Huurplafond bereikt in meer dan 20 Nederlandse steden

Procentuele prijsstijging in veel steden niet boven 4 procent

Pararius Huurmonitor Q1 2020

De gemiddelde vierkantemeterprijs van vrije sector huurwoningen die in het eerste kwartaal van 2020 vrijkwamen voor nieuwe huurders is gestegen met 2,6 procent. Sinds het tweede kwartaal van 2015 werd op Pararius niet zo’n kleine prijsstijging gemeten. Ook in meer dan twintig kleine en middelgrote steden stegen de prijzen het afgelopen kwartaal minimaal.

De matige prijsstijging ligt in de lijn der verwachting: sinds het derde kwartaal van 2018 stijgt de gemiddelde landelijke huurprijs voor nieuwe huurders met niet meer dan 5 procent. Voor veel grote en middelgrote steden gold dat de huurprijzen het afgelopen kwartaal met niet meer dan 4 procent stegen. In voorgaande kwartalen waren deze huurprijsstijgingen een stuk hoger. Daarmee lijkt een huurplafond in vrijwel alle steden in zicht.

Huurprijzen in Nederland 

Landelijk gezien betaalden nieuwe huurders in het eerste kwartaal van 2020 € 16,75 per vierkante meter per maand. De gemiddelde huurprijs in Nederland wordt echter sterk beïnvloed door Amsterdam. Laten we de hoofdstad buiten beschouwing, dan ligt de gemiddelde landelijke huurprijs twee euro lager: € 14,76 per vierkante meter per maand. Dat verschil is eenvoudig te verklaren: de huurprijzen in Amsterdam liggen een stuk hoger dan in de rest van Nederland en er worden relatief veel woningen in Amsterdam op Pararius aangeboden. 

Van de vijf grootste steden van Nederland (Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht) was de prijsstijging in Amsterdam overigens het kleinst. Afgelopen kwartaal werd in de hoofdstad de kleinste procentuele prijsstijging gemeten sinds het vierde kwartaal van 2017: nieuwe huurders betaalden één procent meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Per vierkante meter kostte een vrije sector huurwoning gemiddeld € 23,51 per maand. Amsterdam blijft daarmee de duurste stad van Nederland.

Na Amsterdam is Utrecht de duurste stad om te wonen. Het verschil in vierkantemeterprijs tussen de twee steden is fors: zo’n vijfenhalve euro. Nieuwe huurders betaalden in Utrecht € 17,90 per vierkante meter per maand, een prijsstijging van 3,7 procent.  

De prijsstijging in Den Haag is vergelijkbaar met Utrecht. De Haagse huurprijzen van woningen in de vrije sector stegen met 3,6 procent. Nieuwe huurders betaalden in het eerste kwartaal van 2020 € 16,53 per vierkante meter per maand.

Ook Rotterdam kende dit kwartaal de kleinste prijsstijging sinds het vierde kwartaal van 2017. De huurprijzen stegen in de Havenstad met 1,2 procent tot € 16,49 per vierkante meter per maand. In Eindhoven daalden de huurprijzen zelfs met 3,4 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar. Nieuwe huurders betaalden € 14,43 per vierkante meter per maand.

Prijsstijging in veel steden onder 4 procent

Buiten de vijf grote steden zijn er nog maar een paar plaatsen waar de huurprijzen harder zijn gestegen. Zo namen de prijzen in Hilversum toe met 8,8 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2019. Nieuwe huurders betaalden € 16,06 per vierkante meter per maand. In Dordrecht stegen de prijzen in de vrije sector met 9,5 procent naar € 13,40 per vierkante meter per maand. Ook in Breda namen de prijzen het eerste kwartaal van dit jaar nog relatief veel toe. Daar betaalden nieuwe huurders € 14,72 voor een woning in de vrije sector: een prijsstijging van 10,9 procent. 

