appartementen en eengezinswoningen, die voor veel starters ooit een eerste stap op de vrije sectorhuurmarkt waren.

De uitponding van voormalige huurwoningen staat ook volop in de politieke en maatschappelijke belangstelling. Particuliere beleggers nemen versneld afscheid van hun huurportefeuilles, mede door hogere belastingen en strengere regelgeving.¹ Zo verdwijnen er duizenden woningen uit het toch al schaarse huuraanbod, terwijl het aantal koopwoningen verder toeneemt.

Gemiddelde vierkantemeterprijs per woningtype

In het derde kwartaal van 2025 steeg de vierkantemeterprijs voor zowel appartementen als voor eengezinswoningen opnieuw. Nieuwe huurders betaalden gemiddeld €21,51 per vierkante meter voor een appartement, een toename van 7 procent ten opzichte van een jaar eerder. Voor een eengezinswoning kwam de gemiddelde huurprijs uit op €16,82 per vierkante meter, een stijging van 6,7 procent ten opzichte van Q3 2024. 

De landelijke gemiddelde huurprijs lag in het derde kwartaal van 2025 op €20,34 per vierkante meter, 6,8 procent hoger dan een jaar geleden. In het vorige kwartaal kwam de gemiddelde huurprijs voor het eerst boven de twintig euro per vierkante meter uit, en deze grens lijkt nu voorgoed doorbroken te zijn.

Oplevervormen in Nederland 

Pararius onderscheidt drie oplevervormen: kaal², gestoffeerd³ en gemeubileerd⁴. In het derde kwartaal van 2025 bestond 39,7 procent van het afgemelde aanbod uit kale woningen. Nieuwe huurders betaalden hiervoor gemiddeld €19,69 per vierkante meter per maand. Gestoffeerde huurwoningen vormden 27 procent van het aanbod, met een gemiddelde vierkantemeterprijs van €22,84. Gemeubileerde woningen vertegenwoordigden 33,3 procent van de afgemelde huurwoningen en waren met een gemiddelde prijs van €25,91 per vierkante meter het duurst. Een groter deel van de vrije sector wordt dus kaal verhuurd, terwijl het aandeel gemeubileerde woningen verder afneemt.

Huurprijsontwikkeling grote en middelgrote steden

Pararius rapporteert ook over de huurprijsontwikkelingen op lokaal niveau. Deze cijfers zijn gebaseerd op plaatsen waar gedurende het kwartaal ten minste dertig vrije sector huurwoningen werden afgemeld. In het derde kwartaal van 2025 was in het overgrote deel van de gemeten steden sprake van een stijging van de gemiddelde huurprijs per vierkante meter ten opzichte van een jaar eerder.

Binnen de G5 (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht) was in alle vijf steden sprake van een procentuele prijsstijging. In Amsterdam betaalden nieuwe huurders gemiddeld €27,75 per vierkante meter, bijna 4 procent meer dan een jaar geleden. Rotterdam (+7,6%, €22,05), Den Haag (+7,4%, €21,90) en Utrecht (+11,3%, €22,34) volgden dat patroon. De opvallendste stijging deed zich voor in Eindhoven, waar de huurprijs met 15,2 procent toenam naar €19,86 per vierkante meter. 

Volgens Hugo Veldhuis, eigenaar van 123Wonen Eindhoven hangt dat samen met de sterke invloed van diverse hightechbedrijven, die de regionale economie jarenlang hebben aangejaagd. “Tot twee jaar geleden zorgde de snelle groei van deze hightechbedrijven voor een constante instroom van internationale werknemers,” legt Veldhuis uit. “Die groei is inmiddels afgevlakt, maar veel verhuurders baseren hun verwachtingen nog steeds op de piekjaren, toen expats zich massaal in Eindhoven vestigden.”

Daarnaast spelen ook fiscale en financiële factoren een rol. Veldhuis: “Verhuurders worden geconfronteerd met hogere lasten en belastingdruk, onder meer door box 3, de aangepaste puntentelling en de aangescherpte regels voor type A-huurcontracten, waarbij de minimale looptijd van twaalf maanden geldt en een contract daarna automatisch voor onbepaalde tijd doorloopt. Om rendement te behouden, vragen ze hogere huren of besluiten ze woningen te verkopen. Dat leidt tot een toch wel giftige cocktail: minder aanbod, hogere verwachtingen en prijzen die sneller stijgen dan huurders eigenlijk willen of kunnen betalen.”

De sterkste procentuele stijgingen werden gemeten in kleinere en middelgrote steden, zoals Deventer (+21,6%), Schiedam (+20,7%), Helmond (+19,1%), Rijswijk (+18,1%) en Hoorn (+16,6%). Deze uitschieters zijn deels te verklaren door de relatief kleine aantallen woningen in deze markten: een beperkt aantal duurdere transacties kan het gemiddelde daar snel omhoog trekken.

Aan de andere kant waren er ook steden waar de huurprijzen daalden, zoals Veldhoven (–5,6%), Gouda (–4,5%), Zwolle (–3,7%), Nieuwegein (–3,3%) en Amersfoort (–1,3%).

Amsterdam blijft de duurste stad van Nederland, gevolgd door Amstelveen (€25,16), Haarlem (€23,17), Utrecht (€22,34) en Rotterdam (€22,05). De laagste vierkantemeterprijzen werden gemeten in Apeldoorn (€14,13), Bergen op Zoom (€14,49), Zwolle (€14,86), Leeuwarden (€14,90) en Enschede (€15,28).

Provincies

In het derde kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs in vrijwel alle provincies ten opzichte van een jaar eerder. De grootste prijsstijging werd gemeten in Drenthe, waar nieuwe huurders 16,3 procent meer betaalden dan een jaar geleden. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter kwam daar uit op €14,88. Ook in Overijssel (+13,3%, €15,27), Noord-Brabant (+11,5%, €18,05), Friesland (+10,5%, €14,39) en Flevoland (+10,1%, €18,63) lagen de stijgingen ruim boven het landelijke gemiddelde.

De uitschieters in Drenthe en Overijssel hangen vooral samen met het relatief kleine aantal woningen dat daar te huur wordt aangeboden. Een paar huurwoningen in een duurder segment kan daardoor het gemiddelde flink omhoog trekken, waardoor de prijsontwikkeling in deze provincies sterker fluctueert dan in andere provincies.

In de Randstadprovincies bleven de prijzen eveneens stijgen. Noord-Holland blijft de duurste provincie van Nederland: nieuwe huurders betaalden in het derde kwartaal van 2025 3,8 procent meer dan een jaar geleden, gemiddeld €24,59 per vierkante meter. In Zuid-Holland ging de prijs met 6,7 procent omhoog naar €20,61, en in Utrecht met 9,2 procent naar €20,20.

De enige provincie waar de ontwikkeling dit kwartaal nauwelijks zichtbaar was, is Groningen. Daar bleef de gemiddelde vierkantemeterprijs vrijwel gelijk (+0,7%) op €17,71. In de overige provincies, waaronder Zeeland (+9,7%, €15,04) en Limburg (+9,4%, €15,93), liepen de huurprijzen duidelijk verder op.

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, Vastgoed Nederland, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren aan alle websitebezoekers. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is, alsmede representatief voor de samenstelling van de Nederlandse voorraad van vrije sector huurwoningen. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben jaarlijks onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is voor de meer dan 350.000 internationale kenniswerkers die werkzaam zijn in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.