De hierboven genoemde steden blijken echter uitzonderingen. In veel kleinere steden en plaatsen in Nederland stegen de huurprijzen minimaal. In negen middelgrote en kleine steden buiten de G5 stegen de prijzen met niet meer dan 3 procent. Het gaat hierbij om Almere (+1,7%), Amersfoort (+1,1%), Arnhem (+1,8%), Den Bosch (+0,8%), Enschede (+0,9%),  Haarlem (+2,5%), Helmond (+0,1%) Maastricht (+0,4%) en Tilburg (+0,2%). Het is voor het eerst dat er door Pararius in zoveel middelgrote en kleine steden zo’n geringe prijsstijging wordt gemeten. 

In nog eens vier steden bleef de prijsstijging onder de 4 procent: Amstelveen (+3,7%), Groningen (+3,2%), Hoofddorp (+3,5%) en Schiedam (+3,8%). 

In een aantal andere middelgrote steden werd een lichte daling van de huurprijs gemeten. Zo daalde, ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar, de huurprijs van woningen in de vrije sector in Delft (-3,3%) Deventer (-2,7%), Leeuwarden (-0,9%), Leiden (-0,3%), Nijmegen (-0,4%)  en Veldhoven (-1,5%).

“Deze ontwikkeling van huurprijzen in de vrije sector ligt in lijn der verwachting”, aldus Jasper de Groot, directeur van Pararius. “De huurprijsstijgingen zijn, zeker in vergelijking met de koopmarkt, laag te noemen.” Volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) steeg de prijs van verkochte woningen in het eerste kwartaal met 9,6 procent.⁴

Prijzen nog steeds hoog

Dat de huurprijzen in de vrije sector bijna overal in Nederland niet veel meer stijgen, zegt overigens niets over de betaalbaarheid van huurwoningen. “In sommige steden ligt de huurprijs op Pararius nog steeds op een recordhoogte”, zegt De Groot. De verwachting is echter wel dat de prijzen de komende periode niet verder zullen stijgen. “Als het huuraanbod toeneemt terwijl de vraag gelijk blijft of daalt, iets wat gezien de huidige situatie omtrent de coronacrisis aannemelijk is, zullen huurprijzen uiteindelijk dalen. Dat is marktwerking.”

Kwartaalcijfers op provinciaal niveau

Ook op provinciaal niveau zijn de afvlakkende prijsstijgingen duidelijk zichtbaar. De twee hoogste prijsstijgingen werden gemeten in Utrecht (+3,3%) en Flevoland (+3,2%). Flevoland is dit kwartaal voor het eerst duurder dan Groningen. Nieuwe huurders betaalden in Flevoland € 13,96 per vierkante meter per maand. In Groningen is de vierkantemeterprijs € 13,94 per maand (+1,9%). 

In de rest van de provincies lag de prijsstijging ruim onder de 3 procent. In Zeeland daalden de gemiddelde vierkantemeterprijzen van huurwoningen in de vrije sector zelfs met 8,7 procent tot € 11,82.

In Noord-Holland, waar de huurprijs voor nieuwe huurders steeg met 1,4 procent, werd € 21,48 per vierkante meter per maand betaald voor een huurwoning in de vrije sector. Daarmee is een huurwoning in Noord-Holland gemiddeld ruim twee keer zo duur als in Friesland, Drenthe, Flevoland en Overijssel.

Ook in de provincie Utrecht zijn woningen relatief duur: daar betaalden nieuwe huurders € 16,07 per vierkante meter per maand. De goedkoopste woningen zijn te vinden in Friesland, waar nieuwe huurders € 9,16 per vierkante meter per maand betaalden.

Amsterdam 

De gematigde prijsstijging in onze hoofdstad is ook terug te zien op wijkniveau. In de wijken Centrum (-0,2%), Noord (+0,7%), Oost (+1,1%), West (+0,5%) en Zuid (+0,9%) veranderden de vierkantemeterprijzen nauwelijks ten opzichte van een jaar geleden. 

Alleen in Nieuw-West en Zuidoost stegen de prijzen met respectievelijk 6,2 en 4,8 procent.  Deze twee wijken zijn de goedkoopste wijken van Amsterdam. In Zuidoost betaalden nieuwe huurders € 17,05 per vierkante meter per maand. Dat is ruim achtenhalve euro minder dan in het Centrum van Amsterdam, waar huurders € 25,73 per vierkante meter per maand betaalden.

Rotterdam

In de Rotterdamse wijken Feijenoord (-3%), Kralingen-Crooswijk (-3%) en Noord (-0,4%) daalden de huurprijzen van woningen in de vrije sector licht. 

In Hillegersberg-Schiebroek stegen de prijzen met 10,1 procent, nieuwe huurders betaalden hier € 17,44 per vierkante meter per maand. Daarmee is deze wijk niet de duurste wijk, dat is nog altijd Rotterdam Centrum. De gemiddelde huurprijs is hier € 19,67 (+3%) per vierkante meter per maand.

Utrecht

In de binnenstad van Utrecht daalde de gemiddelde huurprijs met 3,2 procent. Nieuwe huurders betaalden per vierkante meter € 19,50 per maand. Utrecht Oost is het duurste gedeelte van de Domstad: huurders betaalden hier 10,2 procent meer dan hetzelfde kwartaal vorig jaar: € 20,20 per vierkante meter. 

Eindhoven

In vrijwel alle wijken in Eindhoven daalde de gemiddelde huurprijs. Alleen in Tongelre steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs met 8,4 procent tot € 13,95 per maand. De grootste prijsdaling werd gemeten in het centrum van Eindhoven. Nieuwe huurders betaalden afgelopen kwartaal € 16,95 per vierkante meter per maand, 4,7 procent minder dan een jaar geleden.

Makelaar Evelien Smits, van Kempen O.G. Vastgoedbeheer, kijkt niet op van de afvlakkende huurprijsstijgingen. Vraag en aanbod komen in de Lichtstad momenteel meer in balans, concludeert zij. Smits: “In Eindhoven hebben de gemeente, ontwikkelaars en investeerders geweldig hun best gedaan om te voldoen aan de toegenomen vraag naar (tijdelijke) huisvesting, met name voor de categorie kenniswerkers, expats, buitenlandse studenten. Het verbaast me daarom niet dat de huurprijsstijging aan het afvlakken is, want het blijft vraag en aanbod in deze vrije sector. Daarnaast beweegt onze huurmarkt, die van de vrije sector, mee op de golven van de economie.”

Prijsverschillen per woningtypen

De procentuele prijsstijging van eengezinswoningen is fors gedaald ten opzichte van eerdere kwartalen. De afgelopen twee jaren steeg de gemiddelde vierkantemeterprijs van eengezinswoningen met ten minste 4,2 procent, afgelopen kwartaal was dit slechts 1,7 procent. De gemiddelde vierkantemeterprijs komt in het eerste kwartaal van 2020 uit op € 12,74.

De gemiddelde vierkantemeterprijs van appartementen steeg met 2,9 procent tot € 18,25 per maand. Een appartement blijft daarmee het duurste woningtype om te huren. In vergelijking met de afgelopen twee jaren is deze procentuele prijsstijging stabiel.

Vrijstaande woningen stegen afgelopen kwartaal met 6,2 procent in vierkantemeterprijs. Gemiddeld betaalden nieuwe huurders € 14,39 per vierkante meter per maand voor een vrijstaande woning.

Huurprijzen per woningtype:

Gekeken naar woonoppervlakte zijn kleine woningen tot 75 vierkante meter nog altijd het duurst om te huren. Per vierkante meter betaalden nieuwe huurders € 20,08 per maand (+3%). Woningen tussen de 75-100 vierkante meter zijn ruim drie euro goedkoper, huurders betaalden hiervoor gemiddeld € 16,85 per vierkante meter per maand (+2%).

Kale woonruimte goedkoopst

Gemeubileerde woningen zijn op Pararius de duurste categorie om te huren. Afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde huurprijs van een gemeubileerde woonruimte met 3,6 procent. Per vierkante meter per maand werd € 19,54 betaald.

Nieuwe huurders zijn het voordeligst uit met een kale huurwoning. Hiervoor werd afgelopen kwartaal € 12,17 per vierkante meter per maand betaald, een prijsstijging van 5,8 procent ten opzichte van een jaar geleden. Een nieuwe huurder betaalt voor een kale huurwoning van 75 vierkante meter in de vrije huursector dus gemiddeld zo’n € 913 per maand. Voor een even grote gemeubileerde woning is dat gemiddeld € 1.465 per maand.

Huurprijzen per oplevervorm:

Invloed van de coronacrisis op de huizenmarkt 

De cijfers in deze huurmonitor hebben betrekking op de eerste drie maanden van 2020. Veranderingen in de huurwoningmarkt kunnen om die reden nog niet worden gelinkt aan de huidige coronacrisis, die pas intrede deed in de tweede week van maart 2020. 

Sinds de eerste toespraak van premier Mark Rutte op 12 maart j.l. zag Pararius echter wel een daling van het aantal bezoekers op de huursectie van haar platform. Het aantal websitebezoekers was in de maand maart zo’n 7,6 procent lager dan in maart 2019. De grootste ‘dip’ is te zien in de dagen na de toespraak van de premier.“We zien wel dat dit zich stabiliseert,” aldus De Groot. “Inmiddels zitten we weer op hetzelfde niveau als vorig jaar en verwachten dat de eerder waargenomen groei weer zal doorzetten. Woningzoekenden durven hun zoektocht naar een woning blijkbaar toch weer voort te zetten.”

Het Engelstalige zusje van Pararius, pararius.com, laat een iets ander beeld zien. Dit platform toont exact hetzelfde aanbod als pararius.nl, maar wordt bezocht door expats van over de hele wereld. Het aantal websitebezoekers daalde in maart sterk ten opzichte een jaar geleden (-19%). De Groot: “Het aantal mensen dat op pararius.com naar een woning zoekt loopt sinds de uitbraak van de coronacrisis achter op vorig jaar en krabbelt vergeleken met pararius.nl een stuk langzamer op. Het Engelstalige gedeelte van ons platform wordt vooral bezocht door expats. Op dit moment zoekt deze doelgroep minder naar een vrije sector huurwoning, dat komt hoogstwaarschijnlijk omdat nieuwe arbeidsovereenkomsten voorlopig on hold worden gezet.”

En hoe zit dat met huuraanbod? 

In Dublin nam het aantal aangeboden huurwoningen in een week tijd met 64 procent toe.⁵ Zulke hoge cijfers ziet Pararius nog niet. “We zien wel dat er, met name vanaf de laatste twee weken in maart, meer woningen worden aangemeld dan dat er worden afgemeld”, aldus Jasper de Groot. 

Door de coronacrisis is onder andere de toeristische sector volledig stilgevallen.⁶ “Dit kan tot gevolg hebben dat partijen die voorheen hun woonruimte op de short stay markt aanboden, bijvoorbeeld via Airbnb, nu zijn aangewezen op de langere termijn verhuur om zo hun leegstand te beperken. We ontvangen ook geluiden van makelaars dat lopende huurovereenkomsten tussentijds worden opgezegd door kenniswerkers/expats waarvan de contracten zijn beëindigd. Deze leeggekomen huurwoningen zullen door het on hold zetten van vele nieuwe banen van deze expats minder makkelijk worden verhuurd, waardoor het beschikbare huuraanbod ook toeneemt”, aldus De Groot. 

De door corona ontstane situatie en daarmee de verschuiving van short stay naar lange termijn verhuur is nieuw voor Pararius. De Groot: “Ik verwacht dat deze situatie tijdelijk is en dat zodra alles weer op de gebruikelijke wijze verloopt deze beweging weer zal afnemen, en de woningen als ze weer vrijkomen, opnieuw als short stay woningen zullen worden verhuurd op andere platformen.”

Eventuele gevolgen op lange termijn 

Wat de gevolgen van de coronacrisis gaan zijn voor de vrije sector huurmarkt hangt voor een groot deel af van de ontwikkelingen op de koopmarkt. De Groot: “Er kunnen een aantal aanbod-vergrotende en vraag-vertragende bewegingen plaats gaan vinden. Mensen die voorheen twijfelden over het wel of niet te koop zetten van hun woning, zullen de verkoop nu misschien juist wel doorzetten uit angst voor een daling van de verkoopprijzen.” Deze beweging zal leiden tot meer woningaanbod. 

“Tegelijkertijd zullen mensen die hun baan verliezen hun plannen voor het kopen van een nieuwe woning on hold zetten. Mensen zullen nu misschien wachten met het kopen van een woning, ervan uitgaande dat de prijzen door de coronacrisis zullen gaan dalen. Deze beweging vertraagt de vraag.” Deze initiële bewegingen zullen een prijsdaling in gang zetten en kunnen elkaar versterken. “Dat is marktwerking”, stelt De Groot. “De verkopersmarkt verschuift naar een kopersmarkt.” 

Voor de huurmarkt kan deze beweging betekenen dat het huuraanbod zal toenemen en de huurprijzen in korte tijd zullen dalen. De Groot: “Als woningen langer te koop staan, zullen mensen hun leegstaande woning verhuren om dubbele hypotheeklasten te drukken. Verhuurders die tijdens de hoogconjunctuur nog eenvoudig konden verhuren aan de vele expats moeten hun huuraanbod nu aantrekkelijk prijzen om leegstand te vermijden. Bovendien concurreren zij met verhuurders die onder betere economische omstandigheden niet zouden kiezen voor verhuur. Om leegstand bij een stokkende huurmarkt (meer aanbod minder vraag) te beperken heeft een verhuurder in principe maar twee instrumenten die hij kan toepassen: de verhuurder kan de woning verbeteren door te renoveren of hij kan de huurprijs verlagen. Renovatie duurt lang, dus zullen veel verhuurders hun huurprijzen verlagen om leegstand tot een minimum te beperken.”

Uitleg berekeningen

De cijfers in deze huurmonitor zijn gebaseerd op 12.977 woningen die in het afgelopen kwartaal via Pararius zijn verhuurd. De staat waarin een woning wordt verhuurd en het type huurwoning zijn van grote invloed op de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Alle getoonde cijfers hebben betrekking op huurwoningen die werden aangeboden op Pararius.nl en in het betreffende kwartaal werden afgemeld. Alleen woonplaatsen waar over het gehele kwartaal meer dan 20 metingen gedaan konden worden, zijn meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen met een woonoppervlakte kleiner dan 60 vierkante meter (met uitzondering voor het specifieke gedeelte m.b.t. de vrije sector huurwoningen met een woonoppervlakte tussen de 50 en 75 vierkante meter) en groter dan 300 vierkante meter en met een huurprijs onder de € 737,14 (geliberaliseerde grens per 1 januari 2020 bij 146 punten) werden niet meegewogen in de berekeningen. Huurwoningen waarvan de prijs werd opgegeven als ‘prijs op aanvraag’ werden niet meegewogen in de berekeningen. In de berekening werd geen onderscheid gemaakt tussen woningen, appartementen, vrijstaande woningen, studio’s of kamers, tenzij anders vermeld.

Gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter per maand van een huurwoning is gelijk aan de maandelijkse huurprijs gedeeld door de woonoppervlakte (in m2) van de betreffende woning.

Voor alle huurwoningen geldt dat de oppervlakte tussen de 50 en 300 vierkante meter ligt. Geen enkele woning is opgegeven als prijs op aanvraag. Alle 10 bovenstaande woningen worden dus meegewogen in de berekening.

Gemiddelde huurprijs per m2 per maand: (Som huurprijs p/m2 – p/mnd) / (aantal huurwoningen) = € 164.67 / 10 = € 16,47 per m2 p/mnd

Over Pararius

Pararius is het grootste onafhankelijke woningplatform van Nederland. Via het platform kunnen uitsluitend professionele makelaars waaronder NVM, VBO, VastgoedPRO, woningcorporaties, beheerders, beleggers en projectontwikkelaars hun beschikbare woningaanbod presenteren. Dit aanbod wordt door meer dan 4.500 verhuur- en verkoopspecialisten op Pararius aangemeld, waardoor de kwaliteit en actualiteit zeer goed is. Maandelijks verwelkomt de website meer dan 2,5 miljoen bezoekers. Deze bezoekers hebben gratis en onbeperkt toegang tot het aanbod van ruim 60.000 woningen. Pararius is zestalig en is met 300.000 buitenlandse kenniswerkers werkzaam in Nederland ook het grootste expatverhuurplatform van Nederland